Kaufen aus der Zwangsversteigerung

Was kostet mich die Immobilie am Ende wirklich?

Ihr Gebot ist nur ein Teil des Preises — und in schlechten Fällen der kleinere. Das Gesetz sagt: „Bei der Versteigerung wird nur ein solches Gebot zugelassen, durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot)" (§ 44 Abs. 1 ZVG). Dieses geringste Gebot zerfällt in zwei Teile. Der eine ist das Bargebot: Verfahrenskosten und vorrangige Ansprüche, die aus dem Erlös zu zahlen sind. Der andere sind Rechte, die nicht bezahlt, sondern übernommen werden — sie bleiben bestehen, soweit sie bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken sind (§ 52 Abs. 1 ZVG).

Praktisch heißt das: Grundschulden und Hypotheken in Abteilung III des Grundbuchs erlöschen fast immer mit dem Zuschlag — daran denkt jeder. Rechte in Abteilung II können dagegen stehen bleiben: ein lebenslanges Wohnungsrecht, ein Nießbrauch, ein Altenteil, ein Wegerecht, eine Reallast. Diese Rechte tragen Sie zusätzlich zu Ihrem Bargebot. Wer 180.000 Euro bietet und dabei ein lebenslanges Wohnungsrecht für eine 62-jährige Berechtigte übernimmt, hat keine Wohnung für 180.000 Euro gekauft, sondern ein Objekt, das er auf Jahrzehnte weder bewohnen noch vermieten kann — und für das er trotzdem Grundsteuer, Hausgeld und Instandhaltung zahlt.

Der Gesetzgeber rechnet konsequent mit dieser Übernahme: Sowohl die Fünf-Zehntel- als auch die Sieben-Zehntel-Grenze stellen auf das Meistgebot „einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte" ab (§ 85a Abs. 1 ZVG, § 74a Abs. 1 ZVG). Auch das Finanzamt rechnet so: Gegenleistung ist „das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben" (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG), und die Zuschlagsgebühr des Gerichts bemisst sich ebenfalls nach dem Gebot einschließlich des Werts der bestehen bleibenden Rechte (§ 54 Abs. 2 GKG).

Bei Eigentumswohnungen kommt eine zweite, oft übersehene Position hinzu: Hausgeldrückstände der Gemeinschaft rangieren vor den Grundpfandrechten. Das Vorrecht ist „begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes" und erfasst „die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren" (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Betreibt eine Bank das Verfahren, gehört dieser Betrag ins geringste Gebot — bei 400.000 Euro Verkehrswert sind das bis zu 20.000 Euro, die Sie mitfinanzieren.

Rechnen Sie deshalb vor dem Termin von unten nach oben: Bargebot plus Kapitalwert aller übernommenen Rechte plus Grunderwerbsteuer plus Gerichtskosten plus Zinsen ab Zuschlag plus Sanierung plus Räumungsrisiko. Erst die Summe darf Ihr Höchstgebot bestimmen.

Was bedeuten die Fünf-Zehntel- und die Sieben-Zehntel-Grenze?

Es sind zwei Schutzschwellen zugunsten von Schuldner und Gläubigern, und sie funktionieren völlig unterschiedlich.

Die Fünf-Zehntel-Grenze wirkt von Amts wegen. „Der Zuschlag ist ferner zu versagen, wenn das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte die Hälfte des Grundstückswertes nicht erreicht" (§ 85a Abs. 1 ZVG). Niemand muss etwas beantragen. Bleibt Ihr Gebot unter der Hälfte des festgesetzten Verkehrswerts, muss das Gericht den Zuschlag versagen. Eine Ausnahme gilt, wenn das Meistgebot von einem zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigten stammt und dessen Ausfall mitgerechnet die Hälfte erreicht (§ 85a Abs. 3 ZVG).

