Kaufen oder mieten?

Welche Frage dieser Rechner beantwortet — und welche nicht

Er beantwortet genau eine Frage: Welches Vermögen steht nach X Jahren da — wenn Sie kaufen, oder wenn Sie mieten und den Unterschied anlegen? Auf der Kaufseite ist das der Immobilienwert abzüglich der Restschuld. Auf der Mietseite ist es das Depot: Ihr Eigenkapital, das ja nicht in der Immobilie gebunden ist, plus jeder Euro, den das Wohnen zur Miete Monat für Monat günstiger war als das Wohnen im Eigentum. Beide Wege geben in jedem Monat exakt dieselbe Summe aus der Haushaltskasse aus — nur so ist der Vergleich fair. Ist die Miete teurer als die Kaufkosten, wird die Differenz beim Mieter aus dem Depot entnommen; deshalb schmilzt es in den späten Jahren oft wieder, wenn das Darlehen abbezahlt ist und die Miete weiter steigt. Was der Rechner nicht beantwortet: ob Sie kaufen sollen. Das Ergebnis hängt an drei Zahlen, die für die nächsten Jahrzehnte niemand kennt — Wertentwicklung, Mietsteigerung, Anlagerendite. Es ist eine Rechnung unter Ihren Annahmen, keine Vorhersage. Und es fehlt alles, was sich nicht in Euro ausdrücken lässt: Kündigungsschutz auf der einen, Umzugsfreiheit auf der anderen Seite.

Warum die Rechnung „Rate statt Miete“ falsch ist

Sie kennen den Satz: „Die Rate ist ja kaum höher als meine Miete — dann kaufe ich lieber, statt das Geld zum Fenster hinauszuwerfen.“ Diese Rechnung hat einen Fehler, der so groß ist, dass er das Ergebnis umdrehen kann: Sie unterschlägt, was das Eigenkapital verdient hätte. Wer 100.000 Euro in eine Immobilie steckt, hat diese 100.000 Euro nicht mehr. Sie stecken in Mauern und arbeiten dort mit der Wertentwicklung der Immobilie — aber sie könnten stattdessen auf einem Tagesgeldkonto, in Anleihen oder in einem Aktienfonds liegen und dort etwas anderes verdienen. Diesen entgangenen Ertrag nennt man Opportunitätskosten, und er ist keine Theorie: Über 30 Jahre macht er bei 100.000 Euro und 4 Prozent Rendite mehr als 200.000 Euro aus. Der zweite unterschlagene Posten ist die laufende Differenz. Zur Rate kommen beim Eigentümer Dinge, die ein Mieter nie zahlt: die Instandhaltung des eigenen Daches, der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds, Notar und Grunderwerbsteuer als einmaliger Verlust am Anfang. Ist die Summe aus alldem höher als die Miete, spart der Mieter jeden Monat einen Betrag, den er ebenfalls anlegen kann. Der dritte Denkfehler steckt im Wort „rausgeworfen“: Auch bei der Rate ist ein großer Teil weg — die Zinsen. Bei 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung bestehen die ersten Jahresraten zu rund zwei Dritteln aus Zinsen. Vermögen bildet nur der Tilgungsanteil. Ehrlich verglichen wird also nicht Rate gegen Miete, sondern Vermögen gegen Vermögen. Genau das macht dieser Rechner — und deshalb liegt der Mietweg in den ersten Jahren fast immer vorn: Die Kaufnebenkosten sind am Tag des Notartermins weg, und die frühen Raten bauen kaum Eigentum auf.

Was auf der Kaufseite jedes Jahr wirklich kostet

Fünf Posten, von denen die meisten Käufer nur den ersten im Blick haben. Zins und Tilgung ergeben zusammen die Monatsrate eines Annuitätendarlehens: Die Rate bleibt gleich, aber ihre Zusammensetzung dreht sich langsam vom Zins zur Tilgung. Die Instandhaltung tragen Sie allein — Dach, Heizung, Fenster, Leitungen verschleißen unabhängig davon, ob Sie Geld dafür zurückgelegt haben. Bei einer Eigentumswohnung heißt der planvolle Teil davon Erhaltungsrücklage; ihre Ansammlung gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Das Hausgeld zählt hier nur zum Teil: Wasser, Heizung, Müll, Hausmeister und Aufzug zahlt ein Mieter über die Betriebskosten genauso — diese Posten heben sich im Vergleich auf. Übrig bleibt der nicht umlagefähige Teil: Verwaltervergütung, Kontoführung, Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum. Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung sind der Sonderfall: Beide sind auf Mieter umlagefähig (§ 2 Nr. 1 und Nr. 13 BetrKV), stecken beim Mieten also in den Nebenkosten. Weil wir hier gegen die Kaltmiete vergleichen, rechnen wir sie auf der Kaufseite mit. Wer streng gegen die Warmmiete rechnen will, setzt beide Felder im Rechner auf 0 — dann bleibt der reine Unterschied aus Finanzierung und Instandhaltung. Nicht zu vergessen der einmalige Posten am Anfang: die Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Sie erhöhen den Wert der Immobilie um keinen Euro und sind damit sofort verloren — je nach Bundesland zwischen rund 4 und 12 Prozent des Kaufpreises.

