Teilverkauf & Leibrente kritisch geprüft

Lohnt sich ein Teilverkauf — oder gibt es einen besseren Weg?

In den allermeisten Fällen gibt es einen besseren Weg. Die Verbraucherzentrale formuliert es als Kernaussage ihres Artikels: „Ein einfacher Kredit bietet unterm Strich deutlich attraktivere Konditionen.“ Der Vergleich ist schnell erzählt: Für ein Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung nennt sie bei guter Bonität einen Zinssatz von rund 3,3 Prozent pro Jahr (Stand Januar 2026); das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf liegt bei etwa 5 Prozent — und dazu kommen später noch Mindesterlös, Serviceentgelt und die Kosten des zweiten Verkaufs. Beim Darlehen behalten Sie außerdem das volle Eigentum und die volle Chance auf Wertsteigerungen.

Die BaFin nennt in ihrer Risikoübersicht zum Teilverkauf denselben Prüfweg: erst Angebote vergleichen, dann Alternativen prüfen — spezielle Hypothekendarlehen für ältere Verbraucher mit niedrigen Raten, den Verkauf gegen Leibrente, aber auch schlicht den Verkauf verbunden mit einem Wohnungswechsel. Und sie rät, Kinder, Verwandte oder enge Freunde früh einzuweihen: „Wer anderen erläutert, was er vorhat, merkt oft selbst, ob er das Geschäft verstanden hat.“

Wenn Ihnen eine Bank absagt, ist das kein Marktergebnis. Die Verbraucherzentrale stellt ausdrücklich klar: „Es gibt kein Gesetz, wonach Darlehensnehmer den Kredit noch zu Lebzeiten ganz zurückzahlen müssen.“ Einige Banken vergeben Kredite an Rentner, andere nicht — das ist Geschäftspolitik, nicht Recht. Fragen Sie weiter. Und nehmen Sie konkrete Angebote mit zur Verbraucherzentrale: Dort können Sie sie durchrechnen lassen — auch die BaFin verweist für die wirtschaftliche Bewertung genau dorthin.

Teilverkauf, Leibrente, Nießbrauchmodell, Umkehrhypothek — worin unterscheiden sie sich?

Die entscheidende Frage lautet jedes Mal: Wer ist danach Eigentümer, wer hält instand, und wer trägt das Risiko?

Teilverkauf. Sie verkaufen einen Miteigentumsanteil von bis zu 50 Prozent an ein Unternehmen und bleiben mit dem Rest Miteigentümer. Ihr Nutzungsrecht wird meist als Nießbrauch eingetragen, dafür zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt. Instandhaltung und Modernisierung bleiben in aller Regel vollständig bei Ihnen. Zugleich erteilen Sie eine Vollmacht für den späteren Gesamtverkauf — die BaFin nennt den Teilverkauf deshalb „den ersten Schritt zum späteren Verkauf der Gesamtimmobilie“.

Leibrente. Sie verkaufen vollständig und bekommen statt eines Kaufpreises eine Rente, dazu ein Wohnungs- oder Nießbrauchrecht im Grundbuch. Eigentümer wird der Käufer; für Sanierungen ist damit, sofern nichts anderes vereinbart ist, der neue Eigentümer verantwortlich. Der Haken liegt woanders: „Echte lebenslange Leibrenten sind leider kaum zu bekommen“, schreibt die Verbraucherzentrale — angeboten würden meist Zeitrenten über 10, 15 oder 20 Jahre. Eine Zeitrente endet aber irgendwann, und dann sind Sie ohne Immobilie und ohne Rente.

Nießbrauchmodell. Auch hier verkaufen Sie vollständig, erhalten aber eine Einmalzahlung und behalten den Nießbrauch (§ 1030 BGB). Der Wert des Nutzungsrechts wird vom Kaufpreis abgezogen. Nur ein einziger Eigentumsübergang, also nur einmal Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer. Der Preis dafür: Als Nießbraucher tragen Sie die gewöhnliche Unterhaltung (§ 1041 BGB) und die laufenden Lasten (§ 1047 BGB).

Umkehrhypothek. Ein Kredit, bei dem Sie Eigentümer bleiben und zu Lebzeiten weder Zins noch Tilgung zahlen; die Schuld wächst und wird am Ende aus dem Verkaufserlös getilgt. In der Theorie das eleganteste Modell — in der Praxis kaum zu bekommen. Die Verbraucherzentrale schreibt, es habe sich nicht durchgesetzt und sei „am Markt nicht oder kaum zu finden“; das Rechtsgutachten für den Sachverständigenrat für Verbraucherfragen stellt fest, für den Immobilienverzehrkredit habe sich „in Deutschland kein relevanter Markt entwickelt“.

