Teilungserklärung ändern: Wann müssen alle Eigentümer zustimmen?

Was regelt die Teilungserklärung und warum ist eine Änderung so schwer?

Die Teilungserklärung ist die notariell beurkundete Erklärung, mit der ein Grundstückseigentümer das Grundstück nach § 8 WEG in Miteigentumsanteile mit jeweils verbundenem Sondereigentum aufteilt und im Grundbuch eintragen lässt. Sie legt fest, welche Räume zu welcher Einheit als Sondereigentum gehören, wie hoch die Miteigentumsanteile sind und wofür jede Einheit bestimmt ist – Wohnung oder Teileigentum, etwa Gewerbe. Weil diese Aufteilung als dingliches Recht im Grundbuch steht, bindet sie nicht nur die heutigen Eigentümer, sondern jeden künftigen Käufer automatisch mit.

Genau deshalb lässt sich die Teilungserklärung nicht durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss ändern: Nach § 10 WEG ist für Änderungen grundsätzlich die Vereinbarung aller Wohnungseigentümer und die Eintragung im Grundbuch erforderlich. In derselben Urkunde steht meist auch die Gemeinschaftsordnung; einen Gesamtüberblick über den Aufbau bietet der Ratgeber Teilungserklärung verstehen.

Wann müssen alle Eigentümer zustimmen und wann reicht ein Beschluss?

Alle Eigentümer müssen zustimmen, sobald eine Änderung den dinglichen Inhalt der Teilungserklärung betrifft – also Miteigentumsanteile, den Zuschnitt von Sondereigentum oder die Zweckbestimmung einer Einheit verändert; ein Mehrheitsbeschluss reicht dagegen, wenn es sich um eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum handelt, die die rechtliche Aufteilung selbst unberührt lässt.

Die Weiche lässt sich so zusammenfassen:

• Eingriff in die Substanz der Teilungserklärung (Miteigentumsanteile, Sondereigentumszuschnitt, Zweckbestimmung Wohnung/Teileigentum): notariell beurkundete Vereinbarung aller Eigentümer und Grundbucheintragung nach § 10 WEG.
• Bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum, die die Aufteilung selbst unberührt lässt: Seit der WEG-Reform 2020 genügt dafür ein Beschluss mit einfacher Mehrheit nach § 20 Abs. 1 WEG; eine zusätzliche Zustimmung einzeln betroffener Eigentümer ist dafür nicht mehr nötig. Die Grenze zieht § 20 Abs. 4 WEG: Die Maßnahme darf die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten und keinen nicht zustimmenden Eigentümer unbillig benachteiligen.
• Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung deckt den konkreten Fall ab: Dann reicht die dort festgelegte Mehrheit.

Was unterscheidet Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bei einer Änderung?

Die Teilungserklärung im engeren Sinn regelt die sachenrechtliche Aufteilung – Sondereigentum, Miteigentumsanteile, Zweckbestimmung – und braucht praktisch immer die Vereinbarung aller Eigentümer; die Gemeinschaftsordnung regelt dagegen das Zusammenleben, etwa Kostenverteilung, Hausordnung oder Sondernutzungsrechte, und unterliegt ebenfalls dem Vereinbarungsgrundsatz aus § 10 WEG – materiell aber formfrei: Notariell beurkundet oder beglaubigt werden muss eine Änderung der Gemeinschaftsordnung erst, wenn sie zur Bindung künftiger Käufer im Grundbuch eingetragen werden soll (§ 10 Abs. 3 WEG).

In der Praxis lässt sich die Gemeinschaftsordnung trotzdem häufiger anpassen, weil Ersteller gerade für diese Regelungsbereiche öfter eine Öffnungsklausel vorsehen. Für die eigentliche Grundstücksteilung – Miteigentumsanteile, Sondereigentumszuschnitt – ist eine solche Klausel dagegen selten, weil sie den sachenrechtlichen Kern der Gemeinschaft betrifft.

Was ist eine Öffnungsklausel und wie erleichtert sie eine Änderung?

Eine Öffnungsklausel ist eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die von vornherein festlegt, dass bestimmte künftige Änderungen per Mehrheits- oder qualifiziertem Mehrheitsbeschluss statt durch Vereinbarung aller Eigentümer erfolgen dürfen – üblich etwa für die Anpassung der Kostenverteilung oder die Einräumung von Sondernutzungsrechten.

Ohne eine solche Klausel gilt der gesetzliche Grundsatz aus § 10 WEG uneingeschränkt: Vereinbarung aller Eigentümer plus Grundbucheintragung. Öffnungsklauseln müssen den Änderungsgegenstand hinreichend bestimmt umschreiben – je pauschaler eine Klausel formuliert ist und je tiefer sie in den sachenrechtlichen Kern der Teilungserklärung eingreifen würde, desto eher gilt sie als unwirksam.

Für Käufer wichtig: Ein Beschluss, der aufgrund einer Öffnungsklausel gefasst wird, bindet Sie als späteren Käufer (Sondernachfolger) nach § 10 Abs. 3 WEG nur, wenn er als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist – ist das nicht der Fall, sollten Sie sich vor dem Kauf zusätzlich die Beschluss-Sammlung der Gemeinschaft zeigen lassen.

Welche Zustimmung brauchen typische Vorhaben wie Dachausbau oder Umwidmung?

Ob ein Vorhaben die Vereinbarung aller Eigentümer, einen Beschluss oder eine Öffnungsklausel braucht, hängt davon ab, ob es die im Grundbuch festgelegte Aufteilung selbst verändert oder nur das Gemeinschaftseigentum baulich betrifft. Die folgende Tabelle ordnet die häufigsten Vorhaben zu:

Mehr zur rechtlichen Einordnung einzelner Flächen liefert der Ratgeber Miteigentumsanteil berechnen.