Was auf der Mietseite passiert

Zwei Dinge gleichzeitig, und beide gehören in die Rechnung. Erstens steigt die Miete. Ein Vermieter darf sie bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, höchstens um 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um 15 Prozent (§ 558 BGB); nach einer Modernisierung kommen bis zu 8 Prozent der Kosten dauerhaft obendrauf, gedeckelt durch die Kappungsgrenzen des § 559 BGB. Welche Steigerung Sie unterstellen, ist Ihre Annahme — sie wirkt über 30 Jahre gewaltig: 2 Prozent jährlich machen aus 1.200 Euro rund 2.130 Euro. Zweitens arbeitet das Geld. Das Eigenkapital bleibt frei und liegt angelegt; dazu kommt jeden Monat die Differenz zwischen den Kaufkosten und der Miete. Auf die Erträge fällt Abgeltungsteuer an: 25 Prozent (§ 32d Abs. 1 EStG) zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag, zusammen 26,375 Prozent, nach Abzug des Sparer-Pauschbetrags von 1.000 Euro je Person, 2.000 Euro bei Zusammenveranlagung (§ 20 Abs. 9 EStG). Der Rechner versteuert den Ertrag vereinfacht in jedem Jahr. In der Praxis fällt bei thesaurierenden Fonds laufend nur die Vorabpauschale an und der Rest erst beim Verkauf, und für Aktienfonds gilt zusätzlich eine Teilfreistellung von 30 Prozent — beides würde den Mietweg noch etwas besser stellen als hier gerechnet. Wichtig ist der ehrliche Teil dieser Seite: Eine höhere Anlagerendite bedeutet immer auch mehr Schwankung. Wer 7 Prozent einträgt, unterstellt ein Depot, das zwischendurch auch ein Drittel verlieren kann — und das er dann trotzdem nicht anfasst.

Die drei Annahmen, an denen alles hängt

Wertentwicklung der Immobilie, Mietsteigerung und Anlagerendite. Diese drei Zahlen entscheiden den Vergleich fast im Alleingang, und keine davon ist bekannt — weder für die nächsten zehn noch für die nächsten dreißig Jahre. Deshalb gibt der Rechner unter dem Ergebnis eine Sensitivität aus: Was passiert, wenn die Immobilie einen Prozentpunkt weniger zulegt? Was, wenn die Geldanlage einen Prozentpunkt mehr bringt? In typischen Konstellationen verschiebt ein Prozentpunkt den Break-even um mehrere Jahre und das Endergebnis um sechsstellige Beträge. Wer das einmal gesehen hat, liest jede Aussage der Form „Kaufen lohnt sich ab Jahr X“ anders. Zwei Faustregeln helfen beim Ausprobieren. Erstens: Unterstellen Sie der Immobilie nicht mehr Wertsteigerung als der Geldanlage Rendite, ohne sich zu fragen, warum. Eine Immobilie ist ein einzelnes Objekt an einem einzigen Ort — ein breit gestreutes Depot ist es nicht. Zweitens: Rechnen Sie den Vergleich einmal mit einer Wertentwicklung von 0 Prozent durch. Bleibt der Kauf dann noch vorn, tragen ihn die Zahlen und nicht die Hoffnung. Und rechnen Sie ihn einmal mit einem Minus: Preise steigen nicht in jedem Jahrzehnt und nicht an jedem Ort.

Steuern beim Verkauf, Verkaufskosten und die Grenzen der Rechnung

Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) — nach Ablauf der zehn Jahre bleibt er steuerfrei. Für selbstgenutztes Wohneigentum gibt es eine wichtige Ausnahme: Haben Sie die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, ist der Gewinn auch vorher steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Der Rechner rechnet diese Steuer nicht ein, weist aber darauf hin, sobald Ihr Betrachtungszeitraum unter zehn Jahren liegt — bei einer vermieteten Wohnung oder einem Zweitobjekt kann sie das Ergebnis kippen. Ein zweiter Posten am Ende sind die Verkaufskosten: Maklerprovision, Löschung der Grundschuld und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie das Darlehen vorzeitig ablösen. Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung können Sie ohne diese Entschädigung mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Sie können die Verkaufskosten im Rechner in Prozent angeben; wir ziehen sie in jeder Zeile ab, damit die beiden Vermögen Jahr für Jahr vergleichbar bleiben. Und schließlich die Grenzen: Nicht enthalten sind Umzug, Küche und Renovierung, Modernisierungen, die Kosten einer Anschlussfinanzierung nach Ende der Sollzinsbindung, staatliche Förderungen und Ihre persönliche Steuersituation. Die Rechnung unterstellt einen gleichbleibenden Sollzins über den gesamten Zeitraum — in der Praxis läuft die Zinsbindung meist nach 10 bis 15 Jahren aus. Wie belastbar Ihre Finanzierung insgesamt ist, prüfen Sie deshalb besser getrennt: mit unserem Finanzierungs-Rettungsplan.