Bieterverfahren begleiten

Ist ein Bieterverfahren eine Versteigerung?

Nein. Ein Bieterverfahren beim Immobilienverkauf ist weder eine Auktion noch eine Versteigerung im Rechtssinn — es ist ein strukturiertes Verkaufsverfahren, in dem Interessenten Preisvorstellungen abgeben. Der Grund liegt in der Form: Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Wird diese Form nicht eingehalten, ist die Abrede nichtig (§ 125 Satz 1 BGB). Ein Gebot per E-Mail ist zwar der Sache nach ein Angebot (§ 145 BGB), es kann aber mangels Form keinen Kaufvertrag begründen — und Ihre Annahme ebenso wenig. Vor dem Notartermin ist deshalb niemand gebunden: der Bieter nicht, und Sie auch nicht. Das ist kein Schlupfloch, sondern der Kern des Verfahrens, und Sie sollten es Ihren Interessenten von Anfang an genau so sagen. Umgekehrt gehört zum Notartermin eine eigene Frist: Bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht unterliegen, soll der Notar dem Verbraucher den Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen; wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift festgehalten werden (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG). Wer den Entwurf erst nach dem Zuschlag beim Notar bestellt, verschenkt zwei Wochen.

Warum funktioniert eine echte Versteigerung bei einer Immobilie nicht?

Weil der Zuschlag allein die Form nicht ersetzt. Bei einer Versteigerung kommt der Vertrag erst durch den Zuschlag zustande, und ein Gebot erlischt, sobald ein Übergebot abgegeben wird (§ 156 BGB). Diese Vorschrift regelt aber nur, wann der Vertrag entsteht, nicht, in welcher Form. Für Grundstücke bleibt es bei der notariellen Beurkundung: Gebot und Zuschlag müssen beide beurkundet werden, sonst entsteht kein wirksamer Kaufvertrag — so der BGH im Urteil vom 24. April 1998 (V ZR 197/97, BGHZ 138, 339). Genau deshalb sitzt bei seriösen Immobilienauktionen ein Notar im Saal, der Gebot und Zuschlag an Ort und Stelle beurkundet; Notare dürfen freiwillige Versteigerungen auch selbst durchführen (§ 20 Abs. 3 BNotO). Etwas ganz anderes ist die Zwangsversteigerung: Dort gibt es überhaupt keinen Kaufvertrag, sondern einen hoheitlichen Beschluss des Vollstreckungsgerichts — mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer (§ 90 Abs. 1 ZVG). Für Ihr freiwilliges Bieterverfahren heißt das: Vermeiden Sie die Wörter „Auktion“, „Versteigerung“ und „Zuschlag“ in Anzeige und Unterlagen, oder erklären Sie in einem Satz, was Sie damit meinen.

Muss ich dem Höchstbietenden verkaufen?

Nein. Es gibt keinen Anspruch des Höchstbietenden auf den Verkauf. Da vor der Beurkundung keine Bindung besteht, bleiben Sie frei: Sie dürfen einen anderen Bieter wählen, das Verfahren abbrechen, gar nicht verkaufen oder später zu einem ganz anderen Preis verkaufen. Diese Freiheit hat eine Kehrseite — sie gilt auch für die Gegenseite. Der Bieter, dem Sie zusagen, kann bis zum Notartermin abspringen, ohne dass Ihnen daraus ein Anspruch erwächst. Genau darum ist die Bewertung so wichtig: Entscheiden Sie nicht allein nach der höchsten Zahl, sondern nach Preis, Finanzierungsnachweis, Wunschtermin und Sonderwünschen zusammen. Ein Gebot knapp unter dem Höchstgebot, hinter dem eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank steht, ist in aller Regel mehr wert als ein Spitzengebot mit der Bemerkung „Finanzierung wird beantragt“. Legen Sie die Kriterien vorher schriftlich fest und geben Sie sie allen Bietern — dann ist Ihre Entscheidung nachvollziehbar, auch wenn sie nicht dem höchsten Betrag folgt.

Kann ich einen Käufer vor dem Notartermin mit einer Reservierungsgebühr binden?

