Mieterhöhung: Vorlage nach § 558 BGB – rechtssicher formuliert

Wie sieht eine Mieterhöhungsvorlage zum Kopieren rechtssicher aus?

Ein rechtssicheres Mieterhöhungsschreiben nennt beide Mietbeträge, den Erhöhungstermin und eine der vier zulässigen Begründungen aus § 558a BGB – die folgende Vorlage lässt sich mit Ihren Daten ausfüllen und direkt verwenden.

Ersetzen Sie die Platzhalter in eckigen Klammern durch Ihre Angaben. Da das Erhöhungsverlangen nach § 558a Abs. 1 BGB lediglich der Textform bedarf, genügt eine E-Mail oder ein unterschriebener Brief gleichermaßen – eine eigenhändige Unterschrift ist anders als bei einer Kündigung nicht vorgeschrieben.

Die korrekte Vergleichsmiete, die zulässige Kappungsgrenze und alle Fristen für Ihre Adresse ermittelt der kostenlose Mietanhebungs-Fahrplan-Rechner im Werkzeug Mieterhöhung umsetzen automatisch; darauf aufbauend lässt sich im selben Werkzeug auch das Erhöhungsschreiben erstellen.

Welche Pflichtangaben muss das Mieterhöhungsschreiben enthalten?

Für ein wirksames Mieterhöhungsschreiben müssen sieben Angaben stimmen – die inhaltlichen Pflichtangaben ergeben sich aus § 558a BGB, weitere Anforderungen aus § 558b BGB und dem allgemeinen Zivilrecht. Fehlt eine der Angaben aus § 558a BGB, kann der Mieter die Zustimmung verweigern, ohne dass Sie erfolgreich klagen können.

Welche Fristen müssen Sie bei der Mieterhöhung einhalten?

Für die Mieterhöhung nach § 558 BGB gelten fünf Fristen, die ineinandergreifen – wer sie verwechselt, verschenkt Zeit oder verliert das gesamte Verlangen.

Ein Beispiel verdeutlicht das Zusammenspiel: Geht Ihr Schreiben dem Mieter im März zu, läuft seine Zustimmungsfrist bis zum 31. Mai, die erhöhte Miete wäre erstmals für Juni fällig, und eine Zustimmungsklage müssten Sie spätestens bis zum 31. August einreichen. Alle Fristen für Ihre konkrete Adresse berechnet Mieterhöhung umsetzen automatisch. Wie oft und in welchem zeitlichen Abstand Sie die Miete insgesamt erhöhen dürfen, erläutert der Ratgeber Wie oft darf die Miete erhöht werden?.

Wie begründen Sie die Mieterhöhung rechtssicher?

Das Gesetz nennt in § 558a Abs. 2 BGB insbesondere vier Begründungsmittel; eine Begründung allein mit gestiegenen Kosten oder der allgemeinen Preisentwicklung genügt keinem davon und macht das Verlangen unwirksam.

• Mietspiegel: Bezugnahme auf den Mietspiegel der Gemeinde mit Einordnung der Wohnung nach Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung.
• Mietdatenbank: Auskunft aus einer von Interessenverbänden gemeinsam geführten Mietdatenbank.
• Sachverständigengutachten: ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
• Vergleichswohnungen: Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen mit Anschrift, Lage im Haus und Miethöhe, damit der Mieter sie identifizieren kann.

Eine Besonderheit gilt für den qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB: Enthält er Angaben zu Ihrer Wohnung, müssen Sie diese im Schreiben mitteilen – selbst dann, wenn Sie mit einem Gutachten oder mit Vergleichswohnungen begründen (§ 558a Abs. 3 BGB). Einen veralteten Mietspiegel oder den einer vergleichbaren Gemeinde dürfen Sie nur heranziehen, wenn für Ihre Gemeinde kein aktueller vorliegt (§ 558a Abs. 4 BGB).

Wie hoch darf die Mieterhöhung ausfallen?

Zulässig ist höchstens der niedrigere von zwei Werten: die ortsübliche Vergleichsmiete und die Miete, die die Kappungsgrenze erlaubt. Eine vollständige Übersicht mit Rechenbeispielen liefert der Ratgeber Wie viel Mieterhöhung ist maximal erlaubt?.

Die ortsübliche Vergleichsmiete umfasst die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB) – nicht zu verwechseln mit der Kappungsgrenze, die einen eigenen Drei-Jahres-Zeitraum betrachtet: Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete um höchstens 20 Prozent erhöhen, in Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung um höchstens 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen zählen bei dieser Rechnung nicht mit.

Welche Gemeinden zur abgesenkten 15-Prozent-Grenze gehören, legen die Landesregierungen per Rechtsverordnung fest, befristet auf jeweils höchstens fünf Jahre – das betrifft nur einen kleinen Teil aller deutschen Gemeinden. Die vollständige Auswertung aller aktuell gültigen Kappungsgrenzenverordnungen je Bundesland finden Sie im Ratgeber Kappungsgrenze. Ob Ihre Gemeinde betroffen ist, prüft Mieterhöhung umsetzen automatisch anhand der Adresse.

Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Stimmt der Mieter nicht innerhalb der Überlegungsfrist zu, bleibt die bisherige Miete zunächst bestehen – Sie müssen dann selbst aktiv werden und innerhalb der Klagefrist auf Zustimmung klagen.

Ein Widerspruch des Mieters ist rechtlich nicht nötig; wer schweigt, stimmt schlicht nicht zu. Reagiert der Mieter gar nicht oder lehnt er ab, bleibt Ihnen die Zustimmungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht, die Sie innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist erheben müssen (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB). Der Streitwert richtet sich nach dem Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete (§ 41 GKG) – bei 40 Euro Erhöhung im Monat sind das 480 Euro. Stimmt der Mieter nur einem Teil der Erhöhung zu, wirkt diese Teilzustimmung; um den Rest kann weiter gestritten oder geklagt werden (§ 558b Abs. 1 BGB). War Ihr Schreiben formal fehlerhaft, dürfen Sie die Mängel noch im Prozess nachholen – dann beginnt die Überlegungsfrist des Mieters allerdings erneut (§ 558b Abs. 3 BGB). Beachten Sie außerdem, dass der Mieter nach Zugang Ihres Verlangens ein Sonderkündigungsrecht hat: Kündigt er fristgerecht, tritt die Mieterhöhung gar nicht erst ein (§ 561 BGB). Mehr zu den Gründen, aus denen Mieter ablehnen dürfen, und zum weiteren Ablauf lesen Sie im Ratgeber Mieterhöhung nicht zustimmen.

Welche Fehler machen ein Mieterhöhungsschreiben unwirksam?

Die meisten Mieterhöhungen scheitern nicht am Recht, sondern an vermeidbaren Formfehlern.

• Nicht alle Mieter angeschrieben: Steht mehr als eine Person im Mietvertrag, müssen alle als Empfänger genannt werden.
• Warmmiete statt Nettokaltmiete erhöht: Betriebs- und Heizkosten gehören in die Nebenkostenabrechnung, nicht in das Erhöhungsverlangen.
• Frist zu knapp bemessen: Wirkungstermin vor Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang genannt oder die 15-Monats- bzw. Jahressperrfrist übersehen.
• Begründung fehlt oder trägt nicht: Verweis auf gestiegene Kosten statt auf Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder Vergleichswohnungen.
• Angaben des qualifizierten Mietspiegels verschwiegen: obwohl mit Gutachten oder Vergleichswohnungen begründet wurde.
• Kappungsgrenze übersehen: Die verlangte Miete übersteigt die zulässigen 20 bzw. 15 Prozent, selbst wenn sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
• Staffel- oder Indexmiete im Vertrag: Bei diesen Mietformen ist eine Erhöhung nach § 558 BGB während der Laufzeit ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2, § 557b Abs. 2 BGB) – informieren Sie sich vorab über Staffelmiete oder Indexmiete.