Haus in Eigentumswohnungen aufteilen

Darf ich mein Haus überhaupt in Eigentumswohnungen aufteilen?

Grundsätzlich ja — aber in vielen Städten nur mit Genehmigung. Zwei Vorschriften können greifen. Die erste ist § 250 BauGB: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt braucht die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum eine Genehmigung, wenn die Landesregierung das Gebiet per Rechtsverordnung bestimmt hat. Frei bleiben Gebäude mit nicht mehr als fünf Wohnungen — das Land darf diese Schwelle in seiner Verordnung aber zwischen drei und 15 abweichend festlegen. Wichtig für die Planung 2026: Diese Landesverordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft treten; die ursprüngliche Befristung auf Ende 2025 wurde mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung verlängert, das am 30. Oktober 2025 in Kraft getreten ist. Die zweite Vorschrift ist der Milieuschutz: Liegt Ihr Haus in einem Gebiet mit Erhaltungssatzung zum Schutz der Wohnbevölkerung, kann das Land nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ebenfalls einen Genehmigungsvorbehalt anordnen — mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren. Gelten beide, geht § 250 BauGB vor. Klären Sie das ganz am Anfang bei Ihrer Gemeinde, denn ohne Genehmigung oder Nachweis, dass keine nötig ist, darf das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbücher gar nicht anlegen.

Was ist der Unterschied zwischen Teilung nach § 8 WEG und § 3 WEG?

Der Unterschied liegt darin, wie viele Personen beteiligt sind. Gehört Ihnen das Haus allein, gehen Sie den Weg des § 8 WEG: Sie erklären gegenüber dem Grundbuchamt einseitig, dass Sie das Eigentum in Miteigentumsanteile teilen, mit denen jeweils Sondereigentum an einer Wohnung verbunden ist. Es gibt keinen Vertragspartner, niemand muss zustimmen — das ist der Regelfall beim Mehrfamilienhaus in einer Hand. § 3 WEG greift dagegen, wenn das Grundstück bereits mehreren gehört: Dann räumen sich die Miteigentümer durch Vertrag gegenseitig Sondereigentum ein, und dieser Vertrag braucht die Form der Auflassung, also die gleichzeitige Anwesenheit vor dem Notar (§ 4 Abs. 2 WEG). Inhaltlich führen beide Wege zum selben Ergebnis: Für § 8 WEG gelten die §§ 5 bis 7 WEG entsprechend, es braucht also in beiden Fällen Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Und beide Wege sind gleichermaßen genehmigungspflichtig, wenn § 250 BauGB oder eine Milieuschutz-Verordnung greift.

Was sind Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Das sind die beiden Anlagen, ohne die das Grundbuchamt nicht eintragen darf — beide kommen von der Baubehörde, nicht vom Notar. Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung von Gebäude und Grundstück sowie Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile hervorgehen; alle Räume, die zu derselben Wohnung gehören, tragen dieselbe Nummer, und die Baubehörde versieht den Plan mit Unterschrift und Siegel oder Stempel (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Bestätigung derselben Behörde, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie Freiflächen im Plan bemaßt sind (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG in Verbindung mit § 3 Abs. 3 WEG). Abgeschlossen heißt in der Praxis: eigener abschließbarer Zugang, eigene Küche, eigenes Bad mit WC, baulich klar getrennt von den übrigen Einheiten. Erstellen lassen Sie den Plan von einem Architekten oder Vermessungsbüro, eingereicht wird er bei der Bauaufsicht. Planen Sie dafür Bearbeitungszeit ein — dieser Schritt ist erfahrungsgemäß der längste im ganzen Ablauf.

Was gehört in die Teilungserklärung?

Sie besteht aus zwei Teilen: der sachenrechtlichen Aufteilung und der Gemeinschaftsordnung. Zur Aufteilung gehören die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum und die Miteigentumsanteile. Nicht sondereigentumsfähig sind Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, und Anlagen zum gemeinschaftlichen Gebrauch — tragende Wände, Dach, Steigleitungen, Fenster in der Außenhaut bleiben Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie in der Wohnung liegen (§ 5 Abs. 2 WEG). Seit der WEG-Reform können Sie Sondereigentum auch auf Freiflächen erstrecken, etwa auf den Gartenanteil oder den Stellplatz, solange die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt und die Fläche im Aufteilungsplan bemaßt ist (§ 3 Abs. 2 und 3 WEG). Die Miteigentumsanteile werden meist nach Wohnfläche in Tausendsteln gebildet; an ihnen hängen Erträge und Kosten (§ 16 Abs. 1 und 2 WEG). In die Gemeinschaftsordnung gehören Zweckbestimmung der Einheiten, Instandhaltungszuständigkeiten, abweichende Kostenverteilungen, das Stimmrecht — gesetzlich hat jeder Eigentümer eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG) — sowie etwaige Sondernutzungsrechte und eine mögliche Veräußerungsbeschränkung (§ 12 WEG). Entscheidend: Vereinbarungen wirken gegen spätere Käufer nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG).

