Erbimmobilie: behalten, vermieten oder verkaufen?

Wie lange kann ich ein geerbtes Haus noch ausschlagen?

Sechs Wochen — und diese Frist beginnt nicht am Todestag. Sie läuft ab dem Zeitpunkt, in dem Sie sowohl vom Anfall der Erbschaft als auch vom Grund Ihrer Berufung Kenntnis erlangt haben (§ 1944 Abs. 1 und 2 BGB). Beruht Ihre Erbenstellung auf einem Testament oder Erbvertrag, beginnt sie sogar erst mit der Bekanntgabe der Verfügung durch das Nachlassgericht. Auf sechs Monate verlängert sich die Frist, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland hatte oder wenn Sie sich bei Fristbeginn im Ausland aufgehalten haben (§ 1944 Abs. 3 BGB) — ein Auslandsurlaub genügt dafür. Erklären müssen Sie die Ausschlagung gegenüber dem Nachlassgericht, entweder dort zur Niederschrift oder in öffentlich beglaubigter Form (§ 1945 BGB); ein Brief reicht nicht. Läuft die Frist ab, gilt die Erbschaft als angenommen, und zurück können Sie dann nicht mehr (§ 1943 BGB). Vorsicht in der Zwischenzeit: Wer Hausrat verkauft, Konten auflöst oder in die Immobilie einzieht, verhält sich wie ein Erbe und nimmt damit an. Das Haus vor Frost und Einbruch zu sichern, ist dagegen unschädlich.

Brauche ich einen Erbschein, um die Immobilie ins Grundbuch zu bekommen?

Nur dann, wenn kein notarielles Testament und kein Erbvertrag vorliegt. Gegenüber dem Grundbuchamt wird die Erbfolge grundsätzlich durch Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis nachgewiesen; beruht sie aber auf einer öffentlichen Urkunde, genügen diese Urkunde und die Niederschrift über ihre Eröffnung (§ 35 Abs. 1 GBO). Bei gesetzlicher Erbfolge oder einem handschriftlichen Testament führt kein Weg am Erbschein vorbei; er wird beim Nachlassgericht beantragt (§ 2353 BGB) und kostet nach dem Nachlasswert eine Gebühr für die Erteilung und eine weitere für die eidesstattliche Versicherung. Entscheidend ist danach das Tempo: Die Eintragung der Erben ist gebührenfrei, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht — so die Anmerkung zu Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG. Das gilt auch, wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden. Wer die zwei Jahre verstreichen lässt, zahlt die volle Gebühr nach dem Grundstückswert — bei einem Haus für 500.000 Euro sind das mehrere Hundert Euro, die vermeidbar gewesen wären.

Wann bleibt das geerbte Haus erbschaftsteuerfrei?

Wenn der persönliche Freibetrag reicht oder die Befreiung für das Familienheim greift. Die Freibeträge betragen 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner, 400.000 Euro je Kind, 200.000 Euro für Enkel, 100.000 Euro für die übrigen Personen der Steuerklasse I und 20.000 Euro in den Steuerklassen II und III (§ 16 Abs. 1 ErbStG); wer in welche Steuerklasse fällt, regelt § 15 Abs. 1 ErbStG. Diese Beträge stehen seit 2009 unverändert im Gesetz und gelten auch 2026 fort. Unabhängig davon bleibt das Familienheim steuerfrei: beim überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner ohne Größengrenze, bei Kindern und Kindern verstorbener Kinder nur, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Bedingung ist, dass der Erblasser dort bis zum Erbfall selbst gewohnt hat oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war und dass Sie die Wohnung unverzüglich selbst nutzen — nach dem Bundesfinanzhof regelmäßig innerhalb von sechs Monaten (BFH, Urteil vom 28.05.2019 – II R 37/16). Der Preis dieser Befreiung ist die Bindung: Wer die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgibt, verliert sie rückwirkend, außer zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit stehen entgegen. Vermietete Wohnimmobilien werden nicht befreit, aber nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG).

Wie wird die Immobilie für die Erbschaftsteuer bewertet — und was tun, wenn der Wert zu hoch ist?

