Fragen vor dem Kauf einer Eigentumswohnung

Welche Unterlagen muss ich vor dem Kauf wirklich gesehen haben?

Acht Dokumente entscheiden über den Kauf: Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, die Beschluss-Sammlung, der Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre samt Vermögensbericht, ein aktueller Grundbuchauszug und der Energieausweis. Die ersten beiden sagen Ihnen, was Sie überhaupt kaufen — nämlich einen Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an bestimmten Räumen (§ 7 Abs. 4 WEG). Die Protokolle und die Beschluss-Sammlung sagen Ihnen, was die Gemeinschaft in den nächsten Jahren vorhat und worüber sie streitet. Für die Beschluss-Sammlung brauchen Sie eine Vollmacht des Verkäufers, denn Einsicht bekommen nur Eigentümer und die von ihnen Bevollmächtigten (§ 24 Abs. 7 WEG). Wenn ein Verkäufer eines dieser Papiere nicht liefert, ist das die wichtigste Information des ganzen Kaufprozesses.

Hafte ich für die Schulden des Voreigentümers?

Für rückständiges Hausgeld nein, für Sonderumlagen sehr wohl — und dieser Unterschied kostet regelmäßig fünfstellige Beträge. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der Erwerber von Wohnungseigentum weder schuldrechtlich noch dinglich für Hausgeldrückstände des Voreigentümers haftet (BGH, Urteil vom 13.09.2013, V ZR 209/12). Anders liegt es bei der Sonderumlage: Sie schulden jede Sonderumlage, die nach dem Eigentumswechsel fällig wird, auch wenn sie lange vor Ihrem Kauf beschlossen wurde (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16). Fällig wird eine Sonderumlage ohne ausdrückliche Regelung erst mit dem Abruf durch den Verwalter — zwischen Beschluss und Abruf liegen oft Monate. Fragen Sie deshalb ausdrücklich nach beschlossenen, aber noch nicht abgerufenen Umlagen und schreiben Sie in den Kaufvertrag, wer sie trägt.

Wie viel Erhaltungsrücklage ist genug?

Das Gesetz verlangt eine angemessene Erhaltungsrücklage, nennt aber bewusst keinen Betrag (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Als Größenordnung dienen in der Praxis die Instandhaltungsansätze aus dem geförderten Wohnungsbau: 7,10 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr bei Gebäuden unter 22 Jahren, 9,00 Euro ab 22 Jahren und 11,50 Euro ab 32 Jahren, jeweils plus 1,00 Euro, wenn ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist (§ 28 Abs. 2 II. BV). Diese Sätze binden eine Eigentümergemeinschaft nicht, aber sie zeigen: Bei einem 40 Jahre alten Haus mit Aufzug und 80 Quadratmetern reden wir über rund 1.000 Euro jährliche Zuführung allein für Ihre Wohnung. Wichtiger als die absolute Zahl ist das Verhältnis zum Sanierungsstau — eine gut gefüllte Rücklage bei intaktem Dach ist etwas anderes als dieselbe Summe vor einer Fassadensanierung. Und rechnen Sie fest damit, dass die Rücklage beim Verkauf nicht ausgezahlt wird: Sie gehört der Gemeinschaft und bleibt dort.

Was gehört mir — und was der Gemeinschaft?

Ihnen allein gehört weniger, als die meisten Käufer annehmen. Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen zum gemeinschaftlichen Gebrauch können nie Sondereigentum sein — selbst dann nicht, wenn sie mitten in Ihrer Wohnung liegen (§ 5 Abs. 2 WEG). Praktisch heißt das: tragende Wände, Fenster, Wohnungseingangstür, Balkonplatte, Steigleitungen und Dach gehören in aller Regel allen. Wer den Austausch bezahlt, entscheidet sich daran und am Kostenverteilungsschlüssel: Grundsatz sind die Miteigentumsanteile, die Gemeinschaft kann aber für einzelne Kostenarten abweichend beschließen (§ 16 Abs. 2 WEG). Ein Sondernutzungsrecht — Garten, Terrasse, Stellplatz — ist übrigens kein Eigentum, sondern nur ein Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum. Und es wirkt gegen Sie nur, wenn es als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 WEG).

Was ändert sich, wenn die Wohnung vermietet ist?

Sie kaufen den Mietvertrag mit, so wie er ist. Beim Verkauf vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein (§ 566 BGB). Wurde die Wohnung erst nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt, kommt eine Sperrfrist hinzu: Auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung können Sie sich erst drei Jahre nach der Veräußerung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB), und in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung können die Länder diese Frist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB). Wer eine vermietete Wohnung kauft, um selbst einzuziehen, muss also zuerst wissen, ob und wie lange diese Frist läuft. Dazu kommt das Vorkaufsrecht des Mieters beim ersten Verkauf nach der Umwandlung (§ 577 BGB): Der Mieter kann es binnen zwei Monaten nach Empfang der Mitteilung ausüben (§ 469 Abs. 2 BGB) — bis dahin ist Ihr Kauf nicht sicher.

Warum sollte ich den Vertragsentwurf zwei Wochen vorher haben?

Weil das Gesetz genau das vorsieht und weil zwei Wochen ungefähr die Zeit sind, die man braucht, um einen Kaufvertrag mit den Unterlagen abzugleichen. Bei Verbraucherverträgen, die der notariellen Beurkundung nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB unterliegen, soll der Notar darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen, und ihm dazu den beabsichtigten Text zur Verfügung stellen; „dies soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erfolgen", und wird die Frist unterschritten, „sollen die Gründe hierfür in der Niederschrift angegeben werden" (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nutzen Sie die Zeit für den Abgleich: Stimmen Miteigentumsanteil und Nummer im Aufteilungsplan? Sind die Sondernutzungsrechte aufgeführt? Steht drin, wer beschlossene Sonderumlagen trägt und ab wann Sie Hausgeld zahlen? Wer den Entwurf erst am Vortag bekommt, unterschreibt einen Text, den er nicht geprüft hat.

Welche Sanierungspflichten kommen wegen des Baujahrs auf mich zu?

Bei einer Eigentumswohnung treffen die Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz fast immer das Gebäude — also die Gemeinschaft — und erreichen Sie über Hausgeld oder Sonderumlage. Drei Punkte sollten Sie am Baujahr festmachen. Erstens die Heizung: Kessel, die vor 1991 eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden, jüngere höchstens 30 Jahre; ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie Anlagen unter 4 und über 400 Kilowatt, und mit fossilen Brennstoffen ist längstens bis zum Ablauf des 31. Dezember 2044 Schluss (§ 72 GEG). Zweitens die oberste Geschossdecke: Sie muss über beheizten Räumen so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet (§ 47 GEG). Drittens der nächste Heizungstausch: Eine neu eingebaute Heizung muss mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen (§ 71 GEG); im Bestand endet die Übergangsfrist in Gemeinden über 100.000 Einwohnern mit Ablauf des 30. Juni 2026 und in kleineren Gemeinden mit Ablauf des 30. Juni 2028. Fragen Sie deshalb nach dem Alter des Wärmeerzeugers, nach dem Dämmzustand und danach, ob die Gemeinschaft dafür schon Geld zurückgelegt hat.