In aller Regel nicht. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. April 2023 entschieden, dass eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Reservierungsgebühr den Kunden unangemessen benachteiligt und deshalb unwirksam ist, wenn die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist und dem Kunden weder nennenswerte Vorteile noch eine geldwerte Gegenleistung des Maklers gegenüberstehen (I ZR 113/22). Ob eine solche Vereinbarung zusätzlich notariell beurkundet werden müsste, hat der BGH ausdrücklich offengelassen — schon 2010 hatte er die Formfrage in einem ähnlichen Fall unbeantwortet gelassen und dabei angemerkt, dass durch die Höhe des Entgelts unangemessener Druck zum Erwerb entstehen kann (Urteil vom 23. September 2010, III ZR 21/10). Instanzgerichte halten Reservierungsvereinbarungen für beurkundungsbedürftig, wenn die Gebühr diesen Druck erzeugt; als Orientierung dienen dort 10 bis 15 Prozent der üblichen Maklervergütung (OLG Dresden, Beschluss vom 23. August 2016, 8 U 964/16). Rechnen Sie also nicht damit, aus einer Reservierung Sicherheit zu ziehen. Wirksame Sicherheit gibt es auf einem einzigen Weg: schnell zum Notar. Auch ein Vorvertrag hilft nicht daran vorbei — eine Abrede, die zum späteren Abschluss des Kaufvertrags verpflichtet, unterliegt derselben Beurkundungspflicht aus § 311b Abs. 1 BGB.

Wer zahlt den Makler, und was gilt beim Energieausweis und den Bieterdaten?

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher wird die Provision geteilt. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, dürfen sich beide nur in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB); haben nur Sie ihn beauftragt, ist eine Abwälzung auf den Käufer nur wirksam, wenn Sie mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben — und der Käufer zahlt erst, wenn Sie gezahlt und das nachgewiesen haben (§ 656d BGB). Beides greift nur bei einem Verbraucher als Käufer (§ 656b BGB); der Maklervertrag selbst bedarf ohnehin der Textform (§ 656a BGB). Nicht verwechseln sollten Sie das mit dem Bestellerprinzip: Das steht im Wohnungsvermittlungsrecht und gilt allein für die Vermittlung von Mietwohnungen (§ 2 Abs. 1a WoVermRG) — beim Kauf zahlt also nicht allein derjenige, der den Makler bestellt hat. Zwei weitere Pflichten laufen im Hintergrund mit. Erstens der Energieausweis: Pflichtangaben in jeder kommerziellen Anzeige, sobald ein Ausweis vorliegt (§ 87 GEG), unaufgeforderte Vorlage spätestens bei der Besichtigung und Übergabe unverzüglich nach Vertragsschluss (§ 80 Abs. 4 GEG); bei Verstößen sind bis zu 10.000 Euro Bußgeld möglich (§ 108 GEG). Zweitens der Datenschutz: In einem Bieterverfahren sammeln sich Namen, Anschriften und Finanzierungsnachweise mehrerer Familien an. Erheben Sie nur, was Sie brauchen (Art. 5 Abs. 1 Buchst. c DSGVO), informieren Sie die Bieter beim ersten Kontakt (Art. 13 DSGVO) und löschen Sie die Unterlagen der Unterlegenen nach der Beurkundung (Art. 5 Abs. 1 Buchst. e und Art. 17 DSGVO).

Welche Steuern kann der Verkauf auslösen?

Zwei Punkte entscheiden darüber: die Zehnjahresfrist und die Zahl Ihrer Verkäufe. Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen sind Objekte, die Sie zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Der zweite Punkt trifft alle, die häufiger verkaufen: Nach dem Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 26. März 2004 gilt die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren als Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel (BMF-Schreiben, abgedruckt im Einkommensteuer-Handbuch, Anhang 17). Das ist eine Orientierung der Finanzverwaltung, keine feste Grenze: Das Schreiben stellt selbst klar, dass die Fünfjahresfrist „keine starre Bedeutung“ hat, und bezieht bei weiteren Anhaltspunkten Objekte bis zu zehn Jahre zurück ein. Wer beruflich im Baubereich tätig ist, kann auch unterhalb der Grenze gewerblich handeln. Die Folgen wären Gewerbesteuer und der Wegfall der Zehnjahresfrist. Wenn Sie in den letzten Jahren mehrere Objekte verkauft haben oder das planen, klären Sie die Einordnung vor dem Bieterverfahren mit Ihrem Steuerberater — nach der Beurkundung lässt sie sich nicht mehr gestalten.