MieterCheck: Bonität prüfen

Ab wann darf ich die Bonität prüfen — und bei wem?

Erst nachdem Sie sich für einen Bewerber entschieden haben, und nur bei diesem einen. Die Datenschutzkonferenz teilt den Vermietungsprozess in drei Zeitpunkte: den Besichtigungstermin, die Erklärung des Interessenten, diese konkrete Wohnung anmieten zu wollen, und Ihre Entscheidung für den Erstplatzierten. Beim Besichtigungstermin ist es in aller Regel nicht erforderlich, überhaupt nach wirtschaftlichen Verhältnissen zu fragen — zulässig sind Name, Vorname und ein Kontaktweg. Mit der Erklärung, anmieten zu wollen, entsteht ein vorvertragliches Schuldverhältnis, und die Fragen nach Beruf, Arbeitgeber, Nettoeinkommen, laufender Verbraucherinsolvenz und Räumungstiteln der letzten fünf Jahre werden zulässig. Nachweise — Gehaltsabrechnung, Kontoauszug, Bonitätsauskunft — kommen erst in der dritten Phase, unmittelbar vor Unterzeichnung des Vertrags. Der praktische Vorteil dieser Reihenfolge liegt auf der Hand: Sie prüfen einmal statt zwanzigmal und haften nicht für die Daten von neunzehn Menschen, mit denen Sie nie einen Vertrag schließen wollten. Wie sich das in den gesamten Vermietungsablauf einfügt, zeigt die Mieterauswahl-Checkliste.

Welche Bonitätsauskunft darf ich verlangen — und welche nicht?

Zulässig ist ausschließlich die Auskunft, die speziell für den Fall der Eingehung eines Mietverhältnisses erhältlich ist und ausschließlich die dafür erforderlichen Angaben enthält. Der Bewerber holt sie selbst bei der Auskunftei ein und legt sie Ihnen vor. Nicht verlangen dürfen Sie die vollständige Datenkopie nach Art. 15 DS-GVO — also die Auskunft, die jede Person kostenlos über sich selbst anfordern kann. Sie enthält häufig wesentlich mehr über die wirtschaftlichen Verhältnisse, als für die Beurteilung im Mietverhältnis erforderlich ist, und ist deshalb gerade nicht das richtige Dokument. Das ist mehr als eine Formalie: Wer die Datenkopie verlangt, erhebt Daten ohne Rechtsgrundlage, und zwar in großem Umfang. Verlangen Sie stattdessen im Anforderungsschreiben ausdrücklich die für Mietzwecke bestimmte Auskunft und weisen Sie darauf hin, dass die kostenlose Datenkopie nicht akzeptiert wird — das erspart beiden Seiten eine Runde. Wie Bewerber die Unterscheidung von ihrer Seite aus handhaben, steht in der Bewerbungsmappen-Checkliste.

Darf ich selbst bei einer Auskunftei abfragen?

Nur nachrangig — und nur, wenn Ihnen kein Nachweis vorliegt. Die Aufsichtsbehörden sind hier eindeutig: Liegen bereits ausreichende Informationen über die Bonität vor, etwa durch eine vorgelegte, speziell für Mietzwecke erstellte Auskunft, ist eine eigene Abfrage bei einer Auskunftei nicht zulässig. Bleibt der Nachweis aus, kommt Ihre eigene Abfrage in Betracht, wenn die Voraussetzungen von Art. 6 Abs. 1 Buchst. b oder f DS-GVO erfüllt sind, sie also für dieses Mietverhältnis erforderlich ist. Der Musterfragebogen der Datenschutzkonferenz formuliert genau diese Reihenfolge und macht sie für den Bewerber transparent. Was nicht funktioniert, ist der Umweg über eine Einwilligung: Wenn eine gesetzliche Grundlage zur Verfügung steht, ist der Rückgriff auf die Einwilligung unzulässig — und wenn keine zur Verfügung steht, wäre die Einwilligung nicht freiwillig, weil der Vertragsschluss von ihr abhinge. Beides führt zum selben Ergebnis, nur auf verschiedenen Wegen.

Was sagt ein Score aus — und was nicht?

