Teilungserklärung der Eigentumswohnung: Was drinsteht und worauf Käufer achten müssen

Was regelt die Teilungserklärung beim Wohnungskauf?

Die Teilungserklärung ist die Erklärung, mit der ein Eigentümer sein Grundstück nach § 8 WEG in einzelne Miteigentumsanteile aufteilt, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden sind; für die Eintragung im Grundbuch verlangt § 29 GBO dafür eine notariell beurkundete oder öffentlich beglaubigte Urkunde. Erst mit dieser Erklärung und der Eintragung im Grundbuch entstehen einzeln verkaufbare Eigentumswohnungen.

Für Käufer ist sie das eigentliche Herzstück der Kaufentscheidung, denn der Grundbuchauszug allein zeigt nur den Miteigentumsanteil und die Belastungen — nicht, was konkret zur Wohnung gehört, welche Kosten anfallen und ob Vermietung oder gewerbliche Nutzung erlaubt sind. Diese Regeln stehen in der Teilungserklärung und der beigefügten Gemeinschaftsordnung. Eine kompakte Begriffserklärung liefert das binoro-Glossar; dieser Ratgeber konzentriert sich darauf, welche Passagen Sie vor dem Notartermin lesen sollten und welche Klauseln später teuer werden können.

Aus welchen Bestandteilen besteht die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung besteht in der Praxis aus vier Bestandteilen, die zusammen die Urkunde beim Grundbuchamt bilden:

• Teilungserklärung im engeren Sinne: die eigentliche Erklärung des teilenden Eigentümers nach § 8 WEG, mit der die Miteigentumsanteile gebildet und dem jeweiligen Sondereigentum zugeordnet werden.
• Gemeinschaftsordnung: die meist beigefügte Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 WEG, die Nutzung, Kostenverteilung, Stimmrecht und Verwaltung regelt — Details dazu im Ratgeber Gemeinschaftsordnung lesen.
• Aufteilungsplan: die amtlich bestätigte Bauzeichnung, die jeden Raum einer Einheit zuordnet und Sonder- von Gemeinschaftseigentum abgrenzt (§ 7 Abs. 4 WEG) — mehr dazu unter Aufteilungsplan lesen.
• Abgeschlossenheitsbescheinigung: die behördliche Bestätigung, dass die Wohnung baulich vollständig abgeschlossen ist — ebenfalls Voraussetzung nach § 7 Abs. 4 WEG, ausführlich erklärt unter Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Erst alle vier Dokumente zusammen ergeben ein vollständiges Bild. Fehlt Ihnen eines davon vor dem Notartermin, sollten Sie es aktiv nachfordern — wie das geht, lesen Sie unter Teilungserklärung anfordern.

Was gehört zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum?

Sondereigentum ist der Teil der Wohnung, über den Sie allein verfügen dürfen; Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam und darf nicht ohne die Gemeinschaft verändert werden. Maßgeblich ist § 5 WEG: Bauteile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes notwendig sind, bleiben zwingend Gemeinschaftseigentum — selbst wenn sie innerhalb Ihrer Wohnung liegen.

Balkone gehören meist teils zum Sondereigentum (Innenbereich, Bodenbelag), teils zum Gemeinschaftseigentum (Balkonplatte, Geländer, Außenfassade) — die genaue Grenze im Einzelfall bestimmt die Teilungserklärung der jeweiligen Anlage innerhalb des durch § 5 WEG gesetzlich vorgegebenen Rahmens. Details zum Lesen des Aufteilungsplans finden Sie unter Aufteilungsplan lesen.

Worauf müssen Käufer in der Teilungserklärung achten?

Drei Klauseln in der Teilungserklärung entscheiden häufig über spätere Kosten und Nutzungsfreiheit — sie verdienen vor dem Notartermin besondere Aufmerksamkeit:

• Kostenverteilungsschlüssel: Gesetzlicher Regelmaßstab ist der Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 WEG), die Eigentümer können per Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung oder per Beschluss davon abweichen. Prüfen Sie, ob einzelne Kosten — etwa Aufzug, Tiefgarage oder Heizung — nach einem anderen Schlüssel verteilt werden, der Sie stärker belastet als der Miteigentumsanteil vermuten lässt.
• Öffnungsklauseln: Vereinbarungen wie die Gemeinschaftsordnung lassen sich grundsätzlich nur als Vereinbarung aller Eigentümer ändern — praktisch bedeutet das Einstimmigkeit. Eine Öffnungsklausel erlaubt es der Eigentümerversammlung, bestimmte Regelungen — zum Beispiel Nutzungs- oder Vermietungsregeln — später mit Mehrheit statt Einstimmigkeit zu ändern. Das kann sinnvoll sein, öffnet aber auch die Tür für spätere Mehrheitsentscheidungen gegen Ihr Interesse. Wie eine solche Änderung im Detail abläuft, erklärt der Ratgeber Teilungserklärung ändern.
• Vermietungs- und Gewerbeverbote: Sondereigentum darf nach § 13 Abs. 1 WEG grundsätzlich frei vermietet werden. Die Teilungserklärung kann das jedoch einschränken — etwa ein Verbot der Vermietung als Ferienwohnung, eine Zustimmungspflicht des Verwalters oder ein generelles Gewerbeverbot. Wer die Wohnung vermieten oder gewerblich nutzen will, muss diese Klauseln vor dem Kauf kennen.

Weitere Warnsignale: Sondernutzungsrechte an Garten oder Stellplatz, die nicht im Grundbuch eingetragen sind (dazu Sondernutzungsrecht), sowie Instandhaltungsrückstände, die sich aus den Versammlungsprotokollen ergeben (WEG-Protokolle lesen). Wer die eigene Teilungserklärung nicht allein einschätzen will, kann sie mit dem Teilungserklärung-Check von binoro gezielt auf diese Klauseln auswerten lassen — für 9,90 € inkl. USt.

Wie kommen Käufer vor dem Notartermin an die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung erhalten Käufer in der Regel vom Verkäufer, vom Makler oder von der Hausverwaltung; ist das nicht möglich, liegt sie als Teil der Grundakte beim zuständigen Grundbuchamt und kann dort mit berechtigtem Interesse eingesehen werden. Als Kaufinteressent mit konkretem Vertragsentwurf gilt dieses Interesse in der Regel als gegeben.

Fordern Sie die Teilungserklärung immer vollständig an — inklusive Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan und möglichst auch der letzten Eigentümerversammlungsprotokolle. Beim Beurkundungstermin selbst verliest der Notar nicht automatisch die gesamte Teilungserklärung; sie sollte vorher in Ruhe gelesen sein. Den genauen Ablauf erläutert der Ratgeber Teilungserklärung anfordern; was ein vollständiger Auszug kostet, steht unter Teilungserklärung: Kosten.

Was tun, wenn die Teilungserklärung von der Realität abweicht?

Weicht die tatsächliche Bausituation von Teilungserklärung und Aufteilungsplan ab, sollten Käufer das vor dem Notartermin klären — nicht jede Abweichung ist automatisch unwirksam oder ein Kaufhindernis, sie kann aber spätere Kosten und Streit bedeuten. Häufige Abweichungen sind ein ausgebauter Dachboden, ein angebauter Wintergarten oder eine Wohnfläche, die im Exposé größer angegeben ist als im Aufteilungsplan.

Die im Aufteilungsplan oder in der Teilungserklärung genannte Wohnfläche muss nicht zwingend mit der tatsächlich nutzbaren Fläche übereinstimmen — beide Angaben können aus unterschiedlichen Berechnungsmethoden oder Bauzeiten stammen. Verbindlich für den Kaufpreis ist, was im Kaufvertrag als Beschaffenheit vereinbart wird, nicht automatisch die Angabe in der Teilungserklärung. Bei baulichen Veränderungen, die nicht im Aufteilungsplan erfasst sind, lohnt sich die Nachfrage, ob dafür eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und gegebenenfalls eine Nachtragsurkunde vorliegt — sonst kann die Veränderung formell noch offen sein, wenn Sie die Wohnung übernehmen.

Kann die Teilungserklärung nachträglich geändert werden?

Ja: Die Teilungserklärung lässt sich nachträglich ändern — im Grundsatz nur in notariell beurkundeter oder öffentlich beglaubigter Form mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer, sofern keine wirksame Öffnungsklausel eine Änderung mit Mehrheit erlaubt; wirksam gegenüber künftigen Käufern wird sie erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs. 3 WEG). Voraussetzungen, Ablauf und Kosten einer solchen Änderung im Detail erklärt der Ratgeber Teilungserklärung ändern. Für Käufer wichtig: Lassen Sie sich vor dem Notartermin zeigen, ob eine Änderung bereits geplant oder beschlossen, aber noch nicht eingetragen ist — sie kann Kostenverteilung oder Nutzungsrechte der Wohnung noch verändern.