Woran erkennen Sie einen guten Immobilienmakler?

Woran erkennen Sie einen guten Immobilienmakler?

Einen guten Immobilienmakler erkennen Sie an zwölf prüfbaren Kriterien, die sich in gesetzliche Mindestanforderungen und freiwillige Qualitätsmerkmale teilen — beide sollten Sie vor der Beauftragung abfragen. Die folgende Übersicht zeigt, was Pflicht ist und was Sie zusätzlich verlangen sollten:

Die ersten vier Kriterien sind rechtlich bindend und lassen sich in wenigen Minuten prüfen. Die übrigen acht unterscheiden einen durchschnittlichen von einem guten Makler — sie sind Gegenstand der folgenden Abschnitte.

Welche Qualifikationen und Nachweise muss ein Makler gesetzlich vorlegen?

Gesetzlich muss jeder gewerbliche Immobilienmakler eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO der zuständigen Gewerbebehörde vorlegen — eine Sachkundeprüfung ist damit anders als bei manchen anderen erlaubnispflichtigen Gewerben ausdrücklich nicht verbunden. Die Behörde prüft nur zwei Dinge: Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse.

Die Erlaubnis wird nach § 34c Abs. 2 GewO versagt, wenn Tatsachen gegen die Zuverlässigkeit sprechen — insbesondere bei einschlägigen Vorstrafen wegen Betrugs, Untreue, Geldwäsche oder Insolvenzstraftaten aus den letzten fünf Jahren — oder wenn der Antragsteller in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt, etwa in einem laufenden Insolvenzverfahren. Eine Berufshaftpflichtversicherung ist dabei keine Erteilungsvoraussetzung für Immobilienmakler; sie ist es nur für Wohnimmobilienverwalter nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Lassen Sie sich den Erlaubnisbescheid zeigen — das ist ein einfacher, schneller Check.

Bis zum 23. Juli 2026 mussten Makler zusätzlich alle drei Kalenderjahre 20 Stunden Weiterbildung nachweisen (§ 34c Abs. 2a GewO in Verbindung mit § 15b MaBV). Der Gesetzgeber hat diese Pflicht im Zuge des Bürokratierückbaus abgeschafft; sie gilt seither nur noch für Wohnimmobilienverwalter, nicht mehr für Immobilienmakler. Wer sich als Verkäufer heute an der Fortbildung orientieren will, muss deshalb selbst nachfragen — etwa nach Verbandsmitgliedschaften wie beim IVD, die eigene Sachkunde- und Fortbildungsnachweise verlangen, obwohl der Gesetzgeber das nicht mehr vorschreibt.

Wie finden Sie als Verkäufer den passenden Makler in Ihrer Region?

Den passenden Makler finden Sie, indem Sie mindestens zwei bis drei lokal aktive Anbieter anhand derselben Kriterien vergleichen, statt den erstbesten Kontakt aus dem Umfeld zu beauftragen. Prüfen Sie zuerst, wie viele Makler in Ihrer Stadt oder Ihrem Postleitzahlgebiet überhaupt aktiv sind und wie ihre Online-Bewertungen streuen — ein einzelner Fünf-Sterne-Ausreißer sagt wenig, eine breite, plausible Bewertungshistorie mehr.

Der Makler-Check von binoro übernimmt diesen ersten Schritt: Sie geben Ihre Stadt ein und sehen kostenlos, wie viele Makler dort tätig sind und wie ihre Bewertungen streuen. Der vollständige Report (9,90 € inkl. USt) liefert darauf aufbauend ein neutrales Ranking mit Top-3-Empfehlung, einem Gesprächsleitfaden fürs Erstgespräch und einer Vertrags-Checkliste — ohne Lead-Verkauf und ohne Provision vom Makler.

Parallel dazu lohnt sich eine eigene, unabhängige Einschätzung des Immobilienwerts, bevor Sie die Wertvorstellung eines Maklers hören: Der Wertermittlungs-Rechner rechnet die drei Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung — Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren — parallel durch, kostenlos und vollständig im Browser. Weicht die Einschätzung eines Maklers stark davon ab, ist das ein Gesprächsanlass, kein Ausschlusskriterium.

Welche Fragen sollten Sie dem Makler im Erstgespräch stellen?

Im Erstgespräch sollten Sie mindestens acht Fragen stellen, die dem Makler wenig Raum für ausweichende Antworten lassen. Fragen Sie konkret nach Vergangenheit, Vorgehen und Vertragsbedingungen — nicht nach Selbsteinschätzungen:

1. Wie lautet Ihre Erlaubnis nach § 34c GewO, und kann ich den Bescheid sehen?
2. Welche vergleichbaren Objekte haben Sie in den letzten 24 Monaten in dieser Region verkauft — mit welchem Verhältnis von Angebots- zu Verkaufspreis?
3. Wie kommen Sie auf den vorgeschlagenen Angebotspreis, und welche Vergleichsdaten liegen zugrunde?
4. Bieten Sie einen einfachen Auftrag oder nur einen Alleinauftrag an, und warum?
5. Wie hoch ist die Provision, wer zahlt sie, und wann wird sie fällig?
6. Wie sieht Ihre Vermarktungsstrategie zeitlich aus — welche Portale, welche Zielgruppe, welcher erste Preis-Check nach welcher Frist?
7. Wer ist meine feste Ansprechperson, und in welcher Zeit antworten Sie auf Anfragen?
8. Wie prüfen Sie Kaufinteressenten vor einer Besichtigung?

Ein guter Makler beantwortet alle acht Fragen konkret und mit Zahlen. Ausweichende Antworten bei der Provisionsfrage oder beim Angebotspreis sind bereits ein erstes Warnsignal.

Woran erkennen Sie einen unseriösen Makler?

Einen unseriösen Makler erkennen Sie an einer Kombination aus Drucktaktik, Intransparenz und einem Angebotspreis, der zur Beauftragung locken soll, sich aber später nicht durchsetzen lässt. Die folgenden acht Warnsignale sollten Sie ernst nehmen:

• Deutlich überhöhter Angebotspreis im Erstgespräch, der später schrittweise gesenkt werden muss
• Drängen auf sofortige Unterschrift eines Alleinauftrags ohne Bedenkzeit
• Keine schriftliche Provisionsvereinbarung vor der ersten Besichtigung
• Kein Erlaubnisbescheid nach § 34c GewO vorzeigbar oder ausweichende Antworten dazu
• Keine konkreten Referenzobjekte aus Ihrer Region nennbar
• Wertermittlung ohne erkennbares Verfahren oder Vergleichsdaten, nur eine Zahl „aus Erfahrung“
• Automatische Vertragsverlängerung um mehrere Monate ohne aktive Zustimmung
• Aggressive Kaltakquise unmittelbar nach einem Erbfall oder Grundbucheintrag

Ein einzelnes Warnsignal ist noch kein Ausschlussgrund — mehrere gleichzeitig sind ein klares Indiz, sich einen anderen Makler zu suchen.

Was kostet ein Makler – und wer zahlt die Provision beim Hausverkauf?

Ein Makler kostet beim Hausverkauf üblicherweise eine Provision von insgesamt 7,14 Prozent des Kaufpreises — 6 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer —, die sich in der Praxis meist hälftig auf Käufer und Verkäufer verteilt, also je 3,57 Prozentpunkte. Verbindlich vorgeschrieben ist diese Höhe nicht: Sie ist frei verhandelbar und fällt regional unterschiedlich aus, in Hamburg, Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern traditionell niedriger als in den meisten anderen Bundesländern. Eine vollständige Aufschlüsselung aller Kostenfaktoren neben der Provision finden Sie in unserem Ratgeber Was kostet ein Makler?

Wer die Provision zahlt, regeln § 656b bis § 656d BGB verbindlich, sobald Sie als Verkäufer eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus an einen Käufer verkaufen, der Verbraucher ist. Beauftragt nur eine Seite den Makler, darf sie höchstens die Hälfte ihrer eigenen Provision an die andere Seite weiterreichen — und das erst, nachdem sie ihren eigenen Anteil nachweislich gezahlt hat (§ 656d BGB). Beauftragen beide Seiten denselben Makler, muss die Provision zwingend gleich hoch sein, sonst ist der gesamte Maklervertrag unwirksam (§ 656c BGB). Details zur Verteilung lesen Sie in unserem Ratgeber Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?

Was muss im Maklervertrag stehen – und welche Klauseln sollten Sie ablehnen?

Im Maklervertrag müssen mindestens der Gegenstand des Auftrags, die Auftragsart, die Provisionshöhe und die Laufzeit stehen — und der gesamte Vertrag muss in Textform vorliegen, sobald es um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus geht (§ 656a BGB). Mündliche Zusagen zur Provisionshöhe sind rechtlich wertlos.

Bei der Auftragsart unterscheiden Sie zwischen dem einfachen Auftrag, bei dem Sie parallel selbst verkaufen und weitere Makler beauftragen dürfen, und dem Alleinauftrag, bei dem nur dieser eine Makler tätig wird. Ein qualifizierter Alleinauftrag verpflichtet Sie zusätzlich, ihm auch selbst gefundene Käufer zu melden — das ist die für den Makler günstigste, für Sie am wenigsten flexible Variante. Üblich sind Laufzeiten von drei bis sechs Monaten mit einer Kündigungsfrist von wenigen Wochen zum Laufzeitende.

Ablehnen sollten Sie Klauseln, die den Vertrag stillschweigend um mehrere Monate verlängern, ohne dass Sie aktiv zustimmen müssen, ebenso Klauseln, die Ihnen auch bei einem privaten Verkauf außerhalb der Maklertätigkeit eine Provision auferlegen, obwohl nur ein einfacher Auftrag vereinbart wurde. Eine ausführliche Übersicht der einzelnen Vertragspunkte finden Sie in unserem Ratgeber Maklervertrag: Inhalte, Laufzeit und Kündigung.

Wann lohnt sich ein Makler beim Hausverkauf – und wann nicht?

Ein Makler lohnt sich vor allem dann, wenn Ihnen Zeit, lokale Marktkenntnis oder Erfahrung mit Verhandlungen und Interessentenprüfung fehlen — die Provision kauft Ihnen diese Arbeit und das Haftungsrisiko einer professionellen Vermarktung ab. Das gilt besonders bei Erbimmobilien mit mehreren Erben, bei Objekten mit Sanierungsbedarf, die eine realistische Preisfindung erschweren, oder wenn Sie selbst nicht am Verkaufsort wohnen.

Weniger lohnt sich ein Makler, wenn Sie selbst Zeit, Verhandlungsgeschick und ein realistisches Preisgefühl mitbringen und die Provision gegenüber dem eigenen Aufwand nicht rechtfertigen können — Details zum privaten Verkaufsweg lesen Sie in unserem Ratgeber Haus verkaufen ohne Makler. In beiden Fällen gilt: Die Entscheidung sollte auf denselben zwölf Kriterien beruhen wie die Maklerauswahl selbst, nicht auf einer pauschalen Regel.