Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?

Welche Steuern zahlt der Verkäufer, welche der Käufer?

Beim Hausverkauf teilen sich Käufer und Verkäufer die Steuerlast klar: Die Grunderwerbsteuer zahlt grundsätzlich der Käufer, während für Sie als Verkäufer regelmäßig nur eine Steuer relevant wird — die Einkommensteuer auf einen möglichen Veräußerungsgewinn, umgangssprachlich Spekulationssteuer genannt.

Details zur regionalen Höhe der Grunderwerbsteuer und weiteren Kaufnebenkosten finden Sie in unserem Überblick zu den Kaufnebenkosten nach Bundesland. Im Folgenden geht es ausschließlich um Ihre Steuer als Verkäufer.

Wann ist der Hausverkauf steuerfrei?

Steuerfrei ist der Hausverkauf in zwei Fällen: wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, oder wenn Sie das Haus selbst bewohnt haben. Beides regelt § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, und die Details entscheiden über eine fünf- oder sechsstellige Steuerlast.

Bei der Zehnjahresfrist zählt taggenau der Tag der notariellen Beurkundung — auf beiden Seiten (BFH, Urteil vom 10.02.2015 – IX R 23/13). Bei der Eigennutzungs-Ausnahme über die drei Kalenderjahre gilt: Das mittlere Jahr muss vollständig, die beiden Randjahre müssen nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs jeweils nur an einem einzigen Tag Eigennutzung aufweisen — im Idealfall genügt so ein zusammenhängender Zeitraum von einem Jahr und zwei Tagen. Entscheidend ist, dass die Nutzung lückenlos bis in das Verkaufsjahr hineinreicht; wer nur kurz vor dem Verkauf einzieht, ohne dass alle drei Jahre zusammenhängend berührt sind, erfüllt die Ausnahme nicht.

Was ist die Spekulationssteuer und wie hoch ist sie?

Die "Spekulationssteuer" ist keine eigene Steuerart, sondern Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft (§ 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 EStG). Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert — nicht mit der 25-prozentigen Abgeltungsteuer für Kapitalerträge, die viele hier fälschlich erwarten.

Je nach zu versteuerndem Einkommen liegt der persönliche Steuersatz zwischen rund 14 und 45 Prozent (§ 32a EStG); ein hoher Veräußerungsgewinn kann den Satz für das gesamte Jahreseinkommen anheben. Hinzu kommen 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag auf die Einkommensteuer, sofern diese im Jahr 20.350 Euro übersteigt (40.700 Euro bei Zusammenveranlagung; § 3 Abs. 3 SolZG 1995), sowie 8 oder 9 Prozent Kirchensteuer, wenn Sie Mitglied einer erhebungsberechtigten Kirche sind. Gewinne unter 1.000 Euro im Kalenderjahr bleiben steuerfrei — diese Freigrenze gilt aber für alle privaten Veräußerungsgeschäfte des Jahres zusammen und kippt bei Überschreiten komplett, nicht nur für den übersteigenden Betrag (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG).

Wie berechnet man die Steuer beim Hausverkauf?

Die Steuer berechnet sich in zwei Schritten: erst der Gewinn nach § 23 Abs. 3 EStG, dann die Steuer darauf mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Ein Beispiel für ein zuvor vermietetes Haus, das innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft wird:

Auffällig: Die während der Vermietung abgezogene Abschreibung erhöht am Ende den steuerpflichtigen Gewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindert (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG) — ein Posten, der in Überschlagsrechnungen häufig fehlt. Sind Sie kirchensteuerpflichtig, kommen zusätzlich 8 oder 9 Prozent der Einkommensteuer hinzu. Für Ihren eigenen Fall mit Ihrem Kaufdatum, Ihrer AfA-Historie und Ihrem Steuersatz rechnet der Spekulationssteuer-Rechner die genaue Summe taggenau durch und nennt auch das Datum, ab dem derselbe Verkauf steuerfrei wäre.

Was gilt bei einem geerbten oder geschenkten Haus?

Bei Erbschaft und Schenkung beginnt keine neue Zehnjahresfrist — Sie übernehmen die Frist und die Anschaffungskosten des Erblassers oder Schenkers unverändert (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG; § 1922 BGB). Hat der Erblasser oder Schenker das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, können Sie sofort steuerfrei verkaufen, unabhängig davon, wann der Erbfall oder die Schenkung erfolgte. Hat er es erst vor Kurzem gekauft, läuft seine Restfrist bei Ihnen weiter.

Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer ist davon unabhängig zu betrachten — sie betrifft den Übergang selbst, nicht den späteren Verkauf, und richtet sich nach eigenen Freibeträgen. Besonderheiten der Erbengemeinschaft, ausgezahlter Miterben und der Anrechnung auf den Zugewinn behandelt ausführlich unser Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen und Steuern.

Wie lässt sich die Spekulationssteuer legal vermeiden?

Legal vermeiden lässt sich die Steuer nur auf drei Wegen: die Zehnjahresfrist abwarten, die Eigennutzungs-Ausnahme erfüllen, oder den Gewinn unter der 1.000-Euro-Freigrenze halten. Andere "Tricks" — etwa ein niedriger Kaufpreis mit separater Zahlung oder ein Verkauf an Angehörige zu einem symbolischen Preis — sind keine legale Steuervermeidung, sondern riskieren eigene steuerliche und rechtliche Folgen.

Steht die Zehnjahresfrist kurz bevor, lohnt sich oft ein einfacher Vergleich: Was kostet Sie das Warten an entgangenem Verkaufserlös heute gegenüber der gesparten Steuer? Wenn Sie die Immobilie in der Zwischenzeit weiter vermieten, zeigt der Überschuss-Rechner, was dabei monatlich tatsächlich auf Ihrem Konto ankommt — als Grundlage für die Abwägung zwischen Verkauf jetzt und Verkauf nach Fristablauf.

Zählt der Hausverkauf als Einkommen und muss ich ihn in der Steuererklärung angeben?

Ja, sofern er steuerpflichtig ist: Der Gewinn zählt als sonstige Einkünfte (§ 22 Nr. 2 EStG) und gehört in die Anlage SO Ihrer Einkommensteuererklärung. Das gilt auch, wenn Sie sich auf die Eigennutzungs-Ausnahme berufen — dort tragen Sie dann ein, warum der Verkauf steuerfrei bleibt.

Ist die Zehnjahresfrist bereits abgelaufen, ohne dass Sie sich auf eine Ausnahme berufen müssen, entfällt die Angabepflicht in der Regel. Verschweigen bringt bei einem steuerpflichtigen Verkauf ohnehin nichts: Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, jeden Grundstückskaufvertrag dem Finanzamt anzuzeigen (§ 18 GrEStG) — die Behörde erfährt vom Verkauf, bevor Sie Ihre Steuererklärung abgeben.

Wann wird der Hausverkauf gewerblich?

Gewerblich wird ein Verkauf in der Regel, wenn Sie innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Immobilien kaufen und wieder veräußern — die sogenannte Drei-Objekt-Grenze (§ 15 Abs. 2 EStG; BFH, Beschluss des Großen Senats vom 10.12.2001 – GrS 1/98). Für den einmaligen Verkauf des eigenen Hauses spielt das praktisch keine Rolle; relevant wird es erst, wenn regelmäßig gekauft, aufgewertet und weiterverkauft wird. Dann entfällt die Zehnjahresfrist, jeder Gewinn wird steuerpflichtig, und es kommt Gewerbesteuer hinzu.