Immobilie verkaufen: Der Ablauf Schritt für Schritt

Wie läuft ein Immobilienverkauf Schritt für Schritt ab?

Ein Immobilienverkauf läuft in acht Schritten ab, von der ersten Einschätzung des Werts bis zur Übergabe der Schlüssel. Wie lange jeder Schritt dauert, hängt von Objekt, Lage und davon ab, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen — der grobe Ablauf ist aber immer derselbe.

1. Immobilie bewerten — realistischen Marktwert ermitteln, bevor der Preis feststeht.
2. Verkaufsweg festlegen — Makler beauftragen oder privat verkaufen.
3. Unterlagen zusammenstellen — Grundbuchauszug, Energieausweis und weitere Nachweise besorgen.
4. Exposé erstellen und vermarkten — Anzeige mit den Pflichtangaben schalten.
5. Besichtigungen durchführen — Interessenten empfangen, Käufer auswählen.
6. Kaufvertrag vorbereiten — Entwurf beim Notar in Auftrag geben.
7. Notartermin und Beurkundung — Vertrag unterschreiben, Kaufpreis wird fällig.
8. Übergabe und Ummeldung — Schlüssel übergeben, Grundbuch wird umgeschrieben.

Von der ersten Wertermittlung bis zum Geldeingang vergehen in der Praxis üblicherweise drei bis sechs Monate; wie sich diese Zeit auf die einzelnen Schritte verteilt, zeigt die Zeitplan-Tabelle weiter unten.

Wie bereite ich den Verkauf vor?

Vor dem ersten Besichtigungstermin klären Sie drei Dinge: was die Immobilie wert ist, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen, und ob der Zeitpunkt für Sie überhaupt richtig ist.

Der Marktwert ist die Grundlage für jeden weiteren Schritt — ein zu hoher Angebotspreis verlängert die Vermarktungszeit, ein zu niedriger verschenkt Geld. Mit dem kostenlosen Wertermittlungs-Rechner ermitteln Sie Ihren Verkehrswert nach den drei Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung — Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert nebeneinander, mit Ihren eigenen Marktdaten aus dem Grundstücksmarktbericht, als Orientierung und nicht als Gutachten.

Danach fällt die Grundsatzentscheidung Makler oder privat: Ein Makler übernimmt Vermarktung, Besichtigungen und Vorauswahl der Käufer und kostet dafür eine Provision. Wer selbst verkauft, spart die Provision, braucht dafür mehr Zeit und Marktkenntnis. Beide Wege im Detail — inklusive Ablauf ohne Makler, Kriterien für die Maklersuche und wer die Provision zahlt — finden Sie in den Ratgebern Haus verkaufen ohne Makler und einen guten Makler finden.

Zur Vorbereitung gehört außerdem der Energieausweis: Vor dem Verkauf muss ein gültiger Ausweis vorliegen, und er ist dem Käufer spätestens bei der Besichtigung vorzulegen (§ 80 Abs. 3 und 4 GEG). Fehlt ein gültiger Ausweis, sollten Sie ihn jetzt beauftragen — die Erstellung dauert je nach Ausweisart einige Tage bis mehrere Wochen.

Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie, klären Sie zusätzlich, was das für Mieter und Mietvertrag bedeutet — mehr dazu im Ratgeber vermietete Wohnung verkaufen. Ob sich für Sie Verkaufen oder Weitervermieten finanziell mehr lohnt, zeigt der kostenlose Überschuss-Rechner anhand von Miete, Kosten, Finanzierung und Steuersatz — als Grundlage für diese Entscheidung.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf — und welche will der Notar sehen?

Die folgenden Unterlagen brauchen Sie für Exposé, Käuferfragen und die notarielle Beurkundung. Nicht jede Unterlage muss dem Notar vorliegen — manche reichen für Exposé und Käufergespräche.

Bei einer Eigentumswohnung lohnt sich ein genauer Blick in Teilungserklärung und Protokolle, bevor Sie verkaufen — was darin steht und wie Sie es lesen, erklären die Ratgeber Teilungserklärung verstehen und Grundbuchauszug lesen.

Wie vermarkte ich die Immobilie — Exposé und Besichtigungen?

Das Exposé ist die Bewerbungsmappe der Immobilie — und zugleich eine rechtlich bindende Erklärung. Sobald ein Energieausweis vorliegt, müssen in jeder Anzeige fünf Pflichtangaben stehen: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 Abs. 1 GEG). Fehlen diese Angaben, droht ein Bußgeld bis 10.000 Euro (§ 108 GEG). Die kostenlose Checkliste Exposé erstellen führt durch alle Pflichtangaben, die Wohnflächenberechnung und die Bildrechte, damit im Text nichts fehlt, was später zum Streit wird.

Ist das Exposé fertig, folgen Anzeige und Besichtigungen: Interessenten melden sich, Sie sortieren nach Ernsthaftigkeit und Finanzierungsstand vor und vereinbaren Einzel- oder Sammeltermine. Bei mehreren ernsthaften Angeboten entscheidet meist der Preis, teils auch der gewünschte Übergabetermin oder die Finanzierungssicherheit des Käufers.

Wie läuft der Notartermin ab und wer bezahlt den Notar?

Ein Grundstücks- oder Wohnungskaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB) — ohne Notartermin ist der Verkauf nicht wirksam. Der Notar erstellt anhand der Unterlagen und Ihrer Absprachen mit dem Käufer zunächst einen Vertragsentwurf, den beide Seiten vorab prüfen können. Beim Termin selbst verliest der Notar den vollständigen Vertrag, beide Parteien unterschreiben, anschließend veranlasst er die Auflassungsvormerkung im Grundbuch (§ 883 BGB) — sie sichert den Käufer ab, bevor das Eigentum endgültig übergeht.

Die Notar- und Grundbuchkosten trägt in der Praxis der Käufer — üblich sind rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für beides zusammen. Gesetzlich vorgeschrieben ist diese Kostenverteilung nicht, sie wird aber so gut wie immer im Kaufvertrag vereinbart. Den vollständigen Ablauf des Notartermins, was Sie mitbringen müssen und was bei Verhinderung einer Partei passiert, lesen Sie im Ratgeber Notartermin beim Hausverkauf.

Was passiert nach dem Notartermin — wann kommt das Geld, wann ist die Übergabe?

Nach der Beurkundung ist die Immobilie rechtlich noch nicht verkauft — erst die Eigentumsumschreibung im Grundbuch macht den Käufer zum neuen Eigentümer (§§ 873, 925 BGB). Bis dahin durchläuft der Vertrag mehrere Stationen: Der Notar holt die nötigen Bescheinigungen ein, darunter die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nach Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer, lässt die Auflassungsvormerkung eintragen und teilt dem Käufer mit, wann der Kaufpreis fällig ist — meist vier bis acht Wochen nach dem Notartermin.

Erst mit dem Zahlungseingang auf Ihrem Konto und nach Absprache erfolgt die Übergabe: Schlüssel, Zählerstände und Unterlagen wechseln den Besitzer, festgehalten in einem von beiden Seiten unterschriebenen Übergabeprotokoll. Die endgültige Umschreibung im Grundbuch selbst folgt oft erst Wochen oder Monate später — für Sie als Verkäufer ändert das nichts mehr, sobald der Kaufpreis bezahlt und die Immobilie übergeben ist.

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf insgesamt?

Wie lange ein Immobilienverkauf dauert, hängt vor allem von der Vermarktungsphase ab. Die folgende Übersicht zeigt Praxis-Spannen — keine Garantie, sondern eine Orientierung aus dem üblichen Ablauf.

Insgesamt vergehen von der ersten Wertermittlung bis zur Übergabe in der Praxis meist drei bis sechs Monate — bei schwer zu vermarktenden Objekten, laufender Anschlussfinanzierung des Käufers oder Verzögerungen bei Notar, Finanzamt oder Grundbuchamt auch deutlich länger.

Welche Steuern fallen beim Verkauf an — was gilt bei einem Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren?

Bei einer selbst genutzten Immobilie fällt beim Verkauf grundsätzlich keine Steuer auf den Gewinn an. Anders bei vermieteten oder länger leerstehenden Objekten: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) — mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, nicht mit einem festen Satz. Diese Spekulationsfrist beginnt mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags, nicht mit der Übergabe.

Zwei Ausnahmen gelten unabhängig von der Zehn-Jahres-Frist: steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie die Immobilie zusammenhängend über das Verkaufsjahr und die beiden vorangegangenen Jahre selbst bewohnt haben — die Randjahre müssen dabei nicht vollständig abgedeckt sein —, oder wenn Sie sie seit der Anschaffung durchgehend selbst genutzt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie zählt für die Zehn-Jahres-Frist nicht der Erbfall oder die Schenkung, sondern der Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers — die Frist läuft für Sie einfach weiter (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).

Wie sich der steuerpflichtige Gewinn berechnet, welche Kosten Sie abziehen dürfen und was bei geerbten Immobilien zusätzlich zu beachten ist, erklären die Ratgeber Steuern beim Hausverkauf und geerbtes Haus verkaufen.