Spekulationssteuer-Rechner

Wann ist der Verkauf steuerfrei — und wann nicht?

Es gibt keine „Spekulationssteuer" als eigene Steuerart. Was so genannt wird, ist Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft, und der Gesetzestext ist kurz: Steuerbar sind Grundstücksverkäufe, „bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt" (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Nach zehn Jahren ist der Gewinn steuerfrei, egal wie hoch er ausfällt. Gezählt wird von Notartermin zu Notartermin. Maßgeblich ist auf beiden Seiten der Tag, an dem der Kaufvertrag beurkundet wurde — nicht die Übergabe, nicht die Zahlung und nicht der Eintrag im Grundbuch, der oft Monate später kommt (BFH, Urteil vom 10.02.2015 – IX R 23/13). Und es wird taggenau gerechnet: Wer am 15. März 2018 beim Notar war, ist am 15. März 2028 noch steuerpflichtig — die zehn Jahre sind an diesem Tag noch nicht überschritten (§§ 187, 188 BGB über § 108 AO). Steuerfrei wird es erst am 16. März 2028. Ein einziger Tag entscheidet hier über fünfstellige Beträge. Wer geerbt oder geschenkt bekommen hat, startet keine neue Frist: Bei unentgeltlichem Erwerb wird die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat Ihre Mutter das Haus 2009 gekauft und Ihnen 2024 vererbt, war es 2019 steuerfrei — Sie können sofort verkaufen. Umgekehrt gilt das genauso: Ihre Frist ist die ihre. Mehr dazu in unserem Leitfaden zur geerbten Immobilie.

Die Ausnahme für die selbst bewohnte Wohnung — zwei Wege, einer überraschend kurz

Wer selbst in der Immobilie gewohnt hat, kann auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei verkaufen. Das Gesetz nennt dafür zwei Wege, und sie stehen gleichrangig nebeneinander: Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die „im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden" (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Der erste Weg ist der einfache: Sie sind nach dem Kauf eingezogen, haben bis zum Verkauf dort gewohnt und nie vermietet — fertig. Der zweite Weg wird regelmäßig falsch verstanden. Er verlangt keine vollen drei Jahre. Verlangt sind drei Kalenderjahre, die berührt sein müssen: das Verkaufsjahr, das Jahr davor und das Jahr davor. Nur das mittlere davon muss durchgehend abgedeckt sein; in den beiden Randjahren genügt jeweils ein einziger Tag. Der Bundesfinanzhof hat das ausdrücklich bestätigt: Es reicht ein zusammenhängender Zeitraum von einem Jahr und zwei Tagen (BFH, Urteil vom 03.09.2019 – IX R 10/19). Wer am 31. Dezember 2024 einzieht, das ganze Jahr 2025 dort wohnt und am 2. Januar 2026 verkauft, hat 2026, 2025 und 2024 berührt — steuerfrei, nach gut einem Jahr Besitz. Zwei Dinge sind dabei wichtig: Der Zeitraum muss zusammenhängend sein und bis in das Verkaufsjahr hineinreichen, und eine Vermietung nach dem Auszug im Verkaufsjahr schadet nicht mehr. Wer dagegen fünf Jahre vermietet und erst im Verkaufsjahr selbst einzieht, erfüllt die Bedingung nicht — das mittlere Jahr fehlt. Nicht schädlich ist ein häusliches Arbeitszimmer in der selbst bewohnten Wohnung (BFH, Urteil vom 01.03.2021 – IX R 27/19); schädlich ist dagegen die Überlassung an Angehörige, für die kein Kindergeldanspruch besteht (BFH, Urteil vom 14.11.2023 – IX R 13/23) — die Befreiung wird eng ausgelegt.

So entsteht der Gewinn — mit dem Posten, den fast alle vergessen

Der Gewinn ist „der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits" (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Zu den Anschaffungskosten zählen auch die Kaufnebenkosten von damals — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt, Maklerprovision —, zu den Werbungskosten die Kosten des Verkaufs bis hin zur Vorfälligkeitsentschädigung der Bank (BFH, Urteil vom 11.02.2014 – IX R 42/13). So weit rechnet fast jeder richtig. Dann kommt Satz 4, und der dreht die Rechnung: „Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung … soweit sie … abgezogen worden sind." Jeder Euro Abschreibung, den Sie als Vermieter in Ihrer Steuererklärung geltend gemacht haben, erhöht am Ende den steuerpflichtigen Gewinn um genau einen Euro. Was Sie über die Jahre gespart haben, holt sich das Finanzamt beim Verkauf zurück. Ein vollständiges Beispiel: Sie kaufen am 15. März 2018 eine vermietete Wohnung für 320.000 Euro und zahlen 38.400 Euro Kaufnebenkosten. In den sieben Jahren Vermietung ziehen Sie insgesamt 41.760 Euro Abschreibung ab. Am 12. Juni 2025 verkaufen Sie für 465.000 Euro; Makler, Notar und Ablöse kosten 18.600 Euro. Die Rechnung: 465.000 − 320.000 − 38.400 + 41.760 − 18.600 = 129.760 Euro Gewinn. Ohne den AfA-Zuschlag wären es 88.000 Euro. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz macht das 54.499,20 Euro Einkommensteuer, dazu 2.997,46 Euro Solidaritätszuschlag und 4.904,93 Euro Kirchensteuer — zusammen 62.401,59 Euro. Vom Verkaufspreis bleiben nach Kosten und Steuer 383.998,41 Euro. Allein die Abschreibung kostet in diesem Fall 20.082,39 Euro Steuer. Wer sie in seiner Überschlagsrechnung vergisst, verrechnet sich um den Preis eines Kleinwagens.

Was Sie am Ende zahlen: Ihr Steuersatz, kein Pauschalsatz

Es gibt keinen gesonderten Steuersatz für Immobiliengewinne. Der Gewinn zählt zu den sonstigen Einkünften (§ 22 Nr. 2 EStG), wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit dem normalen Tarif versteuert (§ 32a EStG). Die 25 Prozent Abgeltungsteuer, die viele im Kopf haben, gelten für Kapitalerträge — nicht hier. Daraus folgt etwas Unangenehmes: Ein großer Gewinn hebt Ihren eigenen Steuersatz an. Wer sonst bei 32 Prozent liegt, rutscht mit 130.000 Euro zusätzlichem Einkommen in einem Jahr bis an den Spitzensatz von 42 Prozent, ab 277.826 Euro zu versteuerndem Einkommen sind es 45 Prozent. Der Rechner arbeitet deshalb mit dem Satz, den Sie eintragen — er kann die Progression nicht vorwegnehmen. Setzen Sie im Zweifel den höheren Wert an. Dazu kommen zwei Zuschläge auf die Einkommensteuer. Der Solidaritätszuschlag beträgt 5,5 Prozent (§ 4 SolZG 1995), wird aber erst erhoben, wenn Ihre gesamte tarifliche Einkommensteuer im Jahr über 20.350 Euro liegt — bei Zusammenveranlagung über 40.700 Euro (§ 3 Abs. 3 SolZG 1995). Ein Verkaufsgewinn reißt diese Grenze fast immer. Die Kirchensteuer liegt bei 8 Prozent in Bayern und Baden-Württemberg und bei 9 Prozent in den übrigen Ländern; sie ist im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Sonderausgabe abziehbar (§ 10 Abs. 1 Nr. 4 EStG) und kommt so zu einem Teil zurück. Fällig wird alles zusammen mit der Einkommensteuer des Verkaufsjahres — also erst mit dem Bescheid im Folgejahr. Das Finanzamt erfährt vom Verkauf ohnehin: Der Notar meldet jeden Grundstücksvertrag.

Freigrenze, Verlust — und die Frage, ob Warten sich lohnt

Für kleine Gewinne gibt es eine Ausnahme, aber sie ist tückisch formuliert: „Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der aus den privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 1 000 Euro betragen hat" (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag — der Unterschied kostet Geld. Bei 999,99 Euro Gewinn zahlen Sie nichts. Bei glatt 1.000 Euro wird der volle Betrag steuerpflichtig, nicht bloß der eine Cent darüber. Und die Grenze gilt pro Kalenderjahr für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen: Der Gewinn aus dem Goldverkauf zählt mit. Verkaufen Sie mit Verlust, hilft der Ihnen nur eingeschränkt weiter. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen ausschließlich mit Gewinnen aus ebensolchen Geschäften verrechnet werden — nicht mit Ihrem Gehalt, nicht mit Mieteinnahmen (§ 23 Abs. 3 Satz 7 EStG). Bleibt etwas übrig, wandert es ins Vorjahr zurück oder in die Folgejahre und wartet dort auf den nächsten Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft (Satz 8). Wer nichts dergleichen mehr plant, kann den Verlust praktisch nicht nutzen. Und die wichtigste Frage: Lohnt sich Warten? Im Beispiel oben wäre derselbe Verkauf ab dem 16. März 2028 vollständig steuerfrei gewesen — 62.401,59 Euro, die bei Ihnen bleiben, für 1.008 Tage Geduld. Das entspricht einer Rendite, die kaum ein Markt bietet. Rechnen Sie trotzdem ehrlich gegen: In der Wartezeit laufen Zinsen und Instandhaltung weiter, der Markt kann drehen, und ein Käufer, der heute zahlt, ist in drei Jahren womöglich nicht mehr da. Der Rechner nennt Ihnen das Datum und die verbleibenden Tage — die Abwägung bleibt Ihre. Wenn Sie den Verkauf ohnehin nur wegen einer Zwischenfinanzierung erwägen: Manchmal ist ein Überbrückungsdarlehen bis zum Fristende die günstigere Lösung.

Wann aus dem privaten Verkauf ein Gewerbe wird

Die Zehnjahresfrist schützt nur, solange Sie privat verkaufen. Wer regelmäßig kauft, aufwertet und weitergibt, wird irgendwann zum gewerblichen Grundstückshändler — und dann gelten andere Regeln. Die Rechtsprechung arbeitet dafür mit der Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder veräußert, betreibt in aller Regel einen Gewerbebetrieb (§ 15 Abs. 2 EStG; BFH, Beschluss des Großen Senats vom 10.12.2001 – GrS 1/98; BMF-Schreiben vom 26.03.2004). Als Objekt zählt dabei jede einzelne Einheit — drei Eigentumswohnungen in einem Haus sind drei Objekte, nicht eines. Die Folgen sind erheblich: Die Zehnjahresfrist gilt nicht mehr, jeder Gewinn ist steuerpflichtig, es kommt Gewerbesteuer dazu, und die Einstufung wirkt rückwirkend auch auf die bereits verkauften Objekte. Die Grenze ist zudem keine harte Zahl, sondern ein Indiz: Bei erkennbarer Verkaufsabsicht von Anfang an — kurzfristige Finanzierung, Aufteilung in Wohnungen, Vermarktung schon während des Umbaus — kann schon das erste Objekt gewerblich sein. Umgekehrt bleibt auch das fünfte Objekt privat, wenn es zehn Jahre gehalten oder selbst bewohnt wurde. Wenn Sie regelmäßig kaufen und aufwerten, sollten Sie diese Grenze im Blick behalten, bevor Sie das vierte Objekt anfassen — was das für die Kalkulation bedeutet, steht in unserem Leitfaden Günstig kaufen und aufwerten. Dieser Rechner bildet ausschließlich den privaten Fall des § 23 EStG ab.