Modernisierung berechnen

Wie viel dürfen Sie nach einer Modernisierung auf die Miete umlegen?

Acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten — pro Jahr, dauerhaft (§ 559 Abs. 1 BGB). Bis 2018 waren es 11 Prozent; für alle Maßnahmen, die seit dem 1. Januar 2019 angekündigt wurden, gelten 8 Prozent. Anders als bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete braucht es dafür keine Zustimmung des Mieters: Die Erklärung wirkt von selbst, sobald sie formal richtig ist. Ein Beispiel, das Sie im Rechner nachstellen können: Ein Haus mit 400 Quadratmetern Wohnfläche wird für 60.000 Euro gedämmt. Davon wären 15.000 Euro ohnehin als Reparatur fällig gewesen, das sind 25 Prozent — bleiben 45.000 Euro umlagefähig. Auf eine 70-Quadratmeter-Wohnung entfallen 17,5 Prozent, also 7.875 Euro. Acht Prozent davon sind 630 Euro im Jahr oder 52,50 Euro im Monat. Aus 630 Euro Nettokaltmiete werden damit 682,50 Euro. Wichtig ist die Reihenfolge: erst herausrechnen, was nicht zur Modernisierung gehört, dann verteilen, dann die 8 Prozent — und ganz am Ende prüfen, ob die Kappungsgrenze noch dazwischengeht.

Was ist Modernisierung — und was ist bloß Reparatur?

Das ist die Frage, an der die meisten Erhöhungen scheitern. Modernisierung sind bauliche Veränderungen, die Endenergie einsparen, den Wasserverbrauch senken, den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen oder die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (§ 555b BGB) — dazu zählen seit 2024 ausdrücklich auch der Einbau einer Heizung nach § 71 GEG und der erstmalige Glasfaseranschluss. Erhaltung ist dagegen alles, was den vertragsgemäßen Zustand nur wiederherstellt (§ 555a BGB): das undichte Dach, das kaputte Fenster, die durchgerostete Leitung. Reparaturen sind nie umlagefähig — sie stecken in der Miete, die Sie ohnehin bekommen. In der Praxis ist fast jede größere Maßnahme eine Mischung aus beidem: Wer 40 Jahre alte Fenster gegen Dreifachverglasung tauscht, modernisiert — spart sich aber zugleich den fälligen Austausch der alten Fenster. Genau dieser ersparte Teil muss heraus, und zwar bevor gerechnet wird. Faustregel für die eigene Kalkulation: Je älter und abgenutzter das Bauteil war, desto größer der Erhaltungsanteil. Bei einer Erneuerung am Ende der Lebensdauer landen Sie schnell bei 30 bis 50 Prozent.

Wie rechnen Sie Erhaltungsanteil und Fördermittel heraus?

Der Erhaltungsanteil ist der Betrag, den die reine Instandsetzung gekostet hätte. Er darf geschätzt werden, ausdrücklich unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrades der ersetzten Bauteile (§ 559 Abs. 2 BGB) — willkürlich ist die Schätzung damit nicht, sie muss im Erhöhungsschreiben nachvollziehbar hergeleitet sein. Ein Abzug von null Euro ist bei der Erneuerung alter Bauteile praktisch nie haltbar. Im Rechner können Sie den Anteil wahlweise in Euro oder in Prozent der Gesamtkosten eintragen. Getrennt davon werden Fördermittel abgezogen: Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten, KfW- und BAFA-Mittel sowie Leistungen, die der Mieter oder ein Dritter für ihn erbracht hat, gehören von vornherein nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559a Abs. 1 BGB). Bei zinsverbilligten oder zinslosen Darlehen aus öffentlichen Mitteln zählt nicht die Darlehenssumme, sondern der Zinsvorteil: Der Erhöhungsbetrag sinkt um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung, also um den Unterschied zwischen dem ermäßigten und dem marktüblichen Zinssatz für erstrangige Hypotheken bei Abschluss der Arbeiten (§ 559a Abs. 2 BGB). Betrifft die Maßnahme mehrere Wohnungen, werden die Kosten angemessen aufgeteilt (§ 559 Abs. 3 BGB); der übliche und in der Rechtsprechung anerkannte Maßstab ist die Wohnfläche — genau so verteilt auch der Rechner.

