Mietpreisbremse-Check bei Neuvertrag

Gilt die Mietpreisbremse für meine Wohnung?

Sie gilt, wenn drei Dinge zusammenkommen: Ihre Wohnung liegt in einem Gebiet, das die Landesregierung per Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat, Sie haben einen neuen Mietvertrag über Wohnraum geschlossen, und die Verordnung galt an diesem Tag. Dann darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Prüfen Sie die Anlage der Landesverordnung genau — oft ist nicht die ganze Stadt erfasst, sondern nur bestimmte Gemeinden oder Ortsteile. Jede dieser Verordnungen muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten (§ 556d Abs. 2 Satz 4 BGB); manche Länder haben von sich aus kürzere Laufzeiten festgelegt. Nicht erfasst sind Gewerberäume, Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, ein überwiegend möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters und Studenten- oder Jugendwohnheime (§ 549 Abs. 2 und 3 BGB). Bei Sozialwohnungen gilt statt der Bremse die Kostenmiete, die in aller Regel noch niedriger liegt (§ 8 WoBindG).

Wie hoch darf meine Miete höchstens sein?

Rechnen Sie in drei Schritten: ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter, mal Ihre Wohnfläche, plus 10 Prozent. Die ortsübliche Vergleichsmiete bilden die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Das beste Werkzeug dafür ist der Mietspiegel Ihrer Gemeinde — für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind Mietspiegel sogar zu erstellen und zu veröffentlichen (§ 558c Abs. 4 BGB). Handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, arbeitet die Vermutung für Sie: Ist er fristgerecht angepasst, wird vermutet, dass seine Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Sie müssen dann nichts beweisen, sondern nur richtig einordnen. Achten Sie auf die Aktualität: Ein qualifizierter Mietspiegel ist alle zwei Jahre anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen (§ 558d Abs. 2 BGB). Vergleichen Sie am Ende immer Nettokaltmiete mit Nettokaltmiete — Betriebskosten gehören nicht in diese Rechnung.

Welche Ausnahmen kann der Vermieter geltend machen — und wann tragen sie nicht?

Es gibt genau vier, und jede hat eine klare Grenze. Erstens die Vormiete: War die Miete des Vormieters höher, darf bis zu dieser Höhe vereinbart werden (§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB) — Mietminderungen und Erhöhungen aus dem letzten Jahr vor dessen Auszug bleiben dabei außen vor (Satz 2). Zweitens die Modernisierung: Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, darf er den Betrag aufschlagen, der sich bei einer Modernisierungsmieterhöhung ergäbe (§ 556e Abs. 2 BGB) — reine Reparaturen zählen nicht, es muss eine Maßnahme nach § 555b BGB sein. Drittens der Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen (§ 556f Satz 1 BGB). Viertens die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB) — und „umfassend“ ist ein hoher Maßstab: Der Bundesgerichtshof verlangt einen Bauaufwand von mindestens einem Drittel dessen, was eine vergleichbare Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil kosten würde, und eine Verbesserung in mehreren wesentlichen Bereichen wie Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallation oder energetischen Eigenschaften (Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18). Neue Küche und frische Böden reichen dafür nicht.

Warum die Auskunftspflicht des Vermieters Ihr stärkster Hebel ist

Weil der Vermieter eine Ausnahme nur nutzen darf, wenn er Sie vorher darüber informiert hat. Will er sich auf Vormiete, Modernisierung oder Neubau berufen, muss er Ihnen darüber vor Abgabe Ihrer Vertragserklärung unaufgefordert Auskunft erteilen (§ 556g Abs. 1a Satz 1 BGB), und zwar in Textform (§ 556g Abs. 4 BGB). Unaufgefordert heißt: Sie müssen nicht fragen. Vor Ihrer Vertragserklärung heißt: rechtzeitig vor Ihrer Unterschrift, nicht in der Anlage zum unterschriebenen Vertrag. Hat er die Auskunft nicht erteilt, kann er sich auf die Ausnahme nicht berufen (Satz 2) — die zulässige Miete bemisst sich dann schlicht nach der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 Prozent. Holt er die Auskunft später formgerecht nach, kann er sich erst zwei Jahre nach der Nachholung darauf berufen (Satz 3). Unabhängig davon können Sie jederzeit Auskunft über die Tatsachen verlangen, auf die es für die zulässige Miethöhe ankommt, soweit sie nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter sie unschwer geben kann (§ 556g Abs. 3 BGB). Schauen Sie also zuerst in Ihre Unterlagen: Fehlt dort ein Schreiben zur Ausnahme, sind Sie schon einen großen Schritt weiter.

Wie läuft die Rüge praktisch ab — und wie viel Zeit habe ich?

Die Rüge ist ein Schreiben an alle im Mietvertrag genannten Vermieter, in Textform, also per Brief, Fax oder E-Mail; eine Unterschrift ist nicht nötig (§ 556g Abs. 4 BGB). Hinein gehören: Ihre Wohnung, der Mietbeginn, die vereinbarte Nettokaltmiete, die ortsübliche Vergleichsmiete mit Quelle, die daraus errechnete Höchstmiete und die monatliche Differenz — dazu der Satz, dass Sie beanstanden, dass die vereinbarte Miete die zulässige Miete übersteigt. Hat der Vermieter eine Auskunft zu einer Ausnahme erteilt, muss sich Ihre Rüge auf diese Auskunft beziehen (§ 556g Abs. 2 Satz 2 BGB), also erklären, warum die genannte Vormiete oder Modernisierung nicht trägt. Beim Zeitfenster kommt es genau darauf an: Rügen Sie innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses, können Sie die Überzahlung ab Mietbeginn zurückfordern. Rügen Sie später — oder ist das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet —, bekommen Sie nur noch die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurück (§ 556g Abs. 2 Satz 3 BGB). Schicken Sie die Rüge deshalb früh und mit nachweisbarem Zugang, etwa per Einwurf-Einschreiben. Danach hat der Vermieter drei Möglichkeiten: zahlen, die Ausnahme belegen oder schweigen. Beim Schweigen hilft der örtliche Mieterverein weiter.

Was bekomme ich zurück — und riskiere ich damit meine Wohnung?

Sie bekommen die Differenz zwischen gezahlter und zulässiger Miete zurück, und zwar nach Bereicherungsrecht (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB). Die Vereinbarung über die Miethöhe ist unwirksam, soweit die zulässige Miete überschritten wird (§ 556g Abs. 1 Satz 2 BGB) — Ihr Mietvertrag bleibt im Übrigen unangetastet. Dass Sie beim Einzug vielleicht schon ahnten, die Miete sei zu hoch, schadet Ihnen nicht: Die §§ 814 und 817 Satz 2 BGB sind ausdrücklich nicht anzuwenden (§ 556g Abs. 1 Satz 4 BGB). Für Ihren Anspruch gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB), gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem er entstanden ist und Sie Kenntnis hatten (§ 199 Abs. 1 BGB). Und zur häufigsten Sorge: Eine Kündigung müssen Sie wegen der Rüge nicht befürchten. Der Vermieter kann ordentlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat, und die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 BGB). Wer ein gesetzliches Recht ausübt, verletzt keine Vertragspflicht. Bleibt der Vermieter stur, führt der bewährte Weg über den örtlichen Mieterverein: Vereine dieser Art dürfen ihre Mitglieder in Mietsachen beraten und für sie tätig werden (§ 7 Abs. 1 RDG), der Beitritt dauert meist nur wenige Tage, und die Beratung ist im Jahresbeitrag enthalten.