Maklervertrag: Arten, Pflichtinhalte und Kündigung

Was ist ein Maklervertrag und wann kommt er zustande?

Ein Maklervertrag ist die Vereinbarung, mit der Sie als Verkäufer einen Makler beauftragen, Ihnen die Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags nachzuweisen oder einen Käufer zu vermitteln. Die Provision schulden Sie ihm nur, wenn dadurch tatsächlich ein Kaufvertrag zustande kommt – das Erfolgsprinzip aus § 652 Abs. 1 BGB. Eigene Aufwendungen wie Fotos oder das Exposé trägt der Makler selbst, außer Sie haben eine Aufwendungsersatz-Klausel ausdrücklich vereinbart (§ 652 Abs. 2 BGB).

Der Vertrag entsteht grundsätzlich formfrei: Eine mündliche Zusage, eine E-Mail-Bestätigung oder schlüssiges Verhalten – etwa wenn Sie den Makler widerspruchslos Besichtigungen organisieren lassen – reichen aus. Eine wichtige Ausnahme gilt beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses: Hier muss der Maklervertrag mindestens in Textform vorliegen, sonst ist er unwirksam (§ 656a BGB, seit 23. Dezember 2020). Textform bedeutet keine Unterschrift, sondern lediglich eine lesbare, dem Erklärenden zuordenbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger wie E-Mail oder PDF (§ 126b BGB) – ein mündliches Telefonat allein reicht bei diesen beiden Objektarten dagegen nicht. Der Maklervertrag ist damit einer der ersten rechtlich bindenden Schritte im Ablauf eines Hausverkaufs.

Welche Arten von Maklerverträgen gibt es – und welcher passt zu Verkäufern?

Es gibt drei gängige Vertragsarten, die sich vor allem darin unterscheiden, wie stark Sie sich an einen einzelnen Makler binden: den einfachen Auftrag, den Alleinauftrag und den qualifizierten Alleinauftrag. Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert diese Typen nicht ausdrücklich – sie haben sich in der Vertragspraxis herausgebildet und werden in Deutschland routinemäßig verwendet.

Für die meisten Verkäufer ist der einfache Alleinauftrag ein vernünftiger Mittelweg: Er motiviert den Makler zu echtem Einsatz, lässt Ihnen aber die Tür offen, einen selbst gefundenen Käufer direkt und provisionsfrei zu bedienen. Den qualifizierten Alleinauftrag sollten Sie nur unterschreiben, wenn Sie dem Makler vertrauen und keinen eigenen Interessentenkreis – Familie, Bekannte, Nachbarn – offenhalten wollen. Bevor Sie sich festlegen, lohnt sich ein Blick auf die Marktlage in Ihrer Stadt: Der Makler-Check zeigt kostenlos, wie viele Makler es gibt und wie ihre Bewertungen streuen; der vollständige Report mit Top-3-Ranking, Gesprächsleitfaden und Vertrags-Checkliste kostet 9,90 € inkl. USt.

Welche Pflichtinhalte und Provisionsregeln gehören in den Maklervertrag?

Ein vollständiger Maklervertrag regelt mindestens fünf Punkte: welche Vertragsart gilt, welchen Leistungsumfang der Makler erbringt, wie hoch die Provision ausfällt und wer sie zahlt, wie lange der Vertrag läuft und wie er endet. In der Praxis liegt die Gesamtprovision meist bei rund 7,14 Prozent des Kaufpreises (6 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer); vereinbaren Sie mit dem Käufer eine hälftige Teilung, entfallen rund 3,57 Prozentpunkte auf jede Seite. Verbindlich vorgeschrieben ist diese Höhe nicht, sie ist frei verhandelbar.

Beauftragen Sie als Verkäufer den Makler allein, dürfen Sie ihm gestatten, bis zur Hälfte der mit Ihnen vereinbarten Provision auch vom Käufer zu verlangen – aber erst, nachdem Sie Ihren eigenen Anteil nachweislich gezahlt haben (§ 656d BGB). Beauftragen sowohl Sie als auch der Käufer denselben Makler, muss dessen Provision auf beiden Seiten gleich hoch sein, sonst ist der gesamte Maklervertrag unwirksam (§ 656c BGB). Beide Regeln gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB); Details zur Aufteilung erklären wer die Maklerprovision zahlt und die Regionalübersicht der Maklerprovision.

Vor der Unterschrift lohnt sich ein Blick auf diese acht Punkte:

Wie lange sind Sie an einen Maklervertrag gebunden?