Ein Unterschied zieht sich durch alle vier: Beim Teilverkauf und bei der Umkehrhypothek bleiben die Erhaltungskosten bei Ihnen. Bei der Leibrente gehen sie im Grundsatz auf den Käufer über. Beim Nießbrauch bleiben sie wieder bei Ihnen. Wer das nicht vorab klärt, zahlt zweimal: Entgelt und Dach.

Was kostet ein Teilverkauf über die Laufzeit wirklich?

Mehr, als die Auszahlungssumme vermuten lässt — und die Rechnung wird erst am Ende präsentiert. Es sind vier Posten, die zusammenkommen.

Erstens das Nutzungsentgelt. Die Verbraucherzentrale rechnet ein Anbieterbeispiel nach (abgerufen am 15. Januar 2026): Immobilienwert 500.000 Euro, 20 Prozent verkauft, 100.000 Euro ausgezahlt — dafür mindestens 4,99 Prozent des Auszahlungsbetrags pro Jahr, also 416 Euro im Monat bei zehnjähriger Festschreibung. „Nach 10 Jahren kommen also mindestens 50.000 Euro zusammen. Dann gehören dem Anbietenden 20 Prozent Ihrer Immobilie und er hat die Hälfte des Kaufpreises von Ihnen bereits über das monatliche Entgelt zurückerhalten.“ Die BaFin drückt dasselbe anders aus: Bei fünf Prozent pro Jahr ist der ausgezahlte Betrag nach zwanzig Jahren rechnerisch aufgezehrt.

Zweitens der Mindesterlös. Die Verbraucherzentrale nennt einen typischen Mindesterlösanteil von 117 Prozent des Anbieteranteils, die BaFin rechnet in ihren Beispielen mit Teilkaufpreis plus 16 Prozent, das Gutachten Gsell/Artz nennt „i.d.R. 117 Prozent des Kaufpreises“. Die Verbraucherzentralen halten es „für eine Frechheit“, dass Anbieter sich damit sogar gegen Wertverluste absichern.

Drittens das Entgelt für die Abwicklung des Gesamtverkaufs. Die Verbraucherzentrale nennt „rund 3,3 Prozent des Verkaufspreises“, das Gutachten „bis zu 5,5 Prozent, bezogen auf den Gesamterlös“. Welcher Satz für Sie gilt, steht ausschließlich in Ihrem Vertrag.

Viertens die doppelten Nebenkosten des Modells. Der Teilverkauf braucht zwei Verkäufe, also zweimal Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer. Das Gutachten veranschlagt diese Erwerbsnebenkosten mit 15 bis 17 Prozent des erzielbaren Gesamtkaufpreises.

Was das zusammen bedeutet, zeigt eine Rechnung aus dem Gutachten: Bei einer Immobilie im Wert von 200.000 Euro und einem Teilverkauf von 50 Prozent bleiben dem Verkäufer beim späteren Gesamtverkauf zum gleichen Preis nicht 100.000 Euro, sondern 72.000 Euro — also 36 statt 50 Prozent. Sinkt der Wert auf 170.000 Euro, sind es 43.650 Euro, das entspricht 25,68 Prozent. Die Autoren nennen das eine Entwertung, die „bereits anfänglich feststeht“, unabhängig davon, wie sich der Markt entwickelt. Und sie erklären, warum das so lange unbemerkt bleibt: „Die Gesamtkosten werden typischerweise erst den Erben in der Abrechnung nach dem Gesamtverkauf präsentiert.“

Wie sichere ich Rente und Wohnrecht so ab, dass sie eine Insolvenz des Käufers überstehen?

Über den Rang im Grundbuch — und nur darüber. Bestehen Sie auf der ersten Rangstelle, und unterschreiben Sie keinen Rangrücktritt.