Was bedeutet die Aufteilung für meine Mieter?

Für den laufenden Mietvertrag zunächst gar nichts — verkaufen Sie später aber einzeln, bekommen Ihre Mieter zwei starke Rechte. Das erste ist das Vorkaufsrecht: Wird eine Wohnung, an der nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, darf der Mieter zum selben Preis eintreten (§ 577 Abs. 1 BGB). Sie müssen ihn nach Abschluss des Kaufvertrags über dessen Inhalt unterrichten und dabei ausdrücklich auf das Vorkaufsrecht hinweisen (Abs. 2); ab Zugang dieser Mitteilung hat er zwei Monate Zeit, es schriftlich auszuüben (§ 469 Abs. 2 BGB, § 577 Abs. 3 BGB). Beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige besteht kein Vorkaufsrecht. Das zweite Recht ist die Kündigungssperrfrist: Der Käufer kann sich erst drei Jahre nach der Veräußerung auf Eigenbedarf oder auf eine Verwertungskündigung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). In Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung können die Länder diese Frist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern (Abs. 2); ob und wie lange das für Ihre Gemeinde gilt, steht in der Verordnung Ihres Bundeslandes. Achtung: Auch der Verkauf an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber löst diese Sperre aus, ganz ohne Aufteilung (Abs. 1a). Ein sicher vermarktbarer Vorteil der Aufteilung ist der Mieterverkauf: Verpflichten Sie sich im Milieuschutzgebiet, sieben Jahre lang nur an die Mieter zu verkaufen, ist die Genehmigung zu erteilen, die dreijährige Sperrfrist entfällt und eine Landesfrist verkürzt sich um fünf Jahre (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB).

Welche Kosten und Steuern kommen auf mich zu?

Die Aufteilung selbst kostet Gebühren, aber keine Grunderwerbsteuer — teuer wird es erst beim Verkauf, wenn Sie die Steuerfristen übersehen. Auf der Kostenseite fallen an: Architekt oder Vermessungsbüro für den Aufteilungsplan, die Gebühr der Baubehörde für die Abgeschlossenheitsbescheinigung, gegebenenfalls eine Gebühr für die Umwandlungsgenehmigung, die Notarkosten für die Beurkundung oder Beglaubigung und die Kosten des Grundbuchamts für die neuen Wohnungsgrundbücher. Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Geschäftswert und lassen sich deshalb nur für Ihr konkretes Objekt beziffern — die Systematik steht in § 34 GNotKG; eine Kostenschätzung bekommen Sie beim Notar vorab. Grunderwerbsteuer löst die Aufteilung nicht aus, weil kein Rechtsträgerwechsel stattfindet (§ 1 GrEStG). Steuerlich kritisch sind zwei andere Punkte. Erstens die Spekulationsfrist: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung des Grundstücks, ist der Gewinn steuerpflichtig; ausgenommen sind Einheiten, die Sie selbst zu Wohnzwecken genutzt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Zweitens die Drei-Objekt-Grenze: Werden innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und wieder verkauft, geht die Finanzverwaltung nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs von gewerblichem Grundstückshandel aus (Maßstab ist § 15 Abs. 2 EStG, die Verwaltungsauffassung steht im BMF-Schreiben vom 26. März 2004). Jede einzelne Eigentumswohnung zählt dabei als eigenes Objekt — aus einem Haus werden über Nacht sechs oder acht. Dann entfällt die Spekulationsfrist, es kommt Gewerbesteuer hinzu und die Wohnungen gelten als Umlaufvermögen. Legen Sie die Verkaufsreihenfolge und die Zeitpunkte deshalb mit Ihrem Steuerberater fest, bevor die erste Wohnung im Exposé steht.