Mieterhöhung nach Modernisierung: Wie viel darf umgelegt werden?

Wie viel Miete darf der Vermieter nach einer Modernisierung verlangen?

Der Vermieter darf jährlich 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Miete umlegen, dauerhaft und ohne dass der Mieter zustimmen muss (§ 559 Abs. 1 BGB). Anders als bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete handelt es sich um eine einseitige Erklärung: Sie wirkt, sobald sie formal richtig und rechtzeitig zugegangen ist – eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich.

Vor der 8-Prozent-Rechnung müssen zwei Abzüge stehen: der Instandhaltungsanteil (siehe unten) und Fördermittel oder Zuschüsse Dritter, die nicht zu den umlagefähigen Kosten zählen. Danach greift zusätzlich eine Obergrenze, die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB. Wer die eigene Erhöhung selbst nachrechnen will, kann das mit dem Modernisierungs-Rechner Schritt für Schritt tun.

Wie wird die Modernisierungsumlage berechnet?

Die Modernisierungsumlage ergibt sich aus vier Rechenschritten: Gesamtkosten erfassen, Instandhaltungsanteil abziehen, auf die einzelne Wohnung verteilen und davon 8 Prozent pro Jahr ansetzen. Das folgende Beispiel zeigt den vollständigen Weg.

1. Gesamtkosten: Ein Vermieter dämmt die Fassade und tauscht die Fenster eines Hauses mit 500 Quadratmetern Wohnfläche für 100.000 Euro.
2. Instandhaltungsanteil abziehen: Die alten Fenster wären ohnehin in wenigen Jahren fällig gewesen; der Vermieter schätzt den Erhaltungsanteil auf 20.000 Euro (§ 559 Abs. 2 BGB). Umlagefähig bleiben 80.000 Euro.
3. Auf die Wohnung verteilen: Eine Wohnung mit 80 Quadratmetern trägt 80 von 500 Quadratmetern der Gesamtfläche, also 16 Prozent – 12.800 Euro.
4. 8 Prozent jährlich ansetzen: 8 Prozent von 12.800 Euro sind 1.024 Euro im Jahr, also 85,33 Euro im Monat.

Die bisherige Nettokaltmiete dieser Wohnung liegt bei 720 Euro, also 9,00 Euro je Quadratmeter – damit gilt die Kappung von höchstens 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren (§ 559 Abs. 3a BGB): Die Monatsmiete darf dadurch höchstens um 3 Euro × 80 Quadratmeter = 240 Euro steigen, gemessen über einen Sechsjahreszeitraum. Die errechneten 85,33 Euro liegen darunter, sofern in den letzten sechs Jahren noch keine andere Modernisierungserhöhung für diese Wohnung stattgefunden hat. Die neue Nettokaltmiete beträgt damit 805,33 Euro. Für die eigene Wohnung lässt sich derselbe Weg mit dem Modernisierungs-Rechner nachvollziehen, inklusive Kappungsprüfung und Rechenweg zum Kopieren.

Wie hoch ist die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB?

Die Modernisierungsumlage darf die Nettokaltmiete innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter erhöhen; lag die Miete vor der Erhöhung unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es nur 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Diese Grenze gilt zusätzlich zur 8-Prozent-Rechnung – selbst wenn die Rechnung mehr ergibt, ist bei diesem Betrag Schluss.

Die Tabelle zeigt jeweils den Betrag, um den die Monatsmiete durch Modernisierungsumlagen innerhalb von sechs Jahren maximal steigen darf – keine Gesamtsumme über sechs Jahre. Zwei weitere Punkte werden dabei oft übersehen. Erstens läuft der Sechsjahreszeitraum rückwärts ab der neuen Erhöhung: Frühere Modernisierungserhöhungen aus diesem Zeitraum zehren die Grenze bereits auf. Zweitens wird die 7-Euro-Schwelle an der Miete vor der Erhöhung gemessen, nicht an der neuen Miete. Diese Kappung nach § 559 Abs. 3a BGB steht unabhängig neben der Kappungsgrenze von 20 beziehungsweise 15 Prozent bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete – beide Grenzen betreffen unterschiedliche Erhöhungswege und gelten nebeneinander. Für den Einbau oder die Aufstellung einer neuen Heizungsanlage, die zugleich die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 oder Nr. 1a BGB erfüllt, gilt statt der 3-Euro- beziehungsweise 2-Euro-Grenze eine eigene, strengere Kappung von höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren – und zwar unabhängig von einer Förderung, bereits im regulären § 559-Weg (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB). Läuft der Heizungstausch stattdessen über den geförderten Sonderweg nach § 559e BGB, gilt dieselbe 0,50-Euro-Kappung dort zusätzlich (§ 559e Abs. 3 BGB).

