SCHUFA-Auskunft vom Mieter: Was dürfen Vermieter verlangen?

Dürfen Vermieter eine SCHUFA-Auskunft vom Mieter verlangen?

Ja, aber nicht, weil das Gesetz Ihnen einen Anspruch darauf gibt: Kein Paragraf verpflichtet einen Mietinteressenten, Ihnen eine SCHUFA-Auskunft vorzulegen. Was Sie als Vermieter haben, ist Vertragsfreiheit – Sie dürfen die Vorlage einer Bonitätsauskunft zur Voraussetzung für den Vertragsabschluss machen und Bewerbern, die sie verweigern, absagen. Erzwingen im Sinne eines klagbaren Anspruchs können Sie die Vorlage nicht, zur Bedingung machen schon.

Wann genau Sie danach fragen dürfen und welches Dokument das richtige ist, regelt aus Datenschutzsicht die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz (DSK) zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen. Sie ordnet Bonitätsnachweise ausdrücklich der letzten von drei Phasen im Vermietungsprozess zu, nicht der Besichtigung – die Details dazu finden Sie im nächsten Abschnitt. Eine kostenlose Orientierung, welche Nachweise in welcher Phase zulässig sind, bietet die Checkliste Mietercheck / Bonität von binoro.

Wann dürfen Sie die SCHUFA-Auskunft anfordern – und wann noch nicht?

Anfordern dürfen Sie eine SCHUFA-Auskunft erst in der dritten Phase des Vermietungsprozesses – wenn Sie sich für einen Bewerber entschieden haben und der Vertragsschluss unmittelbar bevorsteht. Beim Besichtigungstermin und selbst dann, wenn ein Interessent bereits erklärt hat, die Wohnung anmieten zu wollen, ist ein Bonitätsnachweis noch nicht erforderlich.

Rechtlich hängt das an der jeweils tragfähigen Grundlage: In Phase A stützen Sie sich auf ein berechtigtes Interesse nach Art. 6 Abs. 1 Buchst. f DSGVO, ab Phase B entsteht mit der erklärten Anmietabsicht ein vorvertragliches Schuldverhältnis nach Art. 6 Abs. 1 Buchst. b DSGVO. Verlangen Sie die Auskunft schon von allen Besichtigungsinteressenten gleichzeitig, erheben Sie Daten von Menschen, mit denen Sie am Ende keinen Vertrag schließen – das verstößt gegen den Grundsatz der Datenminimierung aus Art. 5 Abs. 1 Buchst. c DSGVO.

Welche SCHUFA-Auskunft ist die richtige: BonitätsCheck oder Datenkopie?

Für die Vorlage bei Vermietern hat die SCHUFA zwei gleichwertige Produkte im Angebot: den digitalen SCHUFA-BonitätsCheck und die postalische SCHUFA-BonitätsAuskunft. Beide kosten 29,95 € einmalig und sind ausdrücklich für die Weitergabe an Dritte wie Vermieter gedacht – sie unterscheiden sich nur in Format und Zustellweg, nicht in der Zulässigkeit. Die kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO, die jeder bei der SCHUFA anfordern kann, gehört dagegen nicht in Ihre Hände: Sie enthält deutlich mