Budget-Rechner: Was kann ich mir leisten?

Wie viel Kaufpreis trägt Ihr Haushalt wirklich?

Die Rechnung läuft rückwärts, in drei Schritten. Erstens die Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen minus Lebenshaltung, Versicherungen, Mobilität und bestehende Kreditraten. Ihre jetzige Miete gehört dabei nicht zu den Ausgaben — die fällt mit dem Kauf weg. Neu dazu kommen Hausgeld, Grundsteuer und eine Rücklage für Reparaturen; die ziehen Sie ab. Zweitens die Darlehenssumme: Bei einem Annuitätendarlehen ist die Rate nichts anderes als Darlehen mal (Zins plus Tilgung) geteilt durch zwölf. Umgestellt heißt das: Darlehen = Rate × 12 ÷ (Zins + Tilgung). Wer 2.500 Euro im Monat aufbringt, trägt bei 4 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung genau 500.000 Euro Darlehen — bei 3 Prozent Tilgung wären es nur noch 428.571 Euro, dafür ist er sechs Jahre früher schuldenfrei. Drittens der Kaufpreis: Darlehen plus Eigenkapital ergeben das Budget, davon gehen die Kaufnebenkosten ab. Diese Stelle ist tückisch, weil sich die Katze in den Schwanz beißt: Die Nebenkosten hängen vom Kaufpreis ab, den wir gerade suchen. Der Rechner löst das, indem er den größten Kaufpreis sucht, den Budget und Nebenkosten zusammen noch zulassen — ein Euro mehr, und es geht nicht mehr auf. Beispiel: 500.000 Euro Darlehen plus 100.000 Euro Eigenkapital, Kauf in Bayern ohne Makler. Ergebnis: 572.897 Euro Kaufpreis, 27.102,80 Euro Nebenkosten, zusammen 599.999,80 Euro. Dieselbe Familie zahlt in Nordrhein-Westfalen mit hälftiger Maklerprovision nur 539.033 Euro Kaufpreis — 33.864 Euro weniger Haus für dasselbe Geld, allein wegen Steuersatz und Provision.

Warum Ihre Bank auf eine andere Zahl kommt als dieser Rechner

Weil sie nicht Ihre Zahlen einsetzt, sondern ihre eigenen — und weil sie muss. Vor jedem Immobiliendarlehen ist die Bank gesetzlich zur Kreditwürdigkeitsprüfung verpflichtet und darf den Vertrag nur schließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihren Verpflichtungen nachkommen (§ 505a Abs. 1 BGB, aufsichtsrechtlich § 18a KWG). Geprüft wird „eingehend“ auf Grundlage von Einkommen, Ausgaben und Vermögen (§ 505b Abs. 2 BGB); welche Kriterien dabei zählen, beschreibt sogar eine eigene Verordnung, die ImmoKWPLV. Entscheidend ist dieser Satz: Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass die Immobilie mehr wert ist als das Darlehen oder dass ihr Wert steigen wird. Die Bank muss also auf Ihr Einkommen schauen, nicht auf die Wohnung. Verstößt sie dagegen, ermäßigt sich der Sollzins auf den marktüblichen Pfandbriefzins, und Sie dürfen jederzeit fristlos kündigen (§ 505d BGB) — entsprechend vorsichtig rechnet sie. In der Praxis heißt das dreierlei: Erstens setzt sie für Ihre Lebenshaltung Pauschalen je Haushaltsmitglied an, oft mehr, als Sie tatsächlich ausgeben. Zweitens zählt variables Einkommen nur teilweise. Drittens rechnet sie die Belastung häufig mit einem höheren Kalkulationszins durch, um zu sehen, ob die Finanzierung auch nach der Zinsbindung trägt. Nehmen Sie das Ergebnis dieses Rechners deshalb als Obergrenze und als Vorbereitung auf das Bankgespräch — nicht als Zusage.

Warum der Beleihungsauslauf über Ihren Zinssatz entscheidet

Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie. Er ist die wichtigste Stellschraube für den Zins, den Ihnen die Bank anbietet — und der Grund, warum Eigenkapital doppelt wirkt: Es senkt die Summe, die Sie brauchen, und den Preis, den Sie dafür zahlen. Der Hintergrund steht im Pfandbriefgesetz: Für die Deckung von Pfandbriefen darf eine Bank ein Darlehen nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des Beleihungswerts heranziehen (§ 14 PfandBG). Alles darüber muss sie teurer refinanzieren, und genau das gibt sie in Stufen an Sie weiter. Wo die Stufen liegen und wie groß die Aufschläge sind, entscheidet jede Bank selbst — dass es sie gibt, ist aber die Regel. Wichtig ist der Unterschied zwischen zwei Größen, die gern verwechselt werden. Der Rechner setzt das Darlehen ins Verhältnis zum Kaufpreis, denn nur den kennen Sie. Die Bank rechnet gegen ihren eigenen Beleihungswert, den sie nach vorsichtigen, nachhaltigen Maßstäben ermittelt und der spekulative Elemente ausklammert (§ 16 PfandBG, Beleihungswertermittlungsverordnung). Dieser Wert liegt praktisch immer unter dem Kaufpreis. Ihr tatsächlicher Auslauf fällt deshalb eher höher aus als der hier angezeigte — je heißer der Markt, in dem Sie kaufen, desto größer der Abstand. Zweiter Merkposten: Die Eigenkapitalquote ist nicht das Gegenstück zum Auslauf. Sie misst Ihr Eigenkapital an den Gesamtkosten einschließlich Nebenkosten. Wer 20 Prozent Eigenkapital mitbringt, davon aber 11 Prozentpunkte für Steuer, Notar und Makler ausgibt, landet trotzdem bei rund 90 Prozent Beleihungsauslauf.

Was die Rate nicht abdeckt: Hausgeld, Grundsteuer und Rücklage

Die Monatsrate ist nicht Ihre Wohnkostenrechnung, sondern nur deren größter Posten. Als Eigentümer zahlen Sie keine Miete mehr — dafür kommt anderes hinzu, und zwar dauerhaft. Beim Kauf einer Eigentumswohnung zahlen Sie monatlich Hausgeld an die Gemeinschaft, festgesetzt als Vorschuss auf den Wirtschaftsplan (§ 28 WEG). Darin stecken Betriebskosten, Verwaltervergütung und der Beitrag zur Erhaltungsrücklage, deren Ansammlung ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Als Mieter haben Sie diese Rücklage nie gesehen; als Eigentümer zahlen Sie sie ein. Dazu kommt die Grundsteuer: Steuerschuldner ist, wem das Grundstück zugerechnet wird (§ 10 GrStG) — als Vermieter dürfen Sie sie auf Mieter umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV), als Selbstnutzer zahlen Sie sie aus eigener Tasche. Seit 2025 gelten dafür die neu festgestellten Grundsteuerwerte und die Hebesätze Ihrer Gemeinde; fragen Sie beim Verkäufer nach dem aktuellen Bescheid. Beim Einfamilienhaus gibt es keine Gemeinschaft, die für Sie spart — die Rücklage müssen Sie selbst bilden, sonst wird die erste neue Heizung zum Kredit. Wie viel realistisch ist, rechnen Sie mit unserem Rücklagen-Planer durch. Deshalb hat dieser Rechner ein eigenes Feld dafür: Was Sie dort eintragen, steht der Bank nicht mehr zur Verfügung.

Tilgung, Zinsbindung, Restschuld — die drei Stellschrauben

Die Anfangstilgung entscheidet, wie lange Sie zahlen. Bei 4 Prozent Zins und 1 Prozent Tilgung dauert die vollständige Rückzahlung gut 40 Jahre, bei 2 Prozent noch 27,5 Jahre, bei 3 Prozent 21,2 Jahre und bei 4 Prozent 17,4 Jahre. Weil die Zinsen monatlich verrechnet werden, tilgen Sie im ersten Jahr sogar etwas mehr als den genannten Prozentsatz — und jedes Jahr ein Stück mehr, weil der Zinsanteil der gleichbleibenden Rate schrumpft. Die Sollzinsbindung entscheidet, wie lange dieser Zins gilt. Danach bleibt die Restschuld stehen und braucht eine Anschlussfinanzierung zu dann unbekannten Konditionen. Wie groß dieser Brocken ist, unterschätzen viele: Von 500.000 Euro Darlehen sind bei 4 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung nach zehn Jahren noch 377.292 Euro offen — drei Viertel. Mit 3 Prozent Tilgung wären es 315.938 Euro, nach 15 Jahren Bindung nur noch 192.387 Euro. Genau dafür gibt der Rechner die Restschuld aus. Ein Recht haben Sie in jedem Fall: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung dürfen Sie mit sechs Monaten Frist kündigen und umschulden, auch wenn Sie sich auf 15, 20 oder 30 Jahre gebunden haben (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine lange Bindung kostet also Zinsaufschlag, nimmt Ihnen aber keine Freiheit. Wollen Sie früher raus, wird es teuer: Dann darf die Bank ihren Zinsschaden verlangen (§ 502 BGB). Prüfen Sie deshalb schon beim Abschluss, ob Sondertilgungen und ein Tilgungswechsel vereinbart sind — beides kostet meist nichts und verschafft Luft.

Die häufigsten Rechenfehler beim Budget

Erstens: die eigene Miete doppelt gezählt. Sie fällt weg, gehört also nicht in die Ausgaben — Hausgeld, Grundsteuer und Rücklage dagegen schon. Zweitens: die Nebenkasse vergessen. Wer sein Eigenkapital bis auf den letzten Euro in den Kauf steckt, steht beim ersten Umzugswagen, der neuen Küche und der Rechnung des Malers ohne Reserve da. Lassen Sie einen Notgroschen außen vor, bevor Sie ihn hier eintragen. Drittens: mit dem Rekordeinkommen gerechnet. Boni, Überstunden und Elterngeld sind keine verlässliche Grundlage; rechnen Sie mit dem, was auch im schlechten Jahr fließt, und prüfen Sie zusätzlich, was passiert, wenn ein Einkommen für ein Jahr ausfällt. Viertens: die Kaufnebenkosten unterschätzt. Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung sind es zwischen rund 4 und 15 Prozent, und im Regelfall müssen Sie sie vollständig aus Eigenkapital zahlen. Fünftens: die Zinsbindung als Ende der Geschichte gesehen. Nach zehn Jahren steht meist noch der größte Teil der Schuld — der Anschlusszins entscheidet mit darüber, ob die Rechnung aufgeht. Und wenn Sie neu bauen oder erst in Monaten auszahlen lassen, kommen Bereitstellungszinsen dazu. Wenn Ihre Finanzierung bereits läuft und knapp wird, hilft der Finanzierungs-Rettungsplan weiter; ob sich der Kauf gegenüber dem Mieten überhaupt lohnt, klärt der Vergleich Kaufen oder mieten.