Was zählt als Modernisierung – und was ist bloß Instandhaltung?

Modernisierung sind bauliche Veränderungen, die nachhaltig Energie oder Wasser einsparen, den Gebrauchswert erhöhen oder die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (§ 555b BGB); Instandhaltung ist dagegen alles, was lediglich den vertragsgemäßen Zustand wiederherstellt (§ 555a BGB). Nur der Modernisierungsanteil darf umgelegt werden – reine Reparaturkosten stecken bereits in der laufenden Miete.

In der Praxis ist fast jede größere Maßnahme eine Mischung aus beidem: Wer alte Fenster gegen neue tauscht, modernisiert, spart sich aber zugleich den ohnehin fälligen Austausch. Dieser Erhaltungsanteil muss vor der 8-Prozent-Rechnung geschätzt und abgezogen werden – Maßstab ist der Abnutzungsgrad der ersetzten Bauteile (§ 559 Abs. 2 BGB). In der Praxis wird bei Bauteilen kurz vor dem Ende ihrer üblichen Lebensdauer häufig ein Abzug von 30 bis 50 Prozent der Kosten angesetzt; eine gesetzlich festgelegte Quote gibt es dafür nicht, maßgeblich bleibt stets der Einzelfall.

Muss der Vermieter die Modernisierung vorher ankündigen?

Ja – der Vermieter muss die Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen, mit Art und Umfang der Arbeiten, dem voraussichtlichen Beginn und der Dauer, der zu erwartenden Mieterhöhung und den künftigen Betriebskosten (§ 555c BGB). Textform genügt – eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig, eine E-Mail reicht aus.

Regulär wird die höhere Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung fällig; die Erklärung selbst muss in Textform erfolgen und die Berechnung nachvollziehbar darlegen (§ 559b Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 BGB). Fehlt die Ankündigung oder ist sie unvollständig, verschiebt sich dieser Zeitpunkt um sechs Monate nach hinten; dasselbe gilt, wenn die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt (§ 559b Abs. 2 Satz 2 BGB).

Wann können Mieter eine Härte gegen die Modernisierungsmieterhöhung einwenden?

Mieter können der Erhöhung widersprechen, soweit sie für sie eine unzumutbare Härte bedeuten würde – etwa weil das verfügbare Einkommen für die höhere Miete nicht ausreicht; dann ist die Erhöhung ganz oder teilweise ausgeschlossen (§ 559 Abs. 4 BGB). Inhaltlich ist dieser Härteeinwand gegen die Erhöhung etwas anderes als der Härteeinwand gegen die Duldung der Baumaßnahme selbst (§ 555d BGB) – fristlich laufen aber beide über denselben Mechanismus.

Diese Frist ist eng und beginnt früher, als viele annehmen: Der Härtegrund muss bis zum Ablauf des Monats mitgeteilt werden, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt – nicht erst nach der späteren Erhöhungserklärung (§ 559 Abs. 5 i. V. m. § 555d Abs. 3 BGB). Geht die Ankündigung im April zu, muss der Einwand bis zum 31. Mai beim Vermieter vorliegen, auch wenn die eigentliche Erhöhungserklärung erst Monate später folgt. Diese Frist gilt nicht, wenn die Ankündigung nicht den Vorgaben des § 555c BGB entspricht, oder wenn die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt (§ 555d Abs. 3 Satz 2, § 559 Abs. 5 Satz 2 BGB). Wirtschaftliche Gründe müssen dabei konkret dargelegt werden, etwa mit Angaben zu Einkommen und laufenden Kosten – ein pauschaler Verweis auf „zu wenig Geld“ genügt nicht.

Worin unterscheidet sich die Mieterhöhung nach Modernisierung von der Erhöhung nach § 558 BGB?

Die Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) und die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) sind zwei unabhängige Wege mit unterschiedlichen Regeln. Bei § 558 verlangt der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Miete, die dem Mietspiegel entspricht; stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter klagen. Bei § 559 erklärt der Vermieter die Erhöhung einseitig, sie wirkt ohne Zustimmung.

Auch die Obergrenzen unterscheiden sich: Bei § 558 gilt die Kappungsgrenze von 20 beziehungsweise 15 Prozent in drei Jahren; bei § 559 gilt die Kappung von 3 beziehungsweise 2 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. Beide Wege lassen sich kombinieren: Eine Modernisierungserhöhung zählt nicht zur Jahressperrfrist des § 558 Abs. 1 BGB, wonach eine neue Vergleichsmieten-Erhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung verlangt werden darf – wirkt sich aber über die gestiegene Miete auf künftige § 558-Erhöhungen aus. Mehr zur Vergleichsmieten-Erhöhung und ihren Fristen steht im Ratgeber § 558 BGB: Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.