§ 558 BGB einfach erklärt: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Was regelt § 558 BGB?

§ 558 BGB gibt Vermietern das Recht, von ihrem Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen – der mit Abstand häufigste Weg, die Miete während eines laufenden Mietverhältnisses anzuheben. Der Paragraf umfasst sechs Absätze: Absatz 1 regelt die Fristen, Absatz 2 definiert die ortsübliche Vergleichsmiete, Absatz 3 setzt mit der Kappungsgrenze eine zusätzliche Obergrenze, die Absätze 4 bis 6 behandeln Sonderfälle und den Schutz vor nachteiligen Vertragsklauseln. Wie das Verlangen formal aussehen muss, regeln § 558a und § 558b BGB – dazu weiter unten mehr.

Was besagt § 558 Absatz 1 BGB – die Fristen für das Erhöhungsverlangen?

§ 558 Abs. 1 BGB verlangt zwei zeitliche Voraussetzungen, bevor der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung verlangen darf. Erstens muss die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Zweitens darf das Erhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten nach den §§ 559 bis 560 zählen dabei nicht mit.

Praxisbeispiel: Frau K. zahlt seit Januar 2024 unverändert 750 Euro Kaltmiete. Ihr Vermieter möchte zum 1. Oktober 2026 erhöhen. Das ist zulässig, wenn die Miete bis dahin seit mindestens 15 Monaten unverändert war – seit Januar 2024 ist das erfüllt – und wenn seit seiner letzten Mieterhöhung nach § 558 BGB mindestens ein Jahr vergangen ist. Hätte er bereits im Februar 2026 erhöht, dürfte er frühestens im Februar 2027 erneut verlangen. Wie oft eine Erhöhung insgesamt möglich ist, erklärt der Artikel dazu, wie oft die Miete erhöht werden darf.

Was besagt § 558 Absatz 2 BGB – wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet?

§ 558 Abs. 2 BGB definiert die ortsübliche Vergleichsmiete als die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde – oder hilfsweise einer vergleichbaren Gemeinde – für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren – von Erhöhungen nach § 560 abgesehen – vereinbart oder geändert wurden. Ausgenommen ist Wohnraum, dessen Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt ist – bei geförderten Sozialwohnungen greift § 558 BGB also nicht.

Praxisbeispiel: Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in mittlerer Lage, Baujahr 1975, weist der örtliche Mietspiegel eine Vergleichsmiete von 9,50 Euro je Quadratmeter aus – gebildet aus den Mieten, die in der Gemeinde in den vergangenen sechs Jahren für vergleichbare Wohnungen neu vereinbart oder erhöht wurden. Auf diesen Wert darf der Vermieter maximal erhöhen, selbst wenn die Kappungsgrenze rechnerisch mehr zuließe. Wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete im Einzelnen ermitteln und mit dem Mietspiegel abgleichen lässt, zeigt der Artikel zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Was besagt § 558 Absatz 3 BGB – die Kappungsgrenze?

§ 558 Abs. 3 BGB setzt eine zweite, unabhängige Obergrenze: Bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze). In Gemeinden oder Gemeindeteilen, in denen die Landesregierung per Rechtsverordnung eine besonders gefährdete Wohnraumversorgung festgestellt hat, sinkt der Satz auf 15 Prozent. Solche Verordnungen gelten jeweils höchstens fünf Jahre und müssen verlängert werden. Maßgeblich ist stets der niedrigere der beiden Werte – Kappungsgrenze oder ortsübliche Vergleichsmiete.

Praxisbeispiel: Herr B. zahlt aktuell 700 Euro Kaltmiete, vor drei Jahren waren es ebenfalls 700 Euro. Die 20-Prozent-Kappungsgrenze erlaubt eine Erhöhung um höchstens 140 Euro auf 840 Euro – selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete bei 900 Euro läge. Liegt die Wohnung in einer Gemeinde mit abgesenkter Kappungsgrenze, sind es nur 15 Prozent, also höchstens 805 Euro. Eine eigene Auswertung aller amtlichen Kappungsgrenzenverordnungen der Länder zeigt: Zum 1. August 2026 gilt die abgesenkte Grenze von 15 Prozent in 14 von 16 Bundesländern und erfasst zusammen 752 Gemeinden. Wie Sie die Kappungsgrenze für Ihre Gemeinde nachrechnen, erklärt der Artikel zur Kappungsgrenze.

Was besagt § 558 Absatz 4 BGB – die Ausnahme beim Wegfall der Preisbindung?