Ein Score ist eine Wahrscheinlichkeitsaussage über eine Vergleichsgruppe, keine Prognose für den Menschen vor Ihnen. Scoring ist, mit den Worten des Gerichtshofs der Europäischen Union, ein mathematisch-statistisches Verfahren zur Voraussage der Wahrscheinlichkeit eines künftigen Verhaltens. Es beschreibt, wie sich Personen mit ähnlichen Merkmalen in der Vergangenheit verhalten haben. Ob dieser Bewerber seine Miete zahlt, steht dort nicht. Rechtlich kommt hinzu: Der Gerichtshof hat am 7. Dezember 2023 entschieden, dass Scoring als eine von der Datenschutz-Grundverordnung grundsätzlich verbotene automatisierte Entscheidung im Einzelfall anzusehen ist, sofern die Empfänger des Wertes ihm eine maßgebliche Rolle für ihre Vertragsentscheidung beimessen. Ob das deutsche Bundesdatenschutzgesetz eine gültige Ausnahme davon enthält, hat der Gerichtshof ausdrücklich offengelassen. Für Ihre Praxis heißt das: Nutzen Sie den Score als einen Hinweis unter mehreren, nicht als Schalter. Wer bei einem bestimmten Wert automatisch absagt, baut sich genau die Konstellation, die Art. 22 DS-GVO im Blick hat — und verliert nebenbei gute Mieter, deren Wert aus einem alten Umzug oder einer Verwechslung stammt.

Welche Fragen darf ich stellen, welche nicht?

Zulässig sind drei bonitätsbezogene Fragen: nach einem eröffneten und noch nicht abgeschlossenen Verbraucherinsolvenzverfahren, nach einem Räumungstitel wegen Mietrückständen aus den letzten fünf Jahren und nach dem Nettoeinkommen beziehungsweise dem Betrag, der nach Abzug der laufenden Belastungen für die Miete zur Verfügung steht. Hinzu kommen Beruf und Arbeitgeber. Unzulässig sind dagegen die Dauer der Beschäftigung, weil sie in einer mobilen Gesellschaft keine Gewissheit über die Beständigkeit des Arbeitsverhältnisses gibt, und der Familienstand, weil Ehegatten nicht zwangsläufig gemeinsam Vertragspartei werden. Ebenfalls tabu und ohne Ersatz zu streichen sind Staatsangehörigkeit, Religion und ethnische Herkunft, Vorstrafen und laufende Ermittlungsverfahren, Schwangerschaft, Heiratsabsichten und Kinderwünsche sowie die Mitgliedschaft in Partei oder Mieterverein — Letzteres schlicht deshalb, weil damit keine Aussage zur Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit getroffen wird. Auch nach den Gründen der monatlichen Belastungen dürfen Sie nicht fragen: Unterhalt oder Darlehen sind für die Bonitätsbeurteilung ohne Bedeutung, relevant ist nur, was am Monatsende übrig bleibt.

Wie lange darf ich Bonitätsunterlagen behalten?

So kurz wie möglich, spätestens aber sechs Monate. Die Unterlagen abgelehnter Bewerber sind zu löschen, sobald sie für ihren Zweck — die Prüfung, ob ein Vertrag geschlossen werden soll — nicht mehr benötigt werden; das ist regelmäßig mit dem Vertragsschluss mit einem anderen Bewerber der Fall. Weil Bewerber innerhalb von zwei Monaten Ansprüche wegen einer Benachteiligung geltend machen können, halten die Aufsichtsbehörden eine Löschung spätestens nach sechs Monaten für geboten. Ausdrücklich unzulässig sind eine schwarze Liste auffälliger Interessenten und ein Abgleich neuer Bewerber mit einem vorhandenen Datenbestand. Auch beim künftigen Mieter ist nicht alles zu behalten: Was zur Durchführung des Mietvertrags nicht erforderlich ist, muss gelöscht werden — die Bonitätsauskunft hat ihren Zweck mit der Unterschrift erfüllt. Denken Sie an alle Ablageorte: E-Mail-Anhänge, den Papierkorb des Postfachs, ausgedruckte Kopien und die Unterlagen bei Makler oder Hausverwaltung, die spätestens mit dem Vertragsschluss zu löschen sind.