Ohne vereinbarte Laufzeit sind Sie an einen Maklervertrag nicht dauerhaft gebunden – ein einfacher Auftrag ohne Exklusivität lässt sich in der Regel jederzeit formlos beenden. Anders bei Alleinaufträgen: Hier vereinbaren Makler in der Praxis meist eine feste Bindungsfrist von drei bis sechs Monaten, gelegentlich auch länger. Eine gesetzliche Obergrenze für die Laufzeit gibt es nicht; unangemessen lange oder sich automatisch verlängernde Klauseln können aber als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam sein, wenn sie Sie entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB).

Prüfen Sie insbesondere Verlängerungsklauseln: Verlängert sich der Vertrag automatisch um weitere Monate, wenn Sie nicht rechtzeitig widersprechen, notieren Sie sich die Widerspruchsfrist – verpassen Sie sie, bleiben Sie ungewollt für eine weitere Laufzeitperiode gebunden.

Wie kündigen Sie einen Maklervertrag – auch vorzeitig?

Einen Maklervertrag ohne vereinbarte Mindestlaufzeit können Sie jederzeit formlos kündigen; aus Beweisgründen empfiehlt sich dennoch Textform, etwa per E-Mail. Ist eine feste Laufzeit vereinbart, sind Sie grundsätzlich bis zum vereinbarten Ende gebunden – eine ordentliche Kündigung vor Fristablauf ist nur möglich, wenn der Vertrag selbst eine entsprechende Kündigungsfrist vorsieht.

Unabhängig von der Laufzeit bleibt eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund jederzeit möglich, etwa bei einer groben Pflichtverletzung des Maklers. Wird der Makler entgegen dem Vertrag heimlich auch für die Gegenseite tätig, verliert er seinen Provisionsanspruch sogar vollständig (§ 654 BGB). Kündigen Sie, entfällt jede weitere Provisionspflicht; eine Aufwandsentschädigung schulden Sie nur, wenn Sie eine entsprechende Klausel ausdrücklich unterschrieben haben (§ 652 Abs. 2 BGB) – ohne eine solche Klausel bleibt es beim Erfolgsprinzip.

Können Sie den Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen?

Ja, wenn Sie den Maklervertrag als Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume des Maklers – etwa bei Ihnen zu Hause – oder ausschließlich über Fernkommunikationsmittel wie Telefon, E-Mail oder ein Online-Formular abgeschlossen haben, steht Ihnen ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu (§ 312g BGB in Verbindung mit § 355 BGB). Die Frist beginnt mit Vertragsschluss, sofern der Makler Sie ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht belehrt hat; fehlt die Belehrung, verlängert sich die Frist. Für den Widerruf reicht eine eindeutige Erklärung gegenüber dem Makler, zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung.

Kein Widerrufsrecht besteht dagegen, wenn Sie den Vertrag persönlich in den Geschäftsräumen des Maklers unterschrieben haben, etwa bei einem Termin in seinem Büro.

Maklervertrag kündigen und privat verkaufen – ist das erlaubt?

Das hängt von der Vertragsart ab. Bei einem einfachen Auftrag oder einem einfachen Alleinauftrag dürfen Sie einen selbst gefundenen Käufer jederzeit ohne Provisionspflicht bedienen – der Makler hat zu diesem konkreten Geschäft schließlich nichts beigetragen (§ 652 Abs. 1 BGB). Bei einem qualifizierten Alleinauftrag verpflichten Sie sich dagegen, auch selbst gefundene Interessenten zunächst an den Makler zu melden; verkaufen Sie an ihm vorbei direkt, kann trotzdem eine Provision fällig werden.

Nach Ablauf der Vertragslaufzeit oder nach wirksamer Kündigung sind Sie in jedem Fall frei, ohne Makler weiterzuverkaufen. Was Sie beim Verkauf ohne Makler zusätzlich selbst übernehmen, zeigt der verlinkte Ratgeber.

Warum verlangen Makler den Vertrag schon vor der ersten Besichtigung?

Weil der Maklervertrag mit Ihnen als Verkäufer oft schon entsteht, sobald Sie den Makler mit der Vermarktung beauftragen – also mit Exposé-Erstellung, Fotos und der Organisation von Besichtigungen –, nicht erst mit einer gesonderten Unterschrift. Makler wollen diese Investition rechtlich absichern, bevor sie Zeit und Geld in Ihr Objekt stecken, und legen Ihnen deshalb häufig schon vor dem ersten Termin einen schriftlichen Alleinauftrag vor.

Für Sie bedeutet das: Lesen Sie auch eine scheinbar unverbindliche E-Mail-Bestätigung genau, bevor Sie antworten – bei Wohnung oder Einfamilienhaus reicht bereits die Textform für einen wirksamen Vertrag (§ 656a BGB). Wollen Sie sich zunächst nur informieren, ohne sich zu binden, sagen Sie das ausdrücklich, und lassen Sie sich keinen Alleinauftrag unterschreiben, bevor Sie die Maklerauswahl abgeschlossen haben.