Kaufofferten in Serie verschicken

Kann ich mir die Eigentümeradresse nicht einfach aus dem Grundbuch holen?

Nein — und das ist der Punkt, an dem die meisten Serien scheitern, bevor sie beginnen. Das Grundbuch ist kein öffentliches Register: Die Einsicht ist nur dem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Abs. 1 GBO), und ein reines Kaufinteresse genügt dafür regelmäßig nicht. Sonst könnte jeder die Eigentumsverhältnisse und Belastungen fremder Grundstücke einsehen, indem er behauptet, kaufen zu wollen. Hinzu kommt: Über Einsichten wird Protokoll geführt, und der Eigentümer kann auf Verlangen Auskunft daraus verlangen (§ 12 Abs. 4 GBO) — eine vorgeschobene Begründung fällt also auf Sie zurück. Auch das Melderegister ist kein Ausweg: Die einfache Melderegisterauskunft ist nur zulässig, wenn die Daten nicht für Zwecke der Werbung oder des Adresshandels verwendet werden und die anfragende Person genau das erklärt (§ 44 Abs. 3 Nr. 2 BMG). Wer dort eine Adresse für eine Kaufofferte besorgt, verstößt gegen die Zweckbindung, die er selbst unterschrieben hat. Es bleiben die legalen Wege: öffentlich zugängliche Register, die Beobachtung vor Ort, seriöse Adressverlage und der Umweg über die Hausverwaltung.

Darf ich Eigentümer überhaupt unaufgefordert anschreiben?

Ja — per Brief. Das Gesetz stellt nur die elektronischen und telefonischen Kanäle unter einen Einwilligungsvorbehalt: Werbung mit einem Telefonanruf gegenüber einem Verbraucher ist ohne dessen vorherige ausdrückliche Einwilligung stets eine unzumutbare Belästigung (§ 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG), gegenüber Unternehmen genügt immerhin die mutmaßliche Einwilligung. Werbung per automatischer Anrufmaschine, Fax oder elektronischer Post ist ohne vorherige ausdrückliche Einwilligung des Adressaten unzulässig — unabhängig davon, ob eine Privatperson oder eine Gesellschaft angeschrieben wird (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 UWG). Der adressierte Brief steht in keiner dieser Nummern. Er hat dafür seine eigene Grenze: Werbung ist auch dann unzulässig, wenn erkennbar ist, dass der Angesprochene sie nicht wünscht (§ 7 Abs. 1 Satz 2 UWG) — etwa nach einem Widerspruch oder bei einem Eintrag in der Robinsonliste. Wer die Grenze überschreitet, muss mit einem Unterlassungsanspruch (§ 8 Abs. 1 UWG) und den Kosten der Abmahnung rechnen (§ 13 Abs. 3 UWG); beim unerlaubten Werbeanruf kommt ein Bußgeld von bis zu 300.000 Euro hinzu (§ 20 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 UWG).

Woher bekomme ich die Adressen dann rechtmäßig?

Aus vier Quellen, die alle langsamer sind als der Blick ins Grundbuch — aber legal. Erstens öffentlich zugängliche Register: Gehört das Objekt einer GmbH oder einer anderen eingetragenen Gesellschaft, finden Sie Anschrift und Geschäftsführung im Handels- und Unternehmensregister, denn dort ist die Einsicht jedem zu Informationszwecken gestattet (§ 9 Abs. 1 HGB). Zweitens die Erhebung vor Ort: Was von der Straße aus sichtbar ist — Namen an Klingeltableau und Briefkasten, Aushänge am Hauseingang —, dürfen Sie notieren; fremde Grundstücke und Treppenhäuser betreten Sie dafür nicht. Denken Sie daran, dass das Klingelschild nur zeigt, wer dort wohnt, nicht, wem das Haus gehört. Drittens Adressverlage: Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, aus welcher Quelle die Daten stammen und dass sie für Direktwerbung überlassen werden dürfen — verantwortlich für die Verarbeitung bleiben trotzdem Sie. Viertens der Umweg über die Hausverwaltung: Sie darf Ihnen die Eigentümeradresse nicht ohne Weiteres nennen, kann Ihren Brief aber weiterleiten. Das ist der sauberste Weg bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, weil ein Brief an die Objektadresse dort beim Mieter landet.

Was verlangt die Datenschutz-Grundverordnung von mir?

Drei Dinge: eine Rechtsgrundlage, eine Information und die sofortige Reaktion auf einen Widerspruch. Als Rechtsgrundlage kommt das berechtigte Interesse in Betracht (Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO); Erwägungsgrund 47 stellt ausdrücklich fest, dass die Verarbeitung zum Zwecke der Direktwerbung als berechtigtes Interesse betrachtet werden kann — „kann“, nicht „ist“, die Abwägung müssen Sie führen und dokumentieren. Weil die Adressen nicht vom Eigentümer selbst stammen, greift die Informationspflicht bei Daten aus Drittquellen: Verantwortlicher, Zweck, Rechtsgrundlage, Speicherdauer, Betroffenenrechte und die Quelle der Daten müssen Sie mitteilen, und zwar innerhalb einer angemessenen Frist, längstens eines Monats nach Erlangung, spätestens jedoch mit der ersten Mitteilung an die Person (Art. 14 Abs. 1 bis 3 DSGVO). Praktisch bedeutet das: Der Datenschutzhinweis gehört in denselben Umschlag wie der Brief. Und das Widerspruchsrecht gegen Direktwerbung ist voraussetzungslos — es braucht keinen Grund, und nach dem Widerspruch dürfen die Daten für Werbezwecke nicht mehr verarbeitet werden (Art. 21 Abs. 2 und 3 DSGVO). Auf dieses Recht müssen Sie ausdrücklich, verständlich und getrennt von anderen Informationen hinweisen (Art. 21 Abs. 4 DSGVO). Führen Sie eine Sperrliste: Sie ist zulässig und notwendig, weil Sie den Widerspruch sonst bei der nächsten Serie nicht beachten könnten.

Was gehört in den Brief — und was auf keinen Fall?

Hinein gehören sechs Dinge: der konkrete Objektbezug in den ersten Sätzen, eine Person als Absender statt einer anonymen Firma, die ehrliche Absicht (Eigennutzung, Vermietung oder Weiterverkauf), ein Preisrahmen oder eine Preisspanne, der Hinweis auf einen vorliegenden Finanzierungsnachweis und ein Rückkanal, über den der Eigentümer Sie erreicht. Dazu kommt der Datenschutzhinweis mit Herkunft der Adresse und Widerspruchsmöglichkeit sowie — wenn Sie als Gesellschaft schreiben — die Pflichtangaben auf Geschäftsbriefen (§ 35a Abs. 1 GmbHG, für eingetragene Kaufleute § 37a Abs. 1 HGB). Nicht hinein gehören Druck und Erfindungen: künstliche Fristen, angebliche weitere Interessenten, Andeutungen über eine Marktlage, die Sie nicht kennen — und vor allem keine Behauptung über den Wert des Objekts. Sie haben es nie von innen gesehen. Ebenso wenig darf der geschäftliche Charakter des Briefes verschleiert werden: Der kommerzielle Zweck muss kenntlich sein, wenn er sich nicht schon aus den Umständen ergibt (§ 5a Abs. 4 UWG), und wesentliche Informationen zu verschweigen ist Irreführung durch Unterlassen (§ 5a Abs. 1 UWG).

Wenn der Eigentümer zusagt — bin ich dann gebunden?

Nein, und er auch nicht. Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Fehlt diese Form, ist das Rechtsgeschäft nichtig (§ 125 Satz 1 BGB). Zwar ist grundsätzlich gebunden, wer einem anderen die Schließung eines Vertrags anträgt (§ 145 BGB) — beim Grundstückskauf läuft diese Bindung aber ins Leere, weil der Vertrag ohne Notar ohnehin nicht zustande kommt. Für Sie hat das zwei Folgen. Erstens: Sie können im Brief eine ernst gemeinte Preisspanne nennen, ohne sich zu verpflichten. Zweitens: Eine schriftliche Zusage des Eigentümers sichert Ihnen nichts — sie ist ein Signal, kein Kaufvertrag. Zahlen Sie deshalb vor dem Notartermin keine Anzahlung und keine Reservierungsgebühr; geheilt wird ein formunwirksamer Vertrag erst durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB).