Geerbtes Haus verkaufen: Welche Steuern fallen an?

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Beim Verkauf eines geerbten Hauses können zwei unterschiedliche Steuern eine Rolle spielen: die Erbschaftsteuer und die sogenannte Spekulationssteuer. Die Erbschaftsteuer entsteht bereits mit dem Erbfall selbst und hat mit einem späteren Verkauf zunächst nichts zu tun – sie richtet sich nach dem Wert der Immobilie zum Todestag und den persönlichen Freibeträgen des Erben (§ 16 ErbStG). Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart, sondern Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG) und fällt nur an, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Entscheidend beim Erbe: Für die Zehn-Jahres-Frist zählt nicht der Erbfall, sondern der Kauf durch den Erblasser. Wer ein Haus erbt, das der Erblasser vor mehr als zehn Jahren gekauft hat, kann es in aller Regel sofort steuerfrei weiterverkaufen. Allgemeine Regeln zur Besteuerung eines Hausverkaufs unabhängig vom Erbfall erklärt der Ratgeber Haus verkaufen: Welche Steuer fällt an?

Wann kann ich ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?

Ein geerbtes Haus lässt sich steuerfrei verkaufen, wenn entweder die Zehn-Jahres-Frist des Erblassers abgelaufen ist oder eine Eigennutzung vorliegt. Nach § 23 EStG tritt der Erbe bei einem unentgeltlichen Erwerb vollständig in die Anschaffung des Erblassers ein (Fußstapfenprinzip, § 1922 BGB i. V. m. § 45 AO): Die Frist beginnt nicht mit dem Erbfall neu, sondern läuft ab dem Datum weiter, an dem der Erblasser das Haus gekauft hat.

Daneben greift die Eigennutzungs-Ausnahme aus § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG: Steuerfrei ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Hat der Erblasser die Immobilie dagegen bis zu seinem Tod selbst bewohnt, wird diese Nutzung nach Verwaltungsauffassung der Finanzämter unter bestimmten Voraussetzungen auch dem Erben angerechnet – diese Frage ist einzelfallabhängig und sollte im Zweifel mit einem Steuerberater geklärt werden.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie – und wie berechne ich sie?

Die Spekulationssteuer auf ein geerbtes Haus entspricht Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz auf den Veräußerungsgewinn. Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert (§ 22 Nr. 2, § 23 Abs. 3 EStG) und nach dem normalen Tarif versteuert (§ 32a EStG), zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag auf die Steuer und gegebenenfalls Kirchensteuer. Gewinne unter 1.000 Euro im Kalenderjahr bleiben steuerfrei (Freigrenze, § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG).

Ein Beispiel: Der Vater kauft 2019 eine vermietete Wohnung für 280.000 Euro zuzüglich 30.000 Euro Kaufnebenkosten. Er stirbt 2024, seine Tochter erbt die Wohnung und vermietet zunächst weiter, bevor sie am 20. Juni 2026 für 400.000 Euro verkauft; Maklerprovision und weitere Verkaufskosten betragen 20.000 Euro. In der gesamten Vermietungszeit wurden zusammen 18.000 Euro Abschreibung geltend gemacht, die den Gewinn nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG erhöht. Die Rechnung: 400.000 − (280.000 + 30.000 − 18.000) − 20.000 = 88.000 Euro Gewinn. Bei einem angenommenen persönlichen Steuersatz von 35 Prozent zahlt die Tochter darauf 30.800 Euro Einkommensteuer zuzüglich 1.694 Euro Solidaritätszuschlag – zusammen 32.494 Euro, sofern keine Kirchensteuer anfällt. Läge der Kauf des Vaters mehr als zehn Jahre vor dem Verkaufstag, wäre der gesamte Gewinn unabhängig von seiner Höhe steuerfrei gewesen. Wie hoch die Steuer in Ihrem konkreten Fall ausfällt, rechnet der Spekulationssteuer-Rechner von binoro mit vollständigem Rechenweg und Fundstelle durch.

Muss ich Erbschaftsteuer nachzahlen, wenn ich das geerbte Haus verkaufe?

Nein – ein späterer Verkauf löst grundsätzlich keine zusätzliche Erbschaftsteuer aus. Die Erbschaftsteuer wird einmalig zum Zeitpunkt des Erbfalls auf Basis des Verkehrswerts der Immobilie festgesetzt (§ 12 ErbStG i. V. m. dem Bewertungsgesetz); ob und wann der Erbe die Immobilie später verkauft, spielt für diese Festsetzung keine Rolle. Verkauft der Erbe die Immobilie zeitnah zu einem marktüblichen Preis, kann dieser Verkaufspreis als Nachweis für einen niedrigeren gemeinen Wert gegenüber dem Finanzamt dienen (§ 198 BewG).

Eine Ausnahme gibt es: Wurde für das geerbte Haus die Familienheim-Befreiung in Anspruch genommen – für Ehepartner unbegrenzt nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG, für Kinder bis 200 Quadratmeter Wohnfläche nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG –, entfällt sie rückwirkend, wenn die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren ohne zwingenden Grund aufgegeben wird. Ein Verkauf innerhalb dieser Frist gilt als eine solche Aufgabe; die Erbschaftsteuer wird dann nachträglich auf den ursprünglich befreiten Wert festgesetzt.

Wie hoch sind die Erbschaftsteuer-Freibeträge beim Hauserbe?

Die Erbschaftsteuer-Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und liegen zwischen 500.000 Euro für Ehepartner und 20.000 Euro für entferntere Verwandte oder familienfremde Personen (§ 16 ErbStG). Nur der Betrag oberhalb des Freibetrags wird nach Steuerklasse und Höhe des Erwerbs versteuert (§ 15, § 19 ErbStG).

Wer beispielsweise ein Haus von der Tante oder dem Onkel erbt, ist als deren Nichte oder Neffe Abkömmling ersten Grades von Geschwistern und fällt damit in die Steuerklasse II (§ 15 Abs. 1 ErbStG) – mit nur 20.000 Euro Freibetrag und Steuersätzen von 15 bis 43 Prozent, deutlich strenger als in Steuerklasse I. Der Freibetrag ist bei einem geerbten Haus meist schnell überschritten; eine Familienheim-Befreiung greift hier nicht, da sie auf Ehe- und Lebenspartner sowie Kinder beschränkt ist. Den Verkehrswert als Bemessungsgrundlage ermittelt das Finanzamt nach denselben drei ImmoWertV-Verfahren, die auch der Wertermittlungs-Rechner von binoro als erste Orientierung durchrechnet.

Was kann ich tun, wenn kein Geld für die Erbschaftsteuer da ist?

Wer die Erbschaftsteuer nicht aus anderen Mitteln aufbringen kann, muss das geerbte Haus nicht zwingend sofort verkaufen: Für ein zu eigenen Wohnzwecken genutztes Familienheim oder ein zu Wohnzwecken vermietetes Grundstück ist die darauf entfallende Erbschaftsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahre zu stunden, wenn der Erbe sie nur durch den Verkauf des Grundstücks aufbringen könnte (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Bei einem Erwerb von Todes wegen erfolgt diese Stundung zinslos.

Die Stundung endet, sobald der Erbe die Immobilie ganz oder teilweise veräußert oder nicht mehr selbst nutzt beziehungsweise vermietet. Sie ersetzt also keine dauerhafte Befreiung, sondern verschafft Zeit – etwa um eine Finanzierung zu organisieren oder den Verkauf in Ruhe vorzubereiten. Den Antrag stellt der Erbe beim zuständigen Erbschaftsteuer-Finanzamt, in der Regel zusammen mit der Erbschaftsteuererklärung.

Wie läuft der Verkauf eines geerbten Hauses in der Erbengemeinschaft ab?

Sind mehrere Personen Erben, bilden sie automatisch eine Erbengemeinschaft, und über das geerbte Haus können sie nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB) – ein Verkauf setzt also die Zustimmung aller Miterben voraus. Verweigert ein Miterbe die Zustimmung dauerhaft, kann jeder andere Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen (§ 2042 BGB) und notfalls eine Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen (§ 180 ZVG).

Steuerlich wird der Gewinn aus dem Verkauf den Miterben anteilig nach ihrer Erbquote zugerechnet; jeder Miterbe versteuert seinen Anteil mit seinem eigenen Einkommensteuersatz. Zahlt ein Miterbe die anderen aus, um das Haus im Rahmen der Nachlassteilung zu übernehmen, bleibt dieser Erwerb von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Wie der Verkaufsprozess grundsätzlich abläuft, zeigt der Ratgeber Immobilie verkaufen: So läuft der Ablauf.

Kann ich das geerbte Haus sofort verkaufen, auch ohne Grundbucheintrag?

Ja – das Eigentum am geerbten Haus geht mit dem Erbfall automatisch auf den Erben über, unabhängig davon, wann das Grundbuch berichtigt wird (§ 1922 BGB, Gesamtrechtsnachfolge). Ein Verkauf ist deshalb auch möglich, bevor der Erbe selbst im Grundbuch eingetragen ist. Gegenüber Notar und Grundbuchamt weist er seine Erbenstellung durch einen Erbschein oder das eröffnete Testament samt Eröffnungsprotokoll nach (§ 35 GBO).

In der Praxis lässt der beurkundende Notar (mehr dazu im Ratgeber Notartermin beim Hausverkauf) die Grundbuchberichtigung häufig direkt zusammen mit der Eigentumsumschreibung an den Käufer vollziehen, statt zwei getrennte Schritte zu durchlaufen. Unabhängig vom Verkauf bleibt der Erbe ohnehin verpflichtet, die Berichtigung des Grundbuchs zu beantragen (§ 82 GBO) – diese Pflicht besteht neben, nicht anstelle des Verkaufs.

Muss der Verkauf des geerbten Hauses in die Steuererklärung?

Nur, wenn die Zehn-Jahres-Frist noch läuft oder sich der Erbe auf die Eigennutzungs-Ausnahme beruft: In diesem Fall gehört der Verkauf in die Anlage SO der Einkommensteuererklärung, in der auch die Steuerbefreiung begründet wird. Ist die Frist des Erblassers dagegen bereits abgelaufen, muss der steuerfreie Gewinn nicht angegeben werden.

Verschweigen bringt ohnehin nichts: Notare sind verpflichtet, jeden beurkundeten Grundstückskaufvertrag dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen, sodass die Finanzverwaltung von jedem Verkauf erfährt.

Ist es steuerlich sinnvoller, ein geerbtes Haus zu verkaufen oder zu vermieten?

Das hängt vor allem davon ab, ob die Zehn-Jahres-Frist des Erblassers bereits abgelaufen ist. Nach Fristablauf ist ein Verkauf unabhängig von der Höhe des Gewinns steuerfrei – ein klarer Unterschied zur Vermietung, bei der laufende Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung stets einkommensteuerpflichtig sind (§ 21 EStG). Läuft die Frist dagegen noch, erhöht jede in der Vermietungszeit geltend gemachte Abschreibung den späteren Veräußerungsgewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG) – wer ohnehin bald verkaufen will, sollte diesen Effekt in die Rechnung einbeziehen.

Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht: Restlaufzeit der Frist, Sanierungsbedarf, Mietmarkt vor Ort und die persönliche Steuersituation der Erben wirken zusammen. Mehr dazu liefert der Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen; eine erste Wertorientierung gibt der Wertermittlungs-Rechner.