Das Finanzamt bewertet nach den typisierenden Verfahren des Bewertungsgesetzes und fordert dafür eine Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts an; die Frist dafür beträgt mindestens einen Monat (§ 153 BewG). Diese Verfahren rechnen mit Durchschnittswerten und kennen weder das undichte Dach noch das eingetragene Wohnrecht der Schwester. Genau dafür gibt es den Gegenbeweis: Sie können nachweisen, dass der gemeine Wert niedriger ist als der festgestellte — durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines staatlich anerkannten oder zertifizierten Sachverständigen für Grundstücksbewertung oder durch einen Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist (§ 198 BewG). Wer das Haus ohnehin verkauft, hat den Nachweis damit gratis in der Hand — vorausgesetzt, der Verkauf liegt innerhalb dieses Jahresfensters und die wertbestimmenden Verhältnisse haben sich nicht verändert. Von der Bemessungsgrundlage abziehbar sind außerdem 15.000 Euro für Bestattung, Grabdenkmal, Grabpflege und Nachlassabwicklung, ohne dass Sie etwas nachweisen müssen (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG). Und wenn die Steuer da ist, das Geld aber im Haus steckt: Auf Antrag wird sie bis zu zehn Jahre gestundet, bei Erwerben von Todes wegen zinslos (§ 28 Abs. 3 ErbStG).

Behalten, vermieten oder verkaufen: Woran entscheidet sich das?

An drei Zahlen und einer Frist. Erstens: Was kostet das Halten? Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Rücklage und der Sanierungsstau — bei Häusern der Baujahre 1960 bis 1985 sind Heizung, Fenster und Elektrik die drei großen Posten. Rechnen Sie dazu die Nachrüstpflichten, denn bei einem Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen treffen sie nach einem Eigentümerwechsel den neuen Eigentümer, und die Frist beträgt zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang (§ 47 Abs. 3 GEG, § 73 GEG). Zweitens: Was bringt die Vermietung netto, nach Rücklage, Verwaltung und Mietausfall — und deckt sie die Steuer? Für die Erbschaftsteuer bringt sie immerhin den Abschlag von 10 Prozent nach § 13d ErbStG. Drittens: Was bleibt beim Verkauf? Hier liegt der wichtigste Vorteil einer Erbimmobilie: Der Erbfall ist kein Anschaffungsvorgang. Sie treten in die Rechtsstellung des Erblassers ein (§ 1922 BGB), und beim unentgeltlichen Erwerb wird die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat der Erblasser das Haus länger als zehn Jahre besessen, ist Ihr Verkaufsgewinn steuerfrei — auch wenn Sie erst seit drei Monaten Eigentümer sind. Die Frist ist die vierte Größe: Wenn Sie das Familienheim steuerfrei geerbt haben, bindet Sie die Selbstnutzung zehn Jahre lang. Verkaufen oder vermieten Sie vorher, fällt die Erbschaftsteuer rückwirkend an. Wer diese Bindung nicht tragen will, entscheidet sich besser gleich für Verkauf oder Vermietung, statt einzuziehen und nach drei Jahren umzudenken.

Wie kommt eine Erbengemeinschaft wieder auseinander?

Über einen von fünf Wegen — und keiner davon funktioniert im Alleingang. Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu; nur die zur Erhaltung notwendigen Maßnahmen darf jeder allein treffen (§ 2038 Abs. 1 BGB), über das Haus selbst können die Erben dagegen nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Verlangen kann die Auseinandersetzung allerdings jeder, und zwar jederzeit (§ 2042 Abs. 1 BGB). Die Wege im Einzelnen: Ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus — grunderwerbsteuerfrei, weil der Erwerb zur Teilung des Nachlasses ausgenommen ist (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Oder alle verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös nach Quoten. Oder ein Einzelner verkauft seinen gesamten Erbteil an einen Dritten; der Vertrag muss notariell beurkundet werden, über einzelne Nachlassgegenstände kann er nicht verfügen (§ 2033 BGB), und die übrigen Miterben haben ein Vorkaufsrecht. Oder ein Miterbe scheidet durch Abschichtung aus: Er gibt seine Mitgliedschaftsrechte gegen Abfindung auf, sein Anteil wächst den anderen an — nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs formfrei möglich, selbst wenn ein Grundstück zum Nachlass gehört (BGH, Urteil vom 21.01.1998 – IV ZR 346/96). Bleibt nur der Zwang, endet es bei der Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG). Sie funktioniert immer, kostet aber regelmäßig Geld: Versteigerungserlöse liegen unter freihändigen Preisen, und das Verfahren lässt sich auf Antrag für längstens sechs Monate einstweilen einstellen, was es zusätzlich in die Länge zieht. Solange die Gemeinschaft besteht, gilt für Mieteinnahmen: Sie werden erst bei der Auseinandersetzung verteilt — dauert diese länger als ein Jahr, kann jeder am Jahresende die Teilung des Reinertrags verlangen.