Müssen auch Banken und andere Gläubiger der Änderung zustimmen?

Ja, wenn die Änderung die dingliche Sicherheit eines Grundpfandrechtsgläubigers – etwa die Grundschuld der finanzierenden Bank – nachteilig berührt, ist dessen zusätzliche Zustimmung nach § 876 BGB in Verbindung mit § 877 BGB erforderlich. Das betrifft vor allem Änderungen, die Zuschnitt oder Wert der belasteten Einheit verändern, etwa bei einer Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen.

Bleibt die dingliche Rechtsstellung des Gläubigers dagegen unberührt, ist seine Zustimmung entbehrlich. In der Praxis stellen Banken für ihre Zustimmungserklärung häufig eine Bearbeitungsgebühr in Rechnung, deren Höhe die jeweilige Bank im Einzelfall festlegt.

Wie läuft die Änderung ab von der Einigung bis zum Grundbucheintrag?

Der Ablauf gliedert sich in vier Schritte: Zunächst einigen sich alle Eigentümer auf den genauen Wortlaut der Änderung, danach beurkundet ein Notar diese Einigung, anschließend werden erforderliche Zustimmungen Dritter eingeholt – etwa von Grundpfandgläubigern –, und zuletzt trägt das Grundbuchamt die Änderung ein. Erst mit der Eintragung wirkt die Änderung auch gegenüber künftigen Käufern (§ 10 Abs. 3 WEG).

1. Einigung aller Eigentümer auf den Änderungstext
2. Notarielle Beurkundung der Vereinbarung
3. Einholung erforderlicher Drittzustimmungen, zum Beispiel der Bank
4. Eintragung im Grundbuch

Wie lange das dauert, hängt vor allem davon ab, wie schnell alle Eigentümer zustimmen: Liegt bereits eine passende Öffnungsklausel vor und ist der Beschluss einstimmig vorbereitet, sind wenige Wochen realistisch; muss dagegen erst die Zustimmung aller Eigentümer und gegebenenfalls mehrerer Banken eingeholt werden, ziehen sich Änderungen häufig über mehrere Monate.

Was kostet die Änderung der Teilungserklärung?

Die Kosten richten sich nach dem Umfang der Änderung und dem Geschäftswert der betroffenen Einheiten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG); in der Praxis reichen sie von rund 1.000 € für eine einfache Anpassung bis zu mehreren tausend Euro bei baulichen Änderungen mit neuem Aufteilungsplan.

Zur Einordnung der Größenordnung: Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung werden nach der amtlichen Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes stets nach Tabelle B abgerechnet (§ 34 Abs. 1, Anlage 2 GNotKG); bei einem Geschäftswert von 350.000 € beträgt eine 1,0-Gebühr danach 685 €. Welcher Gebührensatz – etwa 1,0 oder 2,0 – im Einzelfall anfällt, hängt von der Art der Beurkundung und vom konkreten Geschäftswert der betroffenen Einheiten ab; ein verbindlicher Kostenvoranschlag kommt vom beurkundenden Notar.

Wer die Kosten trägt, ist gesetzlich nicht vorgeschrieben; üblich ist, dass der Eigentümer zahlt, der die Änderung veranlasst oder davon profitiert – bei gemeinschaftlichen Änderungen tragen alle Eigentümer die Kosten anteilig nach Miteigentumsanteilen. Einen tieferen Blick auf einzelne Kostenpositionen bietet der Ratgeber Teilungserklärung: Kosten im Überblick.

Wann besteht ein Anspruch auf Zustimmung der anderen Eigentümer?

Ein Anspruch auf Zustimmung entsteht nach § 10 Abs. 2 WEG, wenn das Festhalten an der bisherigen Regelung für den einzelnen Eigentümer aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls – insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer – unbillig erscheint. Das kann etwa greifen, wenn eine Zweckbestimmung eine Nutzung ausschließt, die baulich längst vorhanden und möglich ist.

Die Hürde liegt hoch: Das Landgericht Frankfurt am Main entschied 2023, dass ein allein finanzieller Vorteil – dort ein um rund 14,6 % höherer erzielbarer Verkaufserlös – für einen Anspruch auf Änderung nicht ausreicht (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 22.06.2023, Az. 2-13 S 72/22). Wer sich auf § 10 Abs. 2 WEG beruft, muss also mehr vorweisen als einen wirtschaftlichen Wunsch.

Worauf müssen Käufer mit Umbauplänen vor dem Notartermin achten?

Käufer mit Umbauplänen sollten die bestehende Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vor der Kaufentscheidung gegen das eigene Vorhaben prüfen, denn beide binden auch Sie als künftigen Eigentümer automatisch – eine spätere Änderung kann am Veto eines einzigen Miteigentümers scheitern, selbst wenn Ihr Vorhaben baulich unproblematisch wäre.

Konkret heißt das: Steht Ihr Vorhaben – Dachausbau, Zusammenlegung, gewerbliche Nutzung einer Wohnung – im Widerspruch zur eingetragenen Zweckbestimmung oder zum Zuschnitt des Sondereigentums, brauchen Sie später die Vereinbarung aller Eigentümer; eine mündliche Zusage einzelner Nachbarn vor dem Kauf reicht rechtlich nicht. Der Teilungserklärung-Check von binoro prüft Ihre Unterlagen für 9,90 € inkl. USt auf genau diese Klauseln, bevor Sie unterschreiben.