Ortsübliche Vergleichsmiete: Wie wird sie ermittelt und berechnet?

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach § 558 Abs. 2 BGB die Miete, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, energetischer Qualität und Lage in den letzten sechs Jahren üblicherweise vereinbart oder, von Erhöhungen wegen Betriebskosten nach § 560 BGB abgesehen, geändert wurde.

Maßgeblich ist damit nicht die aktuelle Angebotsmiete neu inserierter Wohnungen, sondern ein Mittelwert aus alten und neuen Mietverträgen über einen rollierenden Sechs-Jahres-Zeitraum. Ausgenommen ist außerdem Wohnraum, dessen Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt ist – etwa öffentlich geförderte Wohnungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz, aber auch andere gesetzlich gebundene Mieten.

Wie träge die Vergleichsmiete auf Marktbewegungen reagiert, zeigt eine eigene Berechnung auf Basis der amtlichen destatis-Zeitreihe (GENESIS-Tabelle 61111-0004, Nettokaltmieten): Die Nettokaltmieten in Deutschland stiegen von 2019 bis 2025 – exakt in dem Sechs-Jahres-Fenster, das § 558 Abs. 2 BGB als Betrachtungszeitraum vorschreibt – von 98,6 auf 109,7 Indexpunkte (Basis 2020 = 100, Jahresmittel der Monatsindizes), ein Anstieg von rund 11,3 Prozent (Stand der Auswertung: 17. Juli 2026).

Die ortsübliche Vergleichsmiete hat zwei Funktionen: Sie ist die Obergrenze, bis zu der ein Vermieter die Miete eines laufenden Mietverhältnisses per Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB anheben darf, und sie ist der Referenzwert für die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen in ausgewiesenen Gebieten.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in den meisten deutschen Städten über einen Mietspiegel ermittelt, der gemeldete Mietpreise der letzten sechs Jahre nach Baualtersklasse, Wohnungsgröße, Lage und Ausstattungsmerkmalen in eine Spanne oder einen Punktewert einordnet. binoro wertet dafür einen eigenen Datenbestand von über 140 Mietspiegel-Datensätzen deutscher Städte aus.

Fehlt ein Mietspiegel oder deckt er die betroffene Wohnung nicht ab, lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete auch über eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Nennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen belegen (§ 558a Abs. 2 BGB). Wie stark diese Mittel vor Gericht wiegen, unterscheidet sich erheblich.

Die Rechenmethode selbst variiert von Stadt zu Stadt: Manche Mietspiegel geben einen Mittelwert mit Zu- und Abschlägen in Prozent vor, andere arbeiten mit einem linearen Punktesystem zwischen dem Mindest- und dem Höchstwert einer Spanne. Das folgende Beispiel zeigt eine reale Berechnung Schritt für Schritt.

Wie berechnet man die ortsübliche Vergleichsmiete an einem echten Beispiel?

Am qualifizierten Mietspiegel der Stadt Hagen (Ausgabe 2025, gültig vom 1. Oktober 2025 bis 30. September 2027) lässt sich die Berechnung in drei Schritten nachvollziehen: Basiswert aus der Tabelle ablesen, Zu- und Abschläge nach Wohnwertmerkmalen addieren, das Ergebnis mit der Wohnfläche multiplizieren.

Schritt 1 – Basiswert ablesen: Für eine Wohnung aus dem Baujahr 1985 in mittlerer Ausstattungsklasse weist der Hagener Mietspiegel einen Basiswert von 6,35 €/m² aus (Baualtersklasse 1978–1994, Ausstattungsklasse „mittel").

Schritt 2 – Zu- und Abschläge addieren: Auf den Basiswert werden die Prozentsätze der zutreffenden Wohnwertmerkmale angerechnet. Für die meisten Merkmale gibt der Hagener Mietspiegel keinen Festwert, sondern eine Spanne vor; gerechnet wird jeweils mit der Bereichsmitte als Rechenwert.

Schritt 3 – Ergebnis berechnen: Der Basiswert von 6,35 €/m² wird um netto 10,5 Prozent erhöht: 6,35 € × 1,105 = 7,02 €/m² (gerundet). Bei einer Wohnfläche von 70 m² ergibt das eine ortsübliche Vergleichsmiete von 70 × 7,02 € = 491,40 € kalt im Monat.

Dieser Wert ist die Obergrenze, bis zu der der Vermieter die Miete für genau diese Wohnung per Mieterhöhungsverlangen anheben darf – zusätzlich begrenzt durch die Kappungsgrenze.

Welche Begründungsmittel akzeptiert § 558a BGB für ein Mieterhöhungsverlangen?

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB muss der Vermieter dem Mieter in Textform erklären und begründen (§ 558a Abs. 1 BGB) – eine E-Mail oder ein Fax genügt, anders als bei der Kündigung ist keine eigenhändige Unterschrift nötig. Zur Begründung nennt § 558a Abs. 2 BGB insbesondere vier Mittel: einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen; die Aufzählung ist nicht abschließend, deckt aber die praxisrelevanten Fälle ab.

Existiert am Ort ein Mietspiegel, muss dieser nicht zwingend verwendet werden. In der Praxis ist er aber das gebräuchlichste Begründungsmittel, weil er eine flächendeckende Datenbasis liefert und nicht von der zufälligen Verfügbarkeit passender Vergleichswohnungen abhängt.

Was unterscheidet einen qualifizierten von einem einfachen Mietspiegel?

Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde sowie von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt (§ 558d Abs. 1 BGB). Seine Werte begründen die gesetzliche Vermutung, dass sie die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB), und er muss alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden (§ 558d Abs. 2 BGB).

Ein einfacher Mietspiegel erfüllt diese formalen Voraussetzungen nicht, ist aber ebenfalls ein zulässiges Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Vor Gericht hat er nur den Beweiswert eines Indizes, den der Vermieter im Streitfall zusätzlich untermauern muss, etwa durch ein Gutachten oder Vergleichswohnungen.

Von den über 140 Mietspiegel-Datensätzen deutscher Städte, die binoro für seine Werkzeuge pflegt, ist mit 105 von 148 (71 Prozent) die deutliche Mehrheit qualifiziert – auch der in diesem Artikel verwendete Mietspiegel der Stadt Hagen aus dem Jahr 2025.

Wie wirken Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete zusammen?

Die Kappungsgrenze begrenzt zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie stark eine bestehende Miete innerhalb von drei Jahren steigen darf: gesetzlich um höchstens 20 Prozent, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Landesverordnung auf bis zu 15 Prozent abgesenkt (§ 558 Abs. 3 BGB). Maßgeblich ist stets der niedrigere der beiden Werte.

Die vollständige Übersicht aller 16 Bundesländer mit Fundstelle und Befristung jeder Verordnung finden Sie im Ratgeber Kappungsgrenze; wie hoch eine Mieterhöhung insgesamt maximal ausfallen darf, erklärt der Ratgeber Mieterhöhung maximal.

Was tun Vermieter und Mieter, wenn die verlangte Miete von der ortsüblichen Vergleichsmiete abweicht?

Mieter, die ein Erhöhungsverlangen erhalten haben, kontrollieren mit der kostenlosen Mieterhöhungs-Prüfliste in fünf Schritten Form, Fristen, Begründung und Kappungsgrenze – und erfahren am Ende, ob und in welcher Höhe eine Zustimmungspflicht besteht. Wer nicht zustimmen will, findet die nächsten Schritte im Ratgeber Mieterhöhung nicht zustimmen.

Vermieter, die eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete vorbereiten, nutzen den kostenlosen Mietanhebungs-Fahrplan-Rechner im Werkzeug Mieterhöhung umsetzen, um ihr Verlangen korrekt zu berechnen; darauf aufbauend lässt sich im selben Werkzeug auch das Verlangen mit einem zulässigen Begründungsmittel nach § 558a BGB formulieren.

In beiden Fällen sind drei Fristen auseinanderzuhalten: Die 15-Monats-Frist verlangt, dass die Miete zum geplanten Erhöhungstermin seit 15 Monaten unverändert ist; die Jahressperrfrist besagt, dass ein neues Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden darf; und der Sechs-Jahres-Zeitraum bestimmt, welche Mietabschlüsse überhaupt in die ortsübliche Vergleichsmiete einfließen. Alle drei sind unabhängig voneinander zu prüfen.