Der Grund steckt im Zwangsversteigerungsrecht. Zugelassen wird nur ein Gebot, das die dem betreibenden Gläubiger vorgehenden Rechte und die Verfahrenskosten deckt — das geringste Gebot (§ 44 Abs. 1 ZVG). Und: „Ein Recht bleibt insoweit bestehen, als es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt … ist. Im übrigen erlöschen die Rechte“ (§ 52 Abs. 1 ZVG). Steht Ihr Wohnungsrecht (§ 1093 BGB), Ihr Nießbrauch (§ 1030 BGB) oder Ihre Rentenreallast (§ 1105 BGB) also vor der Grundschuld der Bank, bleibt es bestehen und der Ersteher muss es hinnehmen. Steht es dahinter, erlischt es mit dem Zuschlag (§ 91 Abs. 1 ZVG). Es bleibt dann nur ein Wertersatzanspruch aus dem Erlös (§ 92 ZVG) — mit dem Rang, den das erloschene Recht hatte. Wohnen können Sie davon nicht.

Maßgeblich ist die Reihenfolge der Eintragung, und jede Abweichung muss selbst im Grundbuch stehen (§ 879 BGB). Genau hier liegt die Schwachstelle des Teilverkaufsmodells. Die BaFin beschreibt die übliche Praxis so: „Insbesondere wird von Ihnen verlangt zuzustimmen, dass die Gesamtimmobilie mit einer Grundschuld zugunsten des Kreditgebers des Teilkauf-Unternehmens belastet wird. Unter Umständen müssen Sie auch zustimmen, dass der Kreditgeber … im Grundbuch eine bessere Position bekommt als Sie mit Ihrem Nutzungsrecht.“ Das Rechtsgutachten für den Sachverständigenrat für Verbraucherfragen bezeichnet das als besonderes Risiko: Die Grundschuld liege auf dem gesamten Grundstück und drohe „bei Insolvenz des Teilkäufers verwertet zu werden … obwohl der Teilverkäufer nicht in Zahlungsrückstand geraten ist“.

Dazu kommt: Auf einen Rettungsanker von außen können Sie nicht hoffen. Die BaFin schreibt nüchtern: „Für die Solvenz des Teilkäufers wird keine staatliche Stelle einstehen.“ Teilkauf-Unternehmen seien meist junge Gesellschaften ohne lange Bilanzhistorie — häufig eigens für den Ankauf gegründet.

Für die Leibrente ist die Empfehlung der Verbraucherzentrale entsprechend eindeutig: „Das Recht auf Rentenzahlung und das Wohn- bzw. Nießbrauchrecht sollte in jedem Fall durch eine erstrangige Eintragung im Grundbuch abgesichert werden.“ Und sichern Sie die Rente gegen Inflation: Die Reallast darf sich automatisch an veränderte Verhältnisse anpassen, wenn die Vereinbarung die Kriterien dafür festlegt (§ 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB). Preisklauseln für Zahlungen auf Lebenszeit sind zulässig, wenn an einen amtlichen Preisindex angeknüpft wird (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a PrKG) — und sie dürfen nicht einseitig nur nach oben wirken (§ 2 PrKG). Ohne Wertsicherung ist eine über zwanzig Jahre gleich hohe Rente am Ende ein Bruchteil dessen, was sie am Anfang war.

Wie wird die Leibrente besteuert — und wann wird der Verkauf selbst steuerpflichtig?

Versteuert wird bei einer lebenslangen Leibrente nicht die ganze Rente, sondern nur der sogenannte Ertragsanteil. Er richtet sich nach dem bei Rentenbeginn vollendeten Lebensjahr und steht als Tabelle im Gesetz (§ 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG). Einige Werte daraus: mit 60 oder 61 Jahren 22 Prozent, mit 65 oder 66 Jahren 18 Prozent, mit 67 Jahren 17 Prozent, mit 69 oder 70 Jahren 15 Prozent, mit 75 Jahren 11 Prozent, mit 80 Jahren 8 Prozent. Wer also mit 70 eine Rente von 1.000 Euro im Monat bezieht, hat davon 150 Euro als steuerpflichtige Einkünfte — der Rest bleibt außen vor. Der Prozentsatz wird bei Rentenbeginn festgelegt und bleibt dann unverändert.

Für eine Zeitrente, juristisch eine abgekürzte Leibrente, gilt eine eigene Tabelle (§ 55 Abs. 2 EStDV). Dort hängt der Ertragsanteil an der Laufzeit: bei zehn Jahren 12 Prozent, bei vierzehn bis fünfzehn Jahren 16 Prozent, bei zwanzig Jahren 21 Prozent. War der Rentenberechtigte zu Beginn bereits über ein in der Tabelle genanntes Alter hinaus, gilt wieder die Tabelle des § 22 EStG.