Die Sieben-Zehntel-Grenze wirkt nur auf Antrag. Bleibt das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehenbleibenden Rechte unter sieben Zehnteln des Grundstückswertes, „kann ein Berechtigter, dessen Anspruch ganz oder teilweise durch das Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot in der genannten Höhe voraussichtlich gedeckt sein würde, die Versagung des Zuschlags beantragen" (§ 74a Abs. 1 ZVG). Antragsberechtigt ist also nur, wer selbst Geld aus dem Verfahren bekommt und durch ein höheres Gebot bessergestellt wäre — typischerweise die zweitrangige Bank. Der Antrag ist nur bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag möglich (§ 74a Abs. 2 ZVG). Stellt ihn niemand, bekommen Sie den Zuschlag auch bei 55 Prozent.

Rechnen Sie damit, dass es rund um die sieben Zehntel eng wird — auch ohne Versagungsantrag. Ersteigert nämlich ein Gläubiger selbst unterhalb dieser Schwelle, gilt er in Höhe des Betrags, der bei sieben Zehnteln gedeckt gewesen wäre, als aus dem Grundstück befriedigt (§ 114a ZVG). Genau deshalb bieten betreibende Banken oft bis knapp an diese Marke mit: Unterhalb verlieren sie den Rest ihrer Forderung gegen den Schuldner. Wer in diesem Bereich bietet, bekommt es also häufig mit einem sehr entschlossenen Mitbieter zu tun.

Beide Grenzen greifen nur einmal. Wird der Zuschlag wegen der Sieben-Zehntel-Grenze versagt, ist von Amts wegen ein neuer Termin zu bestimmen; der Abstand soll mindestens drei Monate betragen und darf sechs Monate nicht übersteigen (§ 74a Abs. 3 ZVG). Für diesen neuen Termin gilt: „In dem neuen Versteigerungstermin darf der Zuschlag weder aus den Gründen des Absatzes 1 noch aus denen des § 85a Abs. 1 versagt werden" (§ 74a Abs. 4 ZVG). Wortgleich bestimmt das § 85a Abs. 2 Satz 2 ZVG für den Fall der Fünf-Zehntel-Versagung. Im zweiten Anlauf ist also theoretisch jedes Gebot zuschlagsfähig.

Ein wichtiger Vorbehalt dazu: Diese Befreiung gilt für den Termin, der gerade wegen einer dieser beiden Grenzen neu angesetzt wurde. Wurde der erste Termin aus einem anderen Grund ergebnislos beendet — etwa weil überhaupt niemand geboten hat oder das Verfahren einstweilen eingestellt war —, gelten die Grenzen im nächsten Termin unverändert weiter. Fragen Sie deshalb bei der Geschäftsstelle nach, warum es einen weiteren Termin gibt. Und rechnen Sie im „freien" zweiten Termin mit mehr Konkurrenz: Auch die anderen Bieter kennen diese Vorschrift.

Wie bereite ich Sicherheitsleistung und Finanzierung richtig vor?

Der wichtigste Satz zuerst: Ohne Sicherheitsleistung im Termin nützt Ihnen die beste Finanzierung nichts. „Die Sicherheit ist für ein Zehntel des in der Terminsbestimmung genannten, anderenfalls des festgesetzten Verkehrswerts zu leisten" (§ 68 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Bezugsgröße ist der Verkehrswert, nicht Ihr Gebot — bei 400.000 Euro Verkehrswert also 40.000 Euro, auch wenn Sie nur 220.000 Euro bieten wollen.

Verlangt wird die Sicherheit nicht automatisch, sondern von einem Beteiligten, dessen Recht durch Nichterfüllung Ihres Gebots beeinträchtigt würde — und zwar nur unmittelbar nach Abgabe des Gebots (§ 67 Abs. 1 ZVG). In der Praxis sitzt der Vertreter der betreibenden Bank im Saal und verlangt sie bei jedem ernsthaften Gebot. Erscheinen Sie also grundsätzlich mit Sicherheit, sonst wird Ihr Gebot wertlos: Der Zuschlag ist zu versagen, wenn die verlangte Sicherheitsleistung nicht bis zur Entscheidung über den Zuschlag geleistet worden ist (§ 83 Nr. 8 ZVG).

Die Form ist streng geregelt. „Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist ausgeschlossen" (§ 69 Abs. 1 ZVG). Zulässig sind drei Wege: Bundesbankschecks und Verrechnungsschecks, die frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden sind (§ 69 Abs. 2 ZVG); eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstituts, deren Verpflichtung im Inland zu erfüllen ist (§ 69 Abs. 3 ZVG); oder die Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse, „wenn der Betrag der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegt" (§ 69 Abs. 4 ZVG).

Die Überweisung ist der sicherste, aber langsamste Weg — beide Bedingungen müssen erfüllt sein, Gutschrift und Nachweis. Weisen Sie das Geld mindestens eine Woche vorher an, holen Sie sich Kontodaten und Verwendungszweck vorab bei der Geschäftsstelle und drucken Sie die Bestätigung aus. Der Scheck ist der schnellste Weg, aber die Ausstellungsfrist von drei Werktagen ist eine Falle: Ein zu früh ausgestellter Scheck ist untauglich.

Zur Finanzierung: Holen Sie die Zusage vor dem Termin ein und nennen Sie Ihrer Bank das Aktenzeichen. Es gibt im Versteigerungsverfahren keinen Finanzierungsvorbehalt und keinen Rücktritt — mit dem Zuschlag sind Sie Eigentümer und schulden das Bargebot. Reichen Sie der Bank Terminsbestimmung und Verkehrswertgutachten ein, und klären Sie, dass die Grundschuld erst nach dem Zuschlag bestellt werden kann. Genau hierfür fällt dann doch ein Notar an — nicht für den Erwerb, aber für die Sicherheit Ihrer Bank.

Wie läuft der Versteigerungstermin ab?

In drei Teilen: Bekanntmachung, Bietzeit, Entscheidung über den Zuschlag.

Zu Beginn macht das Gericht die das Grundstück betreffenden Nachweisungen bekannt, die beteiligten Gläubiger und ihre Ansprüche, den Zeitpunkt der Beschlagnahme, den festgesetzten Grundstückswert und die eingegangenen Anmeldungen; anschließend werden das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen festgestellt und verlesen, wobei die einzelnen Rechte ausdrücklich bezeichnet werden (§ 66 ZVG). Dieser Teil ist der wichtigste des ganzen Termins und wird von Bietern am häufigsten überhört. Hier — und nur hier — erfahren Sie verbindlich, welche Rechte bestehen bleiben und was Sie damit zusätzlich zum Gebot übernehmen. Rechnen Sie damit, dass sich das Bild gegenüber Ihrer Vorbereitung noch verschiebt: Anmeldungen sind bis in den Termin hinein möglich (§ 45 ZVG), und ein Beteiligter kann eine von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Feststellung des geringsten Gebots und der Versteigerungsbedingungen verlangen (§ 59 ZVG) — dann wird unter zwei Varianten ausgeboten.

Dann folgt die Bietzeit, umgangssprachlich „Bietstunde". Das Gesetz schreibt eine Mindestdauer vor: „Zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Zeitpunkt, in welchem bezüglich sämtlicher zu versteigernden Grundstücke die Versteigerung geschlossen wird, müssen 30 Minuten liegen" (§ 73 Abs. 1 ZVG). Nach oben ist nichts begrenzt: Die Versteigerung ist fortzusetzen, solange Gebote abgegeben werden (§ 73 Abs. 2 ZVG). Wird die halbe Stunde unterschritten, ist der Zuschlag zu versagen (§ 83 Nr. 7 ZVG). Erwarten Sie also keine Auktion in fünf Minuten — und lassen Sie sich in den ersten 29 Minuten nicht davon beeindrucken, dass nichts passiert. Viele Termine entscheiden sich in der letzten Minute.

Bieten dürfen Sie nur für sich selbst oder mit ordentlicher Legitimation. Hängt die Wirksamkeit eines Gebots davon ab, dass der Erklärende Vertretungsmacht hat, ist es zurückzuweisen, sofern diese nicht offenkundig oder durch öffentlich beglaubigte Urkunde sofort nachgewiesen ist (§ 71 Abs. 2 ZVG). Für Paare, die gemeinsam erwerben wollen, heißt das: beide erscheinen oder notariell beglaubigte Vollmacht mitbringen.

Am Ende wird der Zuschlag dem Meistbietenden erteilt (§ 81 Abs. 1 ZVG); im Beschluss sind Grundstück, Ersteher, Gebot und Versteigerungsbedingungen zu bezeichnen (§ 82 ZVG). Verkündet wird im Versteigerungstermin oder in einem sofort zu bestimmenden Termin, der nicht über eine Woche hinaus bestimmt werden soll (§ 87 Abs. 1 ZVG). Bis dahin bleiben Sie an Ihr Meistgebot gebunden.

Welche Risiken übernehme ich mit dem Zuschlag?

Alle. Der Zuschlag ist kein Kaufvertrag, sondern ein Hoheitsakt, und deshalb fehlen Ihnen sämtliche Schutzmechanismen, die Sie vom normalen Immobilienkauf kennen.

Sie werden sofort Eigentümer. „Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, sofern nicht im Beschwerdewege der Beschluß rechtskräftig aufgehoben wird" (§ 90 Abs. 1 ZVG). Es gibt keine Auflassung, keine Vormerkung, keine Zahlung Zug um Zug.

Es gibt keine Gewährleistung. „Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt" (§ 56 Satz 3 ZVG). Schwamm im Dachstuhl, Öltank im Garten, Feuchtigkeit im Keller — das ist ab dem Zuschlag Ihr Problem, auch wenn es im Gutachten nicht steht. Einen Rücktritt gibt es nicht.

Sie kaufen, ohne besichtigt zu haben. Ein Recht auf Besichtigung besteht nicht; weder der Schuldner noch die Bewohner müssen Sie hereinlassen. Häufig konnte auch der Sachverständige nicht hinein — prüfen Sie im Gutachten ausdrücklich, ob eine Innenbesichtigung stattgefunden hat. Wenn nicht, ist der festgesetzte Verkehrswert selbst eine Schätzung von außen. Er ist trotzdem verbindlich für alle Wertgrenzen: Der Zuschlag oder die Versagung des Zuschlags können nicht mit der Begründung angefochten werden, der Grundstückswert sei unrichtig festgesetzt (§ 74a Abs. 5 Satz 4 ZVG). Wer den Wert angreifen will, muss das vorher tun — mit der sofortigen Beschwerde gegen den Festsetzungsbeschluss (§ 74a Abs. 5 Satz 3 ZVG).

Gefahr, Nutzungen und Lasten wechseln am selben Tag. „Die Gefahr des zufälligen Unterganges geht in Ansehung des Grundstücks mit dem Zuschlag (…) auf den Ersteher über", und: „Von dem Zuschlag an gebühren dem Ersteher die Nutzungen und trägt er die Lasten" (§ 56 Sätze 1 und 2 ZVG). Schließen Sie die Gebäudeversicherung deshalb noch am Zuschlagstag ab.

Ab dem Zuschlag läuft die Zinsuhr. „Das Bargebot ist von dem Zuschlag an zu verzinsen" (§ 49 Abs. 2 ZVG). Einen Satz nennt das ZVG nicht, es gilt der gesetzliche Zinssatz von vier vom Hundert für das Jahr (§ 246 BGB). Fällig wird das Bargebot erst im Verteilungstermin, den das Gericht nach dem Zuschlag bestimmt (§ 105 Abs. 1 ZVG) und dessen Terminsbestimmung Ihnen mindestens zwei Wochen vorher zuzustellen ist (§ 105 Abs. 4 ZVG). Diese Wartezeit kostet Sie also Geld — kalkulieren Sie sie ein.

Und Sie zahlen Steuer und Gerichtskosten obendrauf. Steuerpflichtig ist das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Der gesetzliche Steuersatz beträgt 3,5 vom Hundert (§ 11 Abs. 1 GrEStG); die Länder haben die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG), und die meisten liegen darüber — erfragen Sie den Satz Ihres Bundeslandes beim Finanzamt. Dazu kommt die Zuschlagsgebühr nach dem Gerichtskostengesetz, bemessen nach dem Gebot ohne Zinsen einschließlich des Werts der bestehen bleibenden Rechte (§ 54 Abs. 2 GKG). Notarkosten für den Erwerb selbst entstehen nicht: Das Gericht ersucht das Grundbuchamt von Amts wegen, Sie als Eigentümer einzutragen (§ 130 Abs. 1 ZVG).

Wie komme ich an den Besitz — und was ist mit den Mietern?

Gegen den früheren Eigentümer haben Sie einen Titel in der Hand, gegen Mieter nicht. Dieser Unterschied entscheidet darüber, ob Sie in vier Wochen einziehen oder in zwei Jahren.

Gegen den Schuldner geht es schnell. „Aus dem Beschluß, durch welchen der Zuschlag erteilt wird, findet gegen den Besitzer des Grundstücks oder einer mitversteigerten Sache die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe statt" (§ 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Sie brauchen keine Räumungsklage. Lassen Sie sich beim Vollstreckungsgericht eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses erteilen, stellen Sie diese zu und beauftragen Sie den Gerichtsvollzieher.

Gegen Mieter geht es gar nicht. Denn dieselbe Vorschrift setzt eine Grenze: „Die Zwangsvollstreckung soll nicht erfolgen, wenn der Besitzer auf Grund eines Rechts besitzt, das durch den Zuschlag nicht erloschen ist" (§ 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG); erfolgt sie dennoch, kann der Besitzer nach § 771 ZPO Widerspruch erheben. Und Mietverhältnisse erlöschen durch den Zuschlag nicht: Auf sie sind die §§ 566, 566a, 566b Abs. 1, 566c und 566d BGB nach Maßgabe der §§ 57a und 57b entsprechend anzuwenden (§ 57 ZVG). Sie treten in den laufenden Vertrag ein — mit Mietpreisbindung, Kündigungsschutz und Kautionshaftung. Wollen Sie einen Mieter herausbekommen, brauchen Sie Kündigung und, wenn er nicht auszieht, Räumungsklage und Räumungstitel.

Das Sonderkündigungsrecht ist Ihre einzige Abkürzung — und es verfällt schnell. „Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist" (§ 57a ZVG). Wer den ersten möglichen Kündigungstermin nach dem Zuschlag verstreichen lässt, verliert das Recht endgültig. Die gesetzliche Frist ergibt sich aus der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist: spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d Abs. 2 BGB).

Und der wichtigste Punkt, an dem die meisten Erwerber scheitern: Bei Wohnraum ersetzt das Sonderkündigungsrecht keinen Kündigungsgrund. „Kann ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, so gelten (…) die §§ 573 und 573a entsprechend" (§ 573d Abs. 1 BGB). Sie brauchen also weiterhin ein berechtigtes Interesse, in aller Regel Eigenbedarf, und müssen es im Kündigungsschreiben begründen (§ 573 BGB). Verkürzt wird nur die Frist, nicht der Schutz. Wer eine vermietete Wohnung ersteigert, um selbst einzuziehen, sollte deshalb vor dem Termin ehrlich durchrechnen, wie lange das dauern kann — und ob die Miete diese Zeit trägt.

Vergessen Sie darüber das Kaufmännische nicht: Ab dem Zuschlag gebühren Ihnen die Nutzungen (§ 56 Satz 2 ZVG). Schreiben Sie die Mieter sofort an, legen Sie den Zuschlagsbeschluss bei, nennen Sie Ihre Bankverbindung und fordern Sie Mietvertrag, Kautionsnachweis und die letzten Abrechnungen an.