Wo ist Schluss? Die Kappung bei 3, 2 oder 0,50 Euro je Quadratmeter

Auch wenn die 8-Prozent-Rechnung mehr hergibt: Die Monatsmiete darf sich durch Modernisierungsumlagen innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter erhöhen. Lag die Miete vor der Erhöhung unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es nur 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Diese Grenze hat mit der Kappungsgrenze von 20 beziehungsweise 15 Prozent bei der Vergleichsmieten-Erhöhung nichts zu tun — beide gelten nebeneinander. Was das bedeutet, zeigt ein zweites Beispiel: 400.000 Euro Modernisierungskosten, davon 50.000 Euro Erhaltung, eine 80-Quadratmeter-Wohnung im 400-Quadratmeter-Haus, bisher 800 Euro Miete. Rechnerisch wären 466,67 Euro im Monat zulässig — erlaubt sind aber nur 3 Euro × 80 Quadratmeter = 240 Euro. Die restlichen 226,67 Euro sind endgültig verloren, sie lassen sich auch später nicht nachholen. Zwei Dinge werden dabei oft übersehen: Der Sechsjahreszeitraum läuft rückwärts, frühere Umlagen zählen mit — deshalb fragt der Rechner, wie viel je Quadratmeter in den letzten sechs Jahren schon umgelegt wurde. Und die 7-Euro-Schwelle wird an der Miete vor der Erhöhung gemessen: Bei 6,99 Euro je Quadratmeter gilt die 2-Euro-Grenze, bei 7,00 Euro die 3-Euro-Grenze.

Regelverfahren, vereinfachtes Verfahren oder Heizungs-Sonderweg?

Es gibt drei Wege, und der Rechner bildet alle drei ab. Das Regelverfahren nach § 559 BGB passt immer: 8 Prozent im Jahr, Erhaltungsanteil selbst ermitteln und begründen, Kappung bei 3 oder 2 Euro. Das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB lohnt sich bei kleinen Maßnahmen bis 10.000 Euro je Wohnung: Statt einer Einzelaufstellung zieht das Gesetz pauschal 30 Prozent für Erhaltung ab, der Rest wird mit 8 Prozent umgelegt. Der Preis dafür: Danach dürfen Sie fünf Jahre lang keine Erhöhung nach § 559 oder § 559e mehr geltend machen, und frühere Erhöhungen der letzten fünf Jahre werden auf die 10.000 Euro angerechnet. Für den Heizungseinbau mit Förderung gilt seit 2024 § 559e BGB: 10 Prozent statt 8, dafür pauschal 15 Prozent Erhaltungsabzug, Abzug der tatsächlich in Anspruch genommenen Förderung und eine harte Kappung bei 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. Beispiel: 40.000 Euro Einbaukosten, 15 Prozent Pauschale, 15.000 Euro Förderung — auf eine 80-Quadratmeter-Wohnung im 400-Quadratmeter-Haus entfallen 31,67 Euro im Monat. Wer die Förderung nicht abruft, obwohl er sie bekommen könnte, rechnet nach § 559 — und bleibt bei 8 Prozent.

Form und Fristen: ankündigen, erklären, Härtefall abwarten

Die Rechnung ist nur die halbe Miete — die Formalien entscheiden, ob das Geld auch kommt. Die Maßnahme müssen Sie spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen, mit Art und Umfang, Beginn und Dauer, dem Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (§ 555c BGB). Die Erhöhung selbst wird ebenfalls in Textform erklärt und muss die Berechnung nachvollziehbar enthalten (§ 559b Abs. 1 BGB) — der Rechenweg aus dem Rechner lässt sich dafür kopieren. Geschuldet wird die höhere Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang; ohne ordnungsgemäße Ankündigung oder wenn die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt, verschiebt sich das um weitere sechs Monate. Der Mieter kann Härtegründe geltend machen, und zwar bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung (§ 555d Abs. 3 BGB); greift die Härtefallklausel, entfällt die Erhöhung ganz oder teilweise (§ 559 Abs. 4 BGB). Außerdem hat der Mieter nach der Erhöhung ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf des zweiten Monats — kündigt er, tritt die Erhöhung gar nicht erst ein (§ 561 BGB). Welche Wege Ihnen sonst noch offenstehen und woran Erhöhungsschreiben regelmäßig scheitern, führt unsere Mieterhöhungs-Checkliste Punkt für Punkt auf.