Exposé erstellen

Welche Angaben muss mein Exposé zwingend enthalten?

Fünf Angaben, und zwar in jeder kommerziellen Anzeige, sobald ein Energieausweis vorliegt: die Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis nach § 81 GEG oder Energieverbrauchsausweis nach § 82 GEG), den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs, die wesentlichen Energieträger für die Heizung, bei Wohngebäuden das im Ausweis genannte Baujahr und die Energieeffizienzklasse — so steht es in § 87 Abs. 1 GEG. „Kommerzielle Medien" meint dabei nicht nur die großen Portale: Zeitungsanzeige, Schaufensteraushang, Flyer, die eigene Website und der Social-Media-Post fallen ebenso darunter. Verantwortlich ist, wer die Veröffentlichung verantwortet — Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Makler. Bei Nichtwohngebäuden kommt hinzu, dass Endenergiebedarf beziehungsweise -verbrauch für Wärme und für Strom getrennt auszuweisen sind (§ 87 Abs. 2 GEG). Fehlt eine dieser Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu zehntausend Euro geahndet werden kann — § 108 Abs. 1 Nr. 27 in Verbindung mit § 108 Abs. 2 Nr. 2 GEG. Ausnahmen gibt es nur wenige: Auf kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche sind die Energieausweis-Vorschriften nicht anzuwenden, und für Baudenkmäler gilt § 80 Abs. 3 bis 7 GEG nicht (§ 79 Abs. 4 GEG). Unabhängig von der Anzeige müssen Sie den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen oder gut sichtbar aushängen und ihn nach Vertragsschluss unverzüglich übergeben (§ 80 Abs. 4 und 5 GEG) — auch dafür sieht das Gesetz bis zu zehntausend Euro vor.

Wie berechne ich die Wohnfläche richtig — und was passiert, wenn sie nicht stimmt?

Rechnen Sie nach der Wohnflächenverordnung und schreiben Sie das auch so ins Exposé. Die drei Stellen, an denen fast alle Fehler entstehen, sind Dachschrägen, Balkone und Kellerräume. Bei der Höhe gilt: Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit mindestens zwei Metern lichter Höhe zählen voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht (§ 4 Nr. 1 und 2 WoFlV). Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel nur zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 Nr. 4 WoFlV); unbeheizbare Wintergärten und Schwimmbäder zur Hälfte (§ 4 Nr. 3 WoFlV). Keller, Waschküche, Abstellraum außerhalb der Wohnung, Garage und Heizungsraum gehören gar nicht zur Wohnfläche, ebenso wenig Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen (§ 2 Abs. 3 WoFlV). Warum das mehr ist als Erbsenzählerei: Der BGH sieht in einer Wohnfläche, die um mehr als 10 Prozent unter der angegebenen liegt, einen Mangel, der zur Mietminderung berechtigt — eine zusätzliche konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung muss der Mieter nicht beweisen (Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/03). Bei Mieterhöhungen ist die Toleranz sogar ganz gefallen: Dort zählt allein die tatsächliche Fläche (Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14). Ein einziger voll angerechneter Balkon kann diese Schwelle reißen. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie die Fläche vor der Veröffentlichung neu aufmessen — das ist billiger als eine dauerhaft geminderte Miete oder eine Kaufpreisminderung.

Was passiert, wenn im Exposé etwas Falsches steht?

Das hängt davon ab, was falsch ist und ob Sie es wussten. Beim beurkundungsbedürftigen Grundstückskauf gilt zunächst eine Regel, die viele überrascht: Angaben, die vor Vertragsschluss im Exposé oder im Gespräch gemacht, aber nicht in die notarielle Urkunde aufgenommen werden, begründen in der Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 BGB — so der BGH im Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14. Als Verkäufer sollten Sie daraus aber nicht den Schluss ziehen, im Exposé sei alles erlaubt. Denn zwei Wege bleiben dem Käufer offen. Erstens: Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen (§ 444 BGB). Der übliche Satz „gekauft wie gesehen, unter Ausschluss jeder Gewährleistung" hilft dann nicht — der Käufer kann mindern, zurücktreten oder Schadensersatz verlangen. Zweitens: Er kann den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten (§ 123 BGB) und Ansprüche aus vorvertraglicher Pflichtverletzung geltend machen (§ 311 Abs. 2, § 280 BGB). Arglist setzt keine Bösartigkeit voraus: Es genügt, dass Sie einen offenbarungspflichtigen Umstand kannten und ihn nicht mitteilten — der BGH hat das etwa für nicht erkennbare asbesthaltige Fassadenplatten eines Fertighauses bejaht (Urteil vom 12.11.2010 – V ZR 181/09). Ebenso arglistig handelt, wer Angaben „ins Blaue hinein" macht. Bei der Vermietung ist die Lage für Sie strenger: Dort werden Angaben aus dem Exposé und dem Mietvertrag ohne Weiteres zur vereinbarten Beschaffenheit, mit Minderungsfolge nach § 536 BGB. Und wenn Sie gewerblich handeln oder einen Makler einsetzen, kommt das Lauterkeitsrecht hinzu: Irreführende Angaben (§ 5 UWG) und das Verschweigen wesentlicher Informationen (§ 5a UWG) sind abmahnfähig. Die praktische Konsequenz ist einfach: Was Sie zusagen wollen, gehört in die notarielle Urkunde. Was Sie an Mängeln kennen, gehört ins Exposé.

Wie formuliere ich einen Text, der wirklich verkauft?

Konkret, überprüfbar und in der Reihenfolge, in der der Interessent liest. Superlative kosten Sie Glaubwürdigkeit und schaffen Angriffsfläche; Zahlen und Materialien schaffen Vertrauen. Vier Beispielpaare, an denen der Unterschied sichtbar wird. Lage. Schlecht: „Traumhafte, absolut ruhige Bestlage in begehrtem Viertel." Besser: „Seitenstraße ohne Durchgangsverkehr; S-Bahn in 400 Metern, Grundschule und Vollsortimenter in derselben Straße; Wohnräume und Terrasse nach Südwesten." Zustand. Schlecht: „Kernsaniert, alles neu, sofort bezugsfertig." Besser: „Dach mit Aufsparrendämmung 2019, dreifach verglaste Fenster 2021, Luft-Wasser-Wärmepumpe 2023, Bäder 2018 erneuert; Elektroinstallation stammt von 1996 und wurde nicht erneuert." Der letzte Halbsatz kostet Sie keinen Käufer — er verhindert eine Nachverhandlung auf der Zielgeraden. Fläche. Schlecht: „Großzügige ca. 120 m² auf zwei Ebenen." Besser: „Wohnfläche 112,4 m² nach WoFlV; im Dachgeschoss sind Flächen unter zwei Metern lichter Höhe anteilig berücksichtigt, der Balkon zu einem Viertel. Die Aufstellung liegt bei." Kosten. Schlecht: „Geringe Nebenkosten." Besser: „Hausgeld 385 € monatlich, davon 96 € Zuführung zur Erhaltungsrücklage und 62 € Verwaltervergütung, die nicht auf Mieter umlagefähig sind; Stand der Rücklage zum 31.12.2025: 74.200 €; eine Sonderumlage für die Fassade ist nicht beschlossen." Drei Regeln halten den Text sauber: Erstens, jeder Satz muss eine Frage beantworten, die ein Interessent tatsächlich stellt. Zweitens, was Sie nicht belegen können, schreiben Sie nicht — auch nicht mit „ca." oder „vermutlich", denn Angaben ins Blaue hinein schützen nicht. Drittens, bekannte Nachteile gehören in den Text, nicht ins Gespräch beim dritten Termin: Wer den lauten Innenhof, die Erbpacht oder den anstehenden Heizungstausch von Anfang an nennt, verliert die falschen Interessenten früh und behält die richtigen.

Wem gehören die Fotos und der Grundriss?

Nicht automatisch Ihnen — auch dann nicht, wenn Sie dafür bezahlt haben. Der Fotograf bleibt Urheber und räumt Ihnen lediglich Nutzungsrechte ein, die räumlich, zeitlich und inhaltlich beschränkt sein können (§ 31 UrhG). Lassen Sie deshalb schriftlich festhalten, dass Sie die Bilder in Portalen, auf Social Media, in Printanzeigen und über einen beauftragten Makler nutzen dürfen — und wie lange. Geschützt sind dabei nicht nur kunstvolle Aufnahmen: Auch schlichte Lichtbilder genießen Schutz (§ 72 UrhG), und ihre Nutzung ohne Erlaubnis löst Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche aus (§ 97 UrhG). Bilder aus der Anzeige des Voreigentümers oder des früheren Maklers sind deshalb tabu. Beim Grundriss gilt dasselbe in zweifacher Hinsicht: Werke der Baukunst und ihre Entwürfe sowie Zeichnungen, Pläne und Skizzen sind eigenständig geschützt (§ 2 Abs. 1 Nr. 4 und 7 UrhG). Der eingescannte Bauplan aus der Bauakte ist also nicht frei verwendbar; lassen Sie im Zweifel einen eigenen, vereinfachten Grundriss zeichnen. Für Außenaufnahmen hilft die Panoramafreiheit: Werke, die sich bleibend an öffentlichen Wegen, Straßen oder Plätzen befinden, dürfen fotografiert und veröffentlicht werden, bei Bauwerken allerdings nur die äußere Ansicht (§ 59 UrhG). Vom Nachbargrundstück aus greift sie nicht — und seit Oktober 2024 steht fest, dass sie auch Drohnenaufnahmen nicht deckt, weil die Luftperspektive nicht zum allgemein wahrnehmbaren Straßenbild gehört (BGH, Urteil vom 23.10.2024 – I ZR 67/23). Hinzu kommt: Der Überflug über Wohngrundstücke setzt die ausdrückliche Zustimmung des Eigentümers oder Nutzungsberechtigten voraus (§ 21h Abs. 3 Nr. 7 LuftVO). Schließlich der Datenschutz: Personen dürfen nur mit Einwilligung abgebildet werden (§ 22 KunstUrhG), es sei denn, sie sind bloßes Beiwerk (§ 23 KunstUrhG). Erkennbare Kfz-Kennzeichen, Klingel- und Briefkastenschilder, Namen an Türen und Blicke in Nachbarfenster sind personenbezogene Daten und brauchen eine Rechtsgrundlage nach Art. 6 Abs. 1 DSGVO, die bei einer Verkaufsanzeige regelmäßig fehlt. Einmal durch alle Bilder zoomen und retuschieren, bevor Sie hochladen.

Was gilt, wenn die Wohnung noch vermietet ist?

Dann können Sie nicht einfach mit der Kamera vor der Tür stehen. Ein allgemeines, anlassloses Besichtigungsrecht des Vermieters gibt es nicht — der Mieter muss Zutritt nur bei einem konkreten sachlichen Anlass und nach rechtzeitiger Ankündigung gewähren; die Wohnung ist durch Artikel 13 Grundgesetz geschützt (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13). Eine beabsichtigte Veräußerung oder Neuvermietung ist ein solcher Anlass; eine Klausel, die Ihnen turnusmäßige Kontrollbesuche einräumt, ist es nicht. Für Fotos reicht das Zutrittsrecht ohnehin nicht aus: Aufnahmen, die die Einrichtung, persönliche Gegenstände oder gar Personen des Mieters zeigen, brauchen dessen Einwilligung. Holen Sie sie schriftlich ein, mit Zweck, Medien und Dauer der Veröffentlichung — und mit der Zusage, die Bilder nach Abschluss zu löschen. In der Praxis bewährt sich, dem Mieter die Bilder vor dem Hochladen zu zeigen und ihm anzubieten, persönliche Dinge vorher wegzuräumen; das kostet einen Tag und erspart Ihnen einen Konflikt, den Sie während des Verkaufs am wenigsten brauchen. Zwei weitere Punkte betreffen den Inhalt des Exposés: Bei vermieteten Objekten gehören die aktuelle Nettokaltmiete, das Datum der letzten Erhöhung, die Restlaufzeit etwaiger Staffel- oder Indexvereinbarungen und die Höhe der Kaution hinein — ein Kapitalanleger rechnet damit, ein Selbstnutzer muss wissen, dass er die Wohnung nicht sofort beziehen kann. Und wenn Sie neu vermieten und in einem Gebiet mit Mietpreisbegrenzung liegen: Die Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB ist unaufgefordert vor der Vertragserklärung des Mieters zu erteilen, sonst können Sie sich auf Vormiete, Modernisierung oder Neubau nicht berufen. Bereiten Sie diesen Text zusammen mit dem Exposé vor, nicht erst bei der Vertragsunterschrift.