Notartermin beim Hausverkauf: So läuft er ab

Wer kümmert sich beim Hausverkauf um den Notar — Käufer oder Verkäufer?

In der Praxis kümmert sich meist der Käufer um die Notarbeauftragung, sobald sich beide Seiten auf Preis und Eckpunkte geeinigt haben — schließlich trägt er später auch die Kosten. Gesetzlich vorgeschrieben ist das aber nicht: Das freie Notarwahlrecht gilt für Käufer und Verkäufer gleichermaßen, beide dürfen einen Notar vorschlagen. Ist ein Makler beteiligt, macht häufig er den Vorschlag, dem dann beide Parteien zustimmen müssen. Der Verkäufer liefert die objektbezogenen Unterlagen zu, aus denen der Notar den Vertragsentwurf erstellt.

Für Käufer beginnt der Weg zum Notar mitunter schon vor dem ersten Exposé: Wer Eigentümer off-market direkt per Brief anschreibt, um überhaupt erst ein Objekt zu finden, muss dabei rechtliche Grenzen aus UWG und DSGVO einhalten — die kostenlose Checkliste zum Kaufofferten versenden führt durch Adressquellen, Briefinhalt und Datenschutzpflichten. Sobald sich beide Seiten handelseinig sind, verläuft der Weg zum Notar identisch wie bei jedem anderen Verkauf.

Wer bezahlt den Notar beim Hausverkauf?

In der Praxis trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten — üblich sind zusammen rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Gesetzlich vorgeschrieben ist diese Verteilung nicht, sie wird aber so gut wie immer im Kaufvertrag vereinbart. Grundlage der Notargebühren ist die Wertgebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes (§ 34 GNotKG): Für die Beurkundung fällt eine 2,0-Gebühr an, für Vollzug und Betreuung je eine 0,5-Gebühr, zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer (§ 12 UStG). Verhandelbar sind diese Sätze nicht — Gebührenvereinbarungen mit dem Notar sind unwirksam (§ 125 GNotKG).

Kommt ein Makler ins Spiel, gilt eine eigene Regel: Bei Wohnung oder Einfamilienhaus mit einem Verbraucher als Käufer trägt jede Seite gesetzlich höchstens die Hälfte der Maklerprovision (§§ 656c, 656d BGB) — in der Praxis wird sie meist exakt hälftig geteilt, der Verkäufer kann freiwillig aber auch einen höheren Anteil oder die gesamte Provision übernehmen. Wie hoch sie ausfällt und wer welchen Anteil trägt, steht in den Ratgebern Wer zahlt die Maklerprovision und Kaufnebenkosten je Bundesland.

Was passiert vor dem Notartermin?

Vor dem Termin erstellt der Notar anhand der Objektunterlagen und der Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer einen Vertragsentwurf, den beide Seiten vorab erhalten und prüfen. Bei Verbraucherverträgen soll dieser Entwurf laut § 17 Abs. 2a BeurkG im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen, damit ausreichend Zeit bleibt, sich mit dem Text auseinanderzusetzen; wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe dafür laut Gesetz in der Niederschrift angegeben werden.

Parallel klärt der Käufer die Finanzierung. Eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank sollte vor dem Termin stehen, denn der Vertrag bindet nach der Unterschrift unabhängig davon, ob das Darlehen schon ausgezahlt ist. In der Praxis laufen Notar und Bank deshalb parallel: Die Finanzierungszusage steht meist vor dem Beurkundungstermin, eine mitzubeurkundende Grundschuld wird oft im selben oder einem zweiten Termin bestellt, die tatsächliche Auszahlung erfolgt erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars.

Welche Unterlagen braucht der Notar beim Hausverkauf?

Für den Vertragsentwurf und den Termin selbst braucht der Notar vor allem Nachweise zu Eigentum, Belastungen und Identität der Beteiligten. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Unterlagen:

Bei einer Eigentumswohnung lohnt sich vorab ein Blick in Teilungserklärung und Grundbuch — was darin steht, erklären die Ratgeber Teilungserklärung verstehen und Grundbuchauszug lesen.

Wie läuft der Notartermin selbst ab?

Der Termin läuft in einer festen Reihenfolge ab und dauert bei einem einfachen Hausverkauf meist 30 bis 60 Minuten. Zunächst prüft der Notar die Identität aller Anwesenden anhand ihrer Ausweisdokumente. Danach verliest er den vollständigen Kaufvertrag Wort für Wort (§ 13 Abs. 1 BeurkG) und erläutert die wesentlichen Klauseln, etwa Kaufpreis, Fälligkeitsvoraussetzungen, Gewährleistungsausschluss und Übergabetermin (§ 17 Abs. 1 BeurkG). Käufer und Verkäufer können jederzeit Fragen stellen; erst wenn beide Seiten den Vertrag verstanden haben und ihm zustimmen, unterschreiben sie.

1. Identitätsprüfung anhand der Ausweisdokumente
2. Vollständige Verlesung des Kaufvertrags durch den Notar
3. Erläuterung der wesentlichen Klauseln, Raum für Rückfragen
4. Unterschrift von Käufer und Verkäufer
5. Erklärung der Auflassung (§ 925 BGB) — die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang; wirksam wird der Eigentumsübergang selbst erst mit der späteren Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB)

Bei mehreren Miteigentümern, einer zusätzlichen Grundschuldbestellung oder Verträgen mit Auslandsbezug kann der Termin deutlich länger dauern.

Wie lange dauert es vom Vertragsentwurf bis zur Eigentumsumschreibung?

Von der Entwurfsbeauftragung bis zur Kaufpreiszahlung vergehen in der Praxis meist sieben bis elf Wochen; bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch dauert es danach oft noch einige Wochen bis wenige Monate länger. Die folgende Tabelle zeigt den zeitlichen Ablauf der einzelnen Stationen:

Für den Verkäufer und die Übergabe ändert sich danach nichts mehr: Sobald der Kaufpreis bezahlt ist, folgt die Schlüsselübergabe unabhängig davon, wann die Umschreibung im Grundbuch formal abgeschlossen wird.

Wann bekommt der Verkäufer sein Geld — und wann der Käufer die Schlüssel?

Der Verkäufer erhält den Kaufpreis meist vier bis acht Wochen nach dem Notartermin, sobald der Notar per Fälligkeitsmitteilung bestätigt, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind — dazu zählen in der Regel die eingetragene Auflassungsvormerkung und die gesicherte lastenfreie Übertragung, etwa durch vorliegende Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden. Nur in Ausnahmefällen, wenn eine lastenfreie Übertragung zum Zahlungszeitpunkt noch nicht sichergestellt werden kann, wickelt der Notar die Zahlung stattdessen über ein Notaranderkonto ab.

Die Schlüsselübergabe erfolgt üblicherweise erst, nachdem der Kaufpreis tatsächlich auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist, und wird in einem von beiden Seiten unterschriebenen Übergabeprotokoll festgehalten. Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie, zeigt Ihnen vorab der kostenlose Überschuss-Rechner, wie sich Ihr monatlicher Überschuss aus der Vermietung von Ihrem tatsächlichen Kontostand unterscheidet — hilfreich, wenn Sie laufende Mieteinnahmen gegen den Verkaufserlös abwägen. Wie der Verkauf einer vermieteten Wohnung im Einzelnen abläuft, beschreibt der Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.

Was kann nach dem Notartermin noch schiefgehen?

Am häufigsten sind drei Probleme: eine geplatzte Finanzierung, Verzögerungen bei Ämtern und Streit über den Übergabezustand. Platzt die Finanzierung des Käufers nach dem Termin, bleibt der Kaufvertrag trotzdem wirksam — die notarielle Beurkundung bindet beide Seiten unabhängig davon, ob das Darlehen zustande kommt. Zahlt der Käufer nicht fristgerecht, gerät er in Verzug; ob und in welcher Höhe der Verkäufer Verzugszinsen verlangen oder vom Vertrag zurücktreten kann, regelt der jeweilige Kaufvertrag.

Verzögerungen entstehen häufig, weil Finanzamt oder Grundbuchamt länger brauchen als erwartet, etwa bei der Unbedenklichkeitsbescheinigung nach Zahlung der Grunderwerbsteuer oder bei der Eintragung der Auflassungsvormerkung. Sagt eine Partei den Termin ab, nachdem der Notar den Entwurf bereits erstellt hat, kann er dafür trotzdem Gebühren verlangen — die Höhe richtet sich nach dem Geschäftswert und dem erreichten Bearbeitungsstand; eine feste Absagegebühr gibt es nicht.