Haus verkaufen ohne Makler: Ablauf, Kosten und Grenzen

Kann ich mein Haus ohne Makler verkaufen – und für wen lohnt sich das?

Ja, jeder Eigentümer darf sein Haus ohne Makler verkaufen – eine gesetzliche Pflicht zur Einschaltung eines Maklers gibt es in Deutschland nicht, solange kein bindender Maklervertrag mit Alleinauftrag entgegensteht. Sie übernehmen dann Wertermittlung, Unterlagen, Exposé, Besichtigungen und Verhandlung selbst und sparen sich dafür Ihren eigenen Anteil an der Maklerprovision – wie viel das konkret ausmacht, zeigt das Rechenbeispiel im Abschnitt zu den Kosten weiter unten.

Gut geeignet ist der Weg ohne Makler, wenn Sie selbst Zeit für Besichtigungen und Interessentengespräche mitbringen, das Objekt unkompliziert zu vermarkten ist – keine Erbengemeinschaft mit mehreren Eigentümern, kein größerer Sanierungsstau, der Erklärungsbedarf schafft – und Sie sich zutrauen, Kaufinteressenten realistisch einzuschätzen und einen Preis zu verhandeln. Weniger gut passt er, wenn Ihnen die Zeit fehlt, das Objekt schwer zu bewerten ist oder Sie sich bei Vertrags- und Aufklärungspflichten unsicher fühlen; dort kann ein Makler den Aufwand und das Risiko wert sein. Den vollständigen Ablauf eines Immobilienverkaufs – mit und ohne Makler – zeigt der Ratgeber Immobilie verkaufen: der Ablauf.

Wie läuft der Hausverkauf ohne Makler ab?

Der Ablauf folgt denselben acht Grundschritten wie mit Makler, nur dass Sie jeden davon selbst übernehmen – von der ersten Wertermittlung bis zur Übergabe nach dem Notartermin. Die folgende Tabelle zeigt, was in Eigenregie an Ihnen hängt:

Wie lange jeder Schritt dauert, hängt stark vom Objekt und Ihrer eigenen Verfügbarkeit ab. Ohne Maklernetzwerk und ohne routinierte Vorauswahl der Interessenten braucht vor allem die Vermarktungsphase in der Praxis häufig mehr von Ihrer Zeit als beim Verkauf über einen Makler – eine belastbare Vergleichsstudie zwischen beiden Wegen gibt es dazu nicht, der zusätzliche Aufwand liegt aber erkennbar bei Besichtigungsterminen, dem Sichten von Anfragen und der Verhandlung.

Welche Kosten fallen ohne Makler an – und wie viel Provision spare ich wirklich?

Ohne Makler entfällt die Maklerprovision vollständig, alle anderen Kosten – Notar, Grundbuch, Energieausweis – bleiben gleich. Als Verkäufer sparen Sie dabei konkret Ihren eigenen Anteil an der Provision, nicht die komplette Gesamtprovision, denn die trägt bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus im Verkauf an einen Verbraucher in der Praxis meist der Käufer zur Hälfte mit.

Ein Rechenbeispiel macht die tatsächliche Ersparnis konkret: Verkaufen Sie ein Haus für 400.000 € über einen Makler, tragen Sie als Verkäufer marktüblich 2,98 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises als eigenen Provisionsanteil – zwischen 11.900 € und 14.280 €. Genau diesen Betrag sparen Sie sich, wenn Sie ohne Makler verkaufen. Nicht sparen Sie dagegen die volle Gesamtprovision von 5,95 bis 7,14 Prozent: Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus im Verkauf an einen Verbraucher zahlt davon in der Praxis meist der Käufer die Hälfte selbst, denn seit dem 23. Dezember 2020 darf der Käuferanteil höchstens so hoch sein wie der Verkäuferanteil (§ 656d BGB), bei Beauftragung durch beide Seiten sogar nur bei exakt gleichen Anteilen (§ 656c BGB). Wie sich die Regel konkret auf beide Seiten verteilt, erklärt der Ratgeber Wer zahlt die Maklerprovision?.

Wie ermittle ich den richtigen Verkaufspreis ohne Makler?

Ohne Makler ermitteln Sie den Verkaufspreis selbst – die verlässlichste Grundlage sind tatsächlich erzielte Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses, nicht die Angebotspreise auf Immobilienportalen, die regelmäßig über dem später beurkundeten Preis liegen. Der kostenlose Wertermittlungs-Rechner führt die drei Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung – Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert – nebeneinander aus und zeigt eine erste Wertspanne mit vollständigem Rechenweg; die Marktdaten dafür, etwa Vergleichspreis, Liegenschaftszinssatz und Sachwertfaktor, liefert der Grundstücksmarktbericht Ihres Gutachterausschusses. Das Ergebnis ist eine Modellrechnung, kein Gutachten – bei werthaltigen oder schwer vergleichbaren Objekten kann sich ein kostenpflichtiges Kurzgutachten trotzdem lohnen, um beim Verhandeln mit Zahlen statt Bauchgefühl zu argumentieren.

Welche Unterlagen brauche ich für den privaten Hausverkauf?

Für den privaten Hausverkauf brauchen Sie dieselben Unterlagen wie beim Verkauf über einen Makler – nur dass ein Makler sie sonst für Sie zusammenstellt. Die folgende Übersicht zeigt, was Sie mindestens benötigen und wo Sie es bekommen:

Für das Exposé selbst gelten dieselben rechtlichen Pflichten wie für einen Makler: Sobald ein Energieausweis vorliegt, müssen fünf Angaben in jede Anzeige – Ausweisart, Endenergiewert, Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 Abs. 1 GEG). Fehlen sie, droht ein Bußgeld bis 10.000 € (§ 108 GEG) – und das trifft ohne Makler Sie selbst, nicht einen Dienstleister. Die kostenlose Checkliste Exposé erstellen führt durch alle Pflichtangaben, die Wohnflächenberechnung und die Bildrechte an Fotos und Grundriss.

Wie läuft der Notartermin ab – und wann fließt das Geld?

Der Kaufvertrag für ein Haus muss unabhängig vom Verkaufsweg notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB) – ein privatschriftlicher Vertrag ist unwirksam, auch beim Verkauf ohne Makler ändert sich daran nichts. Nach der Beurkundung lässt der Notar zunächst eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen, die den Käufer vor einem Zweitverkauf schützt; erst wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, teilt der Notar dem Käufer mit, wann der Kaufpreis fällig ist.

Die Notar- und Grundbuchkosten trägt in der Praxis der Käufer – üblich sind rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises, im Kaufvertrag ausdrücklich vereinbart. Gezahlt wird meist direkt an Sie als Verkäufer; ein Notaranderkonto ist die Ausnahme für besondere Sicherungsfälle, nicht der Regelfall. Bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen ab der Beurkundung häufig noch Wochen; Besitz, Nutzen und Lasten gehen aber meist schon mit der Kaufpreiszahlung über. Den vollständigen Ablauf – was Sie mitbringen müssen und was bei Verhinderung einer Partei passiert – erklärt der Ratgeber Notartermin beim Hausverkauf.

Welche Risiken und Grenzen hat der Verkauf ohne Makler?

Der größte Unterschied zum Verkauf mit Makler liegt nicht im Geld, sondern im Aufwand und im Risiko, das Sie als Verkäufer selbst tragen: Preisfindung, Zeitaufwand für Besichtigungen und Verhandlung sowie rechtliche Pflichten, die sonst ein Makler im Blick behält.

• Preisfindung ohne Marktroutine: Ohne laufende Marktbeobachtung überschätzen oder unterschätzen Privatverkäufer den erzielbaren Preis leichter – ein zu hoher Angebotspreis verlängert die Vermarktungszeit, ein zu niedriger verschenkt Geld.
• Zeitaufwand: Anfragen sichten, Besichtigungstermine koordinieren und durchführen, Verhandlungen führen – all das übernehmen Sie zusätzlich zu Ihrem Alltag.
• Fehlende Vorauswahl: Ohne Bonitäts- und Ernsthaftigkeitsprüfung verbringen Sie mitunter Zeit mit Interessenten, die sich das Objekt finanziell gar nicht leisten können.
• Aufklärungspflichten: Bekannte Mängel müssen Sie offenlegen – wer sie arglistig verschweigt, kann sich trotz Gewährleistungsausschluss nicht darauf berufen (§ 444 BGB) und riskiert eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB); ein Makler kennt diese Fallstricke aus der Praxis, Sie tragen die Verantwortung dafür selbst.
• Vorkaufsrecht bei umgewandelten Mietwohnungen: Enthält Ihr Haus eine vermietete Wohnung, die erst während der laufenden Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, steht dem Mieter beim Verkauf an einen Dritten ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB) – bei einem selbstgenutzten oder von Anfang an als Eigentum verkauften Haus greift diese Regel nicht.

Diese Punkte sind kein Grund gegen den Verkauf ohne Makler – sie zeigen nur, wohin die gesparte Provision stattdessen wandert: in Ihre eigene Zeit und Verantwortung. Auch das steuerliche Risiko bleibt in jedem Fall bei Ihnen, unabhängig vom Verkaufsweg – wie sich ein steuerpflichtiger Gewinn berechnet, erklärt der Ratgeber Steuern beim Hausverkauf.

Kann ich trotz Maklervertrag privat verkaufen?

Das hängt von der vereinbarten Vertragsart ab: Bei einem einfachen Auftrag oder einem einfachen Alleinauftrag dürfen Sie einen selbst gefundenen Käufer jederzeit provisionsfrei bedienen, weil der Makler zu diesem konkreten Geschäft nichts beigetragen hat (§ 652 Abs. 1 BGB). Bei einem qualifizierten Alleinauftrag verpflichten Sie sich dagegen, auch selbst gefundene Interessenten zunächst an den Makler zu melden; verkaufen Sie direkt an ihm vorbei, kann trotzdem eine Provision fällig werden. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit oder nach wirksamer Kündigung sind Sie in jedem Fall frei, ohne Makler weiterzuverkaufen. Welche Vertragsarten es gibt, was hineingehört und wie Sie kündigen, erklärt der Ratgeber Maklervertrag: Arten, Pflichten, Kündigung.

Mit oder ohne Makler verkaufen – was ist im Vergleich besser?

Es gibt darauf keine pauschale Antwort: Mit Makler zahlen Sie eine Provision, sparen dafür Zeit, Marktroutine und rechtliche Erfahrung; ohne Makler sparen Sie die Provision, tragen aber Aufwand und Risiko selbst.

Welcher Weg zu Ihnen passt, hängt davon ab, was Ihnen wichtiger ist: die gesparte Provision oder die gesparte Zeit und Verantwortung. Wer sich für einen Makler entscheidet, sollte mehrere Anbieter vergleichen, statt den erstbesten Kontakt zu beauftragen – der Makler-Check zeigt kostenlos, wie viele Makler es in Ihrer Stadt gibt und wie ihre Bewertungen streuen; der vollständige Report mit neutralem Ranking, Top-3-Empfehlung und Gesprächsleitfaden kostet 9,90 € inkl. USt. Kriterien für die Auswahl selbst erklärt der Ratgeber einen guten Makler finden.