Vom Verkauf selbst zu unterscheiden: Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt bei Grundstücken vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Wer sein Haus vor Jahrzehnten gekauft oder gebaut hat, ist davon nicht betroffen. Und selbst innerhalb der zehn Jahre greift die Ausnahme für die eigenen vier Wände: Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die „im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“. Vorsicht bei einer vermieteten Einliegerwohnung oder einer zwischenzeitlichen Vermietung — dann kann ein Teil des Gewinns doch steuerpflichtig werden. Diese Frist gilt auch für den Miteigentumsanteil beim Teilverkauf.

Und noch eine Steuer, die beim Teilverkauf zweimal anfällt: die Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG), der gesetzliche Satz liegt bei 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG), die Länder weichen davon ab — nach der Aufstellung des Deutschen Notarinstituts mit Stand 28. Januar 2026 von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Schuldner sind die Vertragsteile gemeinsam (§ 13 Nr. 1 GrEStG, § 44 Abs. 1 AO); wer sie wirtschaftlich trägt, regelt der Vertrag — beim Anteilskauf üblicherweise das Unternehmen, beim späteren Rückkauf oder Gesamtverkauf aber erneut. Auf die Vergünstigung für den Rückerwerb können Sie sich dabei nicht verlassen: Sie setzt einen Rückerwerb innerhalb von zwei Jahren voraus (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG) — nach zehn oder zwanzig Jahren greift sie nicht mehr.

Was bedeutet das für meine Erben?

Sie erben in aller Regel keine Immobilie, sondern eine Abrechnung. Und sie erben sie zu Bedingungen, die Sie heute unterschreiben.

Beim Teilverkauf ist der Gesamtverkauf von Anfang an eingeplant; er erfolgt spätestens nach Ihrem Tod. In der Regel sind Ihre Erben vertraglich berechtigt, ihn durch Rückkauf des verkauften Anteils abzuwenden — nur ist das meist keine echte Option. Die BaFin: „Ein Teilrückkauf ist so teuer, dass er regelmäßig kaum in Frage kommt.“ In ihrem Beispiel kostet der Rückkauf eines für 100.000 Euro verkauften Drittels später etwa 130.000 bis 135.000 Euro, das gezahlte Nutzungsentgelt noch nicht eingerechnet. Allein die Nebenkosten aus Notar, Grundbuchumschreibung und Grunderwerbsteuer schlagen „mit ungefähr acht bis neun Prozent des Rückkaufpreises zu Buche“.

Kommt es zum Gesamtverkauf, entscheidet nicht die Familie. Das Gutachten für den Sachverständigenrat für Verbraucherfragen weist darauf hin, dass der Verkauf „in der Hand des Käufers“ liegt, dem eine Vollmacht erteilt wurde, und dass die Erben „nicht die Möglichkeit [haben], dem Verkauf zu widersprechen, bis ein anständiger Preis erzielt wird“. Weil dem Unternehmen ohnehin ein fixer Mindestrückfluss zusteht, sind seine Anreize, um einen guten Preis zu kämpfen, gerade bei stagnierenden oder fallenden Preisen gering. Die Autoren rechnen es durch: Steigt der Wert von 200.000 auf 230.000 Euro, erhalten die Erben nicht die Hälfte, sondern 43,63 Prozent des Erlöses; fällt er auf 170.000 Euro, sind es 25,68 Prozent.

Bei der Leibrente ist die Lage klarer, aber nicht angenehmer: Das Eigentum ist weg, die Rente endet mit dem Tod, das Wohnungs- oder Nießbrauchrecht ebenfalls. Die Verbraucherzentrale sagt offen, worauf das hinausläuft: „Ein früher Tod kann einen deutlichen finanziellen Verlust für Erben zur Folge haben.“ Bei der Umkehrhypothek bleibt die Immobilie zwar im Nachlass, aber belastet — die Erben übernehmen ein Objekt mit Schulden und müssen entweder verkaufen oder den Kredit anders ablösen. Immerhin haften sie dabei nicht mit ihrem übrigen Vermögen, wenn die aufgelaufene Schuld den Erlös übersteigt.

Daraus folgt eine Empfehlung, die BaFin und Verbraucherzentrale gleichermaßen geben: Sprechen Sie mit Ihren Kindern oder Angehörigen, bevor Sie unterschreiben, nicht danach. Nicht, weil sie ein Recht darauf hätten — sondern weil das Erklären selbst der beste Test ist, ob Sie das Geschäft wirklich durchschaut haben.