Mietausfall absichern

Womit sichern Sie Mietausfall wirklich ab?

Mit drei Dingen: einer belastbaren Sicherheit im Vertrag, einer monatlichen Kontrolle des Zahlungseingangs und der Bereitschaft, beim zweiten ausgebliebenen Monat tatsächlich zu handeln. Die Kaution deckt höchstens drei Nettokaltmieten ab — sie überbrückt einen Rückstand, aber kein halbes Jahr Räumungsprozess. Der wirtschaftliche Schaden entsteht fast immer in den Monaten zwischen dem ersten Rückstand und dem Räumungstermin, und diese Strecke verkürzen Sie nur durch schnelle, formal saubere Schritte. Wer erst nach drei Monaten Rückstand reagiert, hat die Kaution rechnerisch schon aufgebraucht, bevor der erste Schriftsatz geschrieben ist.

Wie viel Sicherheit dürfen Sie verlangen — und wo liegt die Grenze?

Bei Wohnraum höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete, also der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den nächsten Mietzahlungen. Wichtig ist die Gesamtbetrachtung: Eine Bürgschaft, die Sie sich zusätzlich zur Barkaution versprechen lassen, ist eine weitere Sicherheit für dieselben Pflichten — die Summe aus beiden bleibt an die Drei-Monats-Grenze gebunden, und was darüber hinausgeht, ist als für den Mieter nachteilige Abweichung unwirksam. Und selbst wenn die Bürgschaft der Höhe nach passt: Ohne Schriftform ist sie nichts wert, denn die elektronische Erteilung der Bürgschaftserklärung ist ausdrücklich ausgeschlossen.

Warum gelten bei Gewerbemiete andere Regeln?

Weil die Schutzvorschriften für Wohnraum dort schlicht nicht gelten. § 551 BGB — die Begrenzung der Sicherheit auf drei Monatsmieten, das Ratenrecht, die Pflicht zur getrennten Anlage — gehört nicht zu den Vorschriften, die das Gesetz auf Mietverhältnisse über Grundstücke und über Räume, die keine Wohnräume sind, für entsprechend anwendbar erklärt. Im Gewerbemietvertrag können Sie die Sicherheit deshalb frei verhandeln, etwa als Bankbürgschaft über sechs Monatsmieten. Dasselbe Bild bei der Kündigung: Die Erheblichkeitsschwelle und die Schonfristzahlung des § 569 Abs. 3 BGB sind für Gewerberaum nicht anwendbar — dort gelten nur die Absätze 1 und 2 entsprechend. Ein Gewerbemieter kann eine wirksame fristlose Kündigung also nicht durch nachträgliche Zahlung aus der Welt schaffen.

Ab wann dürfen Sie wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen?

Es gibt zwei Fallgruppen, und sie werden regelmäßig verwechselt. Die erste: Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug. Hier — und nur hier — greift die Erheblichkeitsschwelle: Der rückständige Teil ist erst dann nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Die zweite Fallgruppe erfasst den Schleicher, der über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen immer wieder zu wenig überweist, bis der Rückstand insgesamt zwei Monatsmieten erreicht; eine zusätzliche Erheblichkeitsschwelle gibt es dort nicht. In beiden Fällen brauchen Sie keine Abmahnung. Aber Sie müssen kündigen, bevor der Mieter zahlt: Wird der Vermieter vorher befriedigt, ist die Kündigung ausgeschlossen.

Warum sollten Sie immer zusätzlich hilfsweise ordentlich kündigen?

Weil die Schonfristzahlung nur die fristlose Kündigung erledigt. Zahlt der Mieter — oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung — spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die fällige Miete und die fällige Nutzungsentschädigung, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13. Oktober 2021 (VIII ZR 91/20) entschieden, dass diese Heilungswirkung sich nicht auf die daneben erklärte ordentliche Kündigung erstreckt, und diese Linie mit Urteil vom 23. Oktober 2024 (VIII ZR 177/23) ausdrücklich bestätigt. Erklären Sie also im selben Schreiben beides: fristlos aus wichtigem Grund und hilfsweise ordentlich wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung. Begründen Sie die ordentliche Kündigung eigenständig — Verschulden und Gewicht der Pflichtverletzung müssen aus dem Schreiben selbst hervorgehen, denn nachgeschobene Gründe zählen nur, soweit sie nachträglich entstanden sind.

Wie holen Sie das Geld nach der Kündigung noch herein?

Verbinden Sie die Räumungsklage mit der Zahlungsklage und beantragen Sie sofort die Sicherungsanordnung: Das Gericht kann den Mieter verpflichten, für die nach Rechtshängigkeit fällig werdenden Mieten Sicherheit zu leisten. Leistet er dieser Anordnung nicht Folge, kann die Räumung sogar durch einstweilige Verfügung angeordnet werden — das ist der wirksamste Hebel gegen das Aussitzen. Nach Vertragsende schuldet der Mieter keine Miete mehr, sondern Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete, solange er Ihnen die Wohnung vorenthält. Für unstreitige Beträge ist der Mahnbescheid der schnellste Weg zum Titel, und seine Zustellung begründet zugleich Verzug. Behalten Sie dabei die regelmäßige Verjährung von drei Jahren im Blick: Sie läuft ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.