Haus verkaufen und wohnen bleiben: Welche Modelle gibt es?

Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben?

Ja, das ist rechtlich unproblematisch – dafür gibt es vier gängige Modelle mit sehr unterschiedlichen Konsequenzen: den Verkauf gegen Einmalzahlung mit eingetragenem Wohnrecht oder Nießbrauch, die Leibrente (Rente statt Kaufpreis), den Teilverkauf (nur ein Miteigentumsanteil geht weg) und die Rückanmietung (Vollverkauf, danach normaler Mietvertrag). Gemeinsam ist allen vieren: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB), und ob Sie im Ernstfall tatsächlich wohnen bleiben, entscheidet sich am Rang der Eintragung im Grundbuch – nicht am Vertragstext.

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Welche Modelle gibt es – und welches passt zu wem?

Die vier Modelle unterscheiden sich vor allem darin, wer nach dem Verkauf Eigentümer ist, wer instand hält und wer das Risiko sinkender oder steigender Preise trägt. Die folgende Tabelle stellt Funktionsweise, Chancen und Risiken gegenüber.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) berechtigt zur vollen Nutzung der Immobilie einschließlich Vermietung an Dritte; das Wohnrecht (§ 1093 BGB) erlaubt grundsätzlich nur das eigene Wohnen. Weil der Nießbrauch das stärkere Recht ist, mindert er den Kaufpreis stärker als ein Wohnrecht. Als Nießbraucher tragen Sie zudem die gewöhnliche Unterhaltung (§ 1041 BGB) und die laufenden Lasten (§ 1047 BGB) selbst.

Nur ein realistisch geplantes Vermietungsszenario rechtfertigt den stärkeren, aber teureren Nießbrauch; wer ausschließlich selbst wohnen will, kommt mit dem Wohnrecht günstiger weg.

Wie stark mindert ein Wohnrecht oder Nießbrauch den Kaufpreis?

Der Kapitalwert von Wohnrecht und Nießbrauch wird nach § 14 BewG aus dem Jahreswert der Nutzung und einem Vervielfältiger errechnet, der sich nach Alter und Geschlecht der berechtigten Person aus amtlichen Sterbetafeln ergibt und mit einem Rechnungszins von 5,5 Prozent kalkuliert ist – je jünger die begünstigte Person, desto höher der Vervielfältiger und damit die Wertminderung. Der Jahreswert selbst ist gedeckelt: Nach § 16 BewG darf er höchstens ein Achtzehnkommasechstel (1/18,6) des Immobilienwerts betragen. Bei einem Verkehrswert von 400.000 Euro sind das maximal rund 21.505 Euro im Jahr – unabhängig davon, welche Miete für die genutzte Fläche üblich wäre. In der Bewertungspraxis wird der tatsächliche Jahreswert meist aus der ortsüblichen Kaltmiete für die weiter genutzte Fläche abgeleitet, sofern er unter dieser Kappungsgrenze bleibt. Für eine erste Einschätzung des zugrundeliegenden Immobilienwerts hilft unser kostenloser Wertermittlungs-Rechner.

Wie funktioniert die Leibrente – und für wen lohnt sie sich?

Bei der Leibrente verkaufen Sie Ihre Immobilie vollständig; statt eines Einmalkaufpreises erhalten Sie eine monatliche Rente, üblicherweise kombiniert mit einem im Grundbuch abgesicherten Wohnungs- oder Nießbrauchrecht. Der Verkehrswert wird dabei um den Kapitalwert dieses Rechts gemindert, aus dem Rest errechnet sich die Rente; für Sanierungen ist danach im Grundsatz der neue Eigentümer zuständig, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Entscheidend ist die Vertragsart: Verbraucherzentralen weisen darauf hin, dass echte lebenslange Leibrenten am Markt kaum angeboten werden – üblich seien Zeitrenten mit Laufzeiten von 10, 15 oder 20 Jahren, die vor dem Lebensende enden können. Versteuert wird bei einer lebenslangen Rente nur der sogenannte Ertragsanteil nach § 22 EStG, gestaffelt nach dem Alter bei Rentenbeginn – etwa 18 Prozent mit 65/66 Jahren, 15 Prozent mit 69/70 Jahren und 8 Prozent mit 80 Jahren; bei einer Zeitrente gilt stattdessen die laufzeitabhängige Tabelle in § 55 Abs. 2 EStDV. Wichtig für die Absicherung: Rentenanspruch und Wohnrecht sollten als Reallast erstrangig im Grundbuch stehen, sonst gehen sie im Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsfall des Käufers leer aus.

Lohnt sich der Teilverkauf – oder ist er das teuerste Modell?

Für die meisten Fälle gibt es einen günstigeren Weg. Verbraucherzentralen kommen in ihrer Bewertung zu dem Schluss: „Ein einfacher Kredit bietet unterm Strich deutlich attraktivere Konditionen.“ Sie verkaufen beim Teilverkauf nur einen Miteigentumsanteil von bis zu 50 Prozent an ein spezialisiertes Unternehmen und zahlen dafür ein monatliches Nutzungsentgelt – laut Verbraucherzentrale in Anbieterbeispielen ab rund 4,99 Prozent des Auszahlungsbetrags pro Jahr (Stand Januar 2026), während ein gewöhnliches Immobiliendarlehen bei guter Bonität im selben Zeitraum für rund 3,3 Prozent zu haben war.

Hinzu kommen Klauseln, die den späteren Gesamtverkauf teuer machen: eine Mindesterlösklausel, die dem Unternehmen laut Verbraucherzentrale typischerweise 117 Prozent seines Anteils sichert, unabhängig von der Marktentwicklung, sowie ein Service- oder Durchführungsentgelt von häufig rund 3,3 Prozent des späteren Verkaufspreises. Ein Rechtsgutachten für den Sachverständigenrat für Verbraucherfragen (2025) rechnet vor: Bei einer Immobilie im Wert von 200.000 Euro und einem zur Hälfte verkauften Anteil bleiben dem Verkäufer beim späteren Verkauf zum gleichen Preis nicht 100.000 Euro, sondern nur 72.000 Euro – 36 statt 50 Prozent. Instandhaltung und Modernisierung bleiben dabei laut Verbraucherzentrale in aller Regel vollständig bei Ihnen, auch wenn Sie nur noch die Hälfte des Hauses besitzen. Ein späterer Teilrückkauf ist nach Einschätzung der BaFin „so teuer, dass er regelmäßig kaum in Frage kommt“.

Haus verkaufen und zur Miete wohnen bleiben: Wie funktioniert die Rückanmietung?

Bei der Rückanmietung verkaufen Sie Ihr Haus vollständig zum Marktpreis und schließen im Anschluss einen gewöhnlichen Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer. Dieses Modell liefert von allen vieren den höchsten sofort verfügbaren Verkaufserlös, weil kein eingetragenes Recht den Kaufpreis mindert.

Der Haken: Ohne ein separat vereinbartes und im Grundbuch gesichertes Wohn- oder Nießbrauchrecht sind Sie rechtlich ein gewöhnlicher Mieter. Eine Kündigung des neuen Eigentümers wegen Eigenbedarfs ist damit grundsätzlich nicht ausgeschlossen; welche Fristen und Voraussetzungen dafür gelten, erklären unsere Ratgeber zur Eigenbedarfskündigung und zur Kündigungsfrist bei Wohnraum. Wer dauerhaft Sicherheit will, sollte deshalb vorab prüfen, ob ein zusätzliches, dinglich gesichertes Wohnrecht verhandelbar ist – dann verschiebt sich das Modell faktisch zum Verkauf mit Wohnrecht.

Kann ich mein Haus an Bank oder Sparkasse verkaufen und wohnen bleiben?

Nicht direkt: Banken und Sparkassen kaufen im Rahmen dieser Modelle in aller Regel keine privaten Wohnimmobilien und werden auch nicht selbst zum Vermieter – ihr Kerngeschäft ist die Kreditvergabe, nicht der Immobilienerwerb. Tritt eine Bank oder Sparkasse im Zusammenhang mit „Haus verkaufen und wohnen bleiben“ auf, vermittelt sie meist Angebote spezialisierter Teilverkauf- oder Leibrente-Unternehmen oder bietet als Finanzierungsalternative ein klassisches Darlehen an.

Bevor Sie ein Verrentungsangebot unterschreiben, lohnt deshalb der Vergleich mit einem gewöhnlichen Bankdarlehen bei mehreren Instituten: Verbraucherzentralen nennen für Immobiliendarlehen bei guter Bonität einen Zinssatz von rund 3,3 Prozent pro Jahr (Stand Januar 2026) – auch eine einzelne Absage ist dabei kein Marktergebnis, sondern Geschäftspolitik des jeweiligen Instituts, kein gesetzliches Verbot der Kreditvergabe an Ältere.

Welche Steuern fallen an, wenn ich verkaufe und wohnen bleibe?

Der Verkauf selbst ist steuerfrei, wenn Sie die Immobilie zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben – oder zumindest im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Diese Ausnahme greift bei den meisten Fällen von „Haus verkaufen und wohnen bleiben“, weil die Eigennutzung fortbesteht; ohne sie gilt die zehnjährige Spekulationsfrist ab Kauf oder Fertigstellung. Haben Sie das Haus geerbt, läuft die Zehnjahresfrist des Erblassers unverändert weiter – Details dazu in unserem Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen: Steuern. Bei der Leibrente kommt die Ertragsanteilsbesteuerung der laufenden Rente hinzu (§ 22 EStG, siehe oben). Eine vollständige Übersicht zu allen Steuerarten beim Verkauf liefert unser Ratgeber Haus verkaufen: Steuer.

Beim Teilverkauf fällt Grunderwerbsteuer zweimal an – einmal beim Verkauf des Anteils, ein zweites Mal beim späteren Gesamtverkauf. Der gesetzliche Satz liegt bei 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG); die Bundesländer weichen davon ab und verlangen zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein (Deutsches Notarinstitut, Stand 28. Januar 2026).

Welches Modell passt zu mir?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht – die Wahl hängt vom Geldbedarf, dem Wunsch nach Sicherheit und der familiären Situation ab. Als grobe Orientierung:

• Einmaliger, klar bezifferter Geldbedarf und lebenslange Wohnsicherheit stehen im Vordergrund: Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch prüfen – nur ein Eigentumsübergang, erstrangig im Grundbuch absicherbar.
• Regelmäßiges Zusatzeinkommen gewünscht, Immobilie soll komplett abgegeben werden: Leibrente prüfen – auf eine wirklich lebenslange statt befristete Rente und eine erstrangige Reallast bestehen.
• Nur ein Teilbetrag wird gebraucht, Eigentum soll möglichst erhalten bleiben: Teilverkauf erst nach Vergleich mit einem klassischen Bankdarlehen erwägen – die Kosten über die gesamte Laufzeit sind meist höher, als die Auszahlungssumme zunächst vermuten lässt.
• Höchster Verkaufserlös steht im Vordergrund, Wohnen ist auch mit normalem Mietrisiko vereinbar: Rückanmietung prüfen.

In jedem Fall gilt: Holen Sie mindestens ein Vergleichsangebot für ein klassisches Darlehen ein, bevor Sie unterschreiben, und lassen Sie sich den vollständigen Vertragsentwurf vor jedem Notartermin schriftlich vorlegen – ein Beurkundungstermin lässt sich verschieben oder abbrechen, nach der Unterschrift nicht mehr. Unsere kostenlose Prüfliste Immobilienverrentung führt alle Prüfpunkte von Alternativen bis Grundbuchabsicherung in fünf Schritten durch; für eine erste Einschätzung des Immobilienwerts nutzen Sie den kostenlosen Wertermittlungs-Rechner. Wie ein Verkauf grundsätzlich abläuft, zeigt unser Ratgeber Immobilie verkaufen: Ablauf; wer sich am Ende doch für den klassischen Vollverkauf entscheidet, findet den Weg in Eigenregie im Ratgeber Haus verkaufen ohne Makler.