§ 558 Abs. 4 BGB regelt einen Sonderfall: Die Kappungsgrenze gilt nicht, wenn die Pflicht des Mieters zur Ausgleichszahlung wegen des Wegfalls einer öffentlichen Preisbindung erloschen ist – und zwar nur, soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Der Vermieter darf frühestens vier Monate vor dem Wegfall der Bindung Auskunft über Bestehen und Höhe dieser Ausgleichszahlung verlangen. Die Regelung gilt entsprechend beim Wegfall einer Mietbindung nach dem Wohnraumförderungsgesetz.

Praxisbeispiel: Herr T. wohnte bislang in einer ehemals öffentlich geförderten Wohnung und zahlte zusätzlich zur Miete eine Ausgleichszahlung von 60 Euro monatlich. Fällt die Förderbindung weg, darf der Vermieter die Miete um bis zu 60 Euro erhöhen, ohne dass die 20-Prozent-Kappungsgrenze dem entgegensteht – vorausgesetzt, die neue Gesamtmiete übersteigt nicht die ortsübliche Vergleichsmiete.

Was besagt § 558 Absatz 5 BGB – der Abzug von Drittmitteln?

§ 558 Abs. 5 BGB verpflichtet den Vermieter, vom Jahresbetrag einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete Drittmittel im Sinne des § 559a BGB abzuziehen. Erfasst sind nach § 559a Abs. 1 BGB nicht nur Zuschüsse des Mieters selbst, sondern auch von einem Dritten für ihn übernommene Kosten sowie Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten – im Fall des § 559a Abs. 1 BGB pauschal mit 8 Prozent des jeweiligen Zuschusses. Damit soll verhindert werden, dass eine Erhöhung auch dort in voller Höhe greift, wo die Modernisierung bereits über Drittmittel mitfinanziert wurde.

Praxisbeispiel: Hat der Vermieter für eine energetische Sanierung einen Förderkredit mit Tilgungszuschuss erhalten, muss er diesen Zuschuss bei einer späteren Erhöhung auf die Vergleichsmiete gegenrechnen. Hat der Mieter selbst seinerzeit einen Baukostenzuschuss geleistet, mindert sich der Erhöhungsbetrag pauschal um 8 Prozent dieses Zuschusses pro Jahr.

Was besagt § 558 Absatz 6 BGB – der Schutz vor nachteiligen Vereinbarungen?

§ 558 Abs. 6 BGB stellt klar: Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von § 558 BGB abweicht, ist unwirksam. Vermieter können die Fristen, die Kappungsgrenze oder die Berechnungsregeln also nicht per Vertragsklausel zulasten des Mieters verschärfen.

Praxisbeispiel: Ein Mietvertrag enthält die Klausel „Der Mieter verzichtet auf die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB“. Diese Klausel ist unwirksam – die gesetzliche Kappungsgrenze gilt trotzdem in voller Höhe, unabhängig davon, was im Vertrag steht.

Welche Voraussetzungen muss eine Mieterhöhung nach § 558 BGB erfüllen?

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist nur wirksam, wenn alle folgenden Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind. Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Werte mit Fundstelle zusammen:

Wie läuft das Verfahren nach § 558a und § 558b BGB ab?

Das Verlangen muss der Vermieter dem Mieter in Textform erklären und begründen – eine eigenhändige Unterschrift ist dafür nicht nötig, eine E-Mail genügt (§ 558a Abs. 1 BGB). Als Begründung kann der Vermieter sich insbesondere auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen berufen – die Aufzählung in § 558a Abs. 2 BGB ist ausdrücklich nicht abschließend, auch andere Nachweise sind zulässig. Der Mieter hat danach bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, zuzustimmen; stimmt er zu, schuldet er die höhere Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang (§ 558b Abs. 1 und 2 BGB). Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.

Vermieter, die ein Erhöhungsverlangen formal korrekt aufsetzen wollen, nutzen dafür den kostenlosen Mietanhebungs-Fahrplan-Rechner im Werkzeug Mieterhöhung umsetzen; darauf aufbauend lässt sich im selben Werkzeug auch das Erhöhungsschreiben aufsetzen. Mieter, die ein erhaltenes Schreiben auf Fristen, Begründung und Kappungsgrenze prüfen wollen, nutzen die kostenlose Mieterhöhung prüfen. Details zu Fristenrechnung und Musterschreiben liefert der Artikel dazu, wie oft erhöht werden darf.