Wer zahlt die Maklerprovision – Käufer oder Verkäufer?

Was gilt seit dem Gesetz vom 23. Dezember 2020 für den Immobilienkauf?

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern der Teilungsgrundsatz: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen und darf höchstens die andere Hälfte auf die Gegenseite abwälzen (§§ 656c, 656d BGB). Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass Verkäufer ihre gesamten Maklerkosten auf Käufer verlagern, die den Makler gar nicht beauftragt haben.

Die Regel gilt nur, wenn zwei Bedingungen zugleich erfüllt sind: Es muss sich um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus handeln, und der Käufer muss Verbraucher sein (§ 656b BGB). Zusätzlich müssen Maklerverträge über solche Objekte in Textform geschlossen werden – eine mündliche Provisionsabsprache reicht nicht aus (§ 656a BGB). Die Maklerprovision zählt neben Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten zu den Kaufnebenkosten.

Welche Konstellationen regeln § 656c und § 656d BGB?

Welche der beiden Vorschriften greift, hängt allein davon ab, wer den Makler beauftragt hat. Die folgende Tabelle zeigt die vier praxisrelevanten Konstellationen:

In der Praxis ist die erste Konstellation der Regelfall: Verkäufer beauftragen den Makler, weil sie ihre Immobilie vermarkten wollen, und reichen anschließend bis zu 50 Prozent der Provision an den Käufer weiter.

Für welche Immobilien und Käufer gilt der Teilungsgrundsatz nicht?

Der Teilungsgrundsatz der §§ 656c und 656d BGB gilt ausdrücklich nur für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher (§ 656b BGB) – bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien, unbebauten Grundstücken und beim Kauf durch einen gewerblichen Käufer bleibt die Provisionsverteilung deshalb vollständig frei verhandelbar. Diese Ausnahme ist gerade beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses relevant.

Kauft eine GmbH, kauft ein Investor gewerblich oder erwirbt jemand ein Mehrfamilienhaus mit mehreren vermieteten Einheiten, kann der Maklervertrag frei regeln, wer die Provision zahlt – auch eine vollständige Abwälzung auf den Käufer ist dann rechtlich möglich. Ob das im Einzelfall durchsetzbar ist, hängt von der Verhandlungsposition und den vereinbarten Konditionen ab. Verkäufer eines Mehrfamilienhauses oder einer Gewerbeimmobilie profitieren von diesem Freiraum am stärksten: Sie können die volle Provision mit dem Makler vereinbaren und die Kosten anschließend vertraglich auf den Käufer verlagern, ohne die 50-Prozent-Grenze der §§ 656c und 656d BGB beachten zu müssen.

Wer zahlt die Maklerprovision bei Vermietung – Mieter oder Vermieter?

Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn – und das ist in aller Regel der Vermieter, wenn er einen Makler mit der Vermietung seiner Wohnung beauftragt (§ 2 Abs. 1a WoVermRG). Der Mieter darf für diese Vermittlung keine Provision zahlen. Das Bestellerprinzip gilt bereits seit Juni 2015 (Mietrechtsnovellierungsgesetz) und damit deutlich länger als das Teilungsprinzip beim Immobilienkauf.

Eine Ausnahme besteht, wenn ausschließlich der Wohnungssuchende selbst einen Makler mit einem Suchauftrag beauftragt und der Makler dafür nicht zugleich im Auftrag des Vermieters tätig wird, die Wohnung anzubieten – dann zahlt der Mieter. Für Gewerbeflächen gilt das Bestellerprinzip nicht: Das WoVermRG erfasst ausschließlich die Vermittlung von Wohnraum, bei Gewerbevermietungen bleibt die Provisionsverteilung frei verhandelbar. Auch im Mietrecht muss der Vermittlungsvertrag in Textform vorliegen, und der Makler erhält sein Entgelt nur, wenn durch seine Vermittlung tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommt (§ 2 Abs. 1 WoVermRG).

Wann wird die Maklerprovision fällig – erst nach Kaufpreiszahlung?

Der Anspruch des Maklers auf seinen Lohn entsteht grundsätzlich mit dem wirksamen Abschluss des vermittelten Vertrags – beim Immobilienkauf also mit der notariellen Beurkundung – und nicht erst, wenn der Kaufpreis tatsächlich gezahlt wurde (§ 652 Abs. 1 BGB). Ob die Provision anschließend sofort fällig ist oder erst zu einem späteren Zeitpunkt, regelt in der Praxis der jeweilige Maklervertrag.

Eine Sonderregel gilt für den Käuferanteil aus § 656d BGB: Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, wird der Anspruch gegen den Käufer erst fällig, wenn der Verkäufer seinen eigenen Anteil nachweislich gezahlt hat. Diese Fälligkeitsregel betrifft ausdrücklich nur die Umlage zwischen den Parteien, nicht die Entstehung des Maklerlohns selbst.

Kann der Verkäufer die Provision komplett auf den Käufer abwälzen?

Nein, sofern es sich um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus handelt und der Käufer Verbraucher ist. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte seiner Provision auf den Käufer abwälzen; der Rest bleibt zwingend bei ihm (§ 656d Abs. 1 BGB). Eine Vereinbarung, die den Käufer zu einem höheren Anteil verpflichten würde als den Verkäufer, ist insgesamt unwirksam – der Käufer schuldet aus einer solchen Klausel dann nichts, nicht etwa den hälftigen Anteil.

Diese Grenze ist zwingendes Recht und kann vertraglich nicht umgangen werden – auch nicht durch abweichende Formulierungen im Maklervertrag. Außerhalb des Anwendungsbereichs, etwa beim Mehrfamilienhaus oder beim gewerblichen Käufer, existiert diese Grenze dagegen nicht.

Ist die Höhe der Maklerprovision verhandelbar?

Ja, die Höhe der Provision ist grundsätzlich frei verhandelbar – anders als die hälftige Teilung beim Verbraucherkauf, die zwingendes Recht ist und sich nicht abbedingen lässt. Wie hoch die Maklerprovision üblich ist und wie sie sich je Bundesland unterscheidet, zeigt der Artikel zur Maklerprovision nach Bundesland. Verhandlungsspielraum besteht dabei nicht nur bei der Provisionshöhe selbst, sondern auch bei Zusatzleistungen wie Exposé-Erstellung, Besichtigungsorganisation oder der Vertragslaufzeit des Maklervertrags.

Bevor Sie einen Maklervertrag unterschreiben, lohnt sich ein neutraler Blick auf die Makler in Ihrer Stadt. Der Makler-Check wertet alle Anbieter Ihrer Region nach Bewertungen und Erreichbarkeit aus und liefert eine Top-3-Empfehlung mit Gesprächsleitfaden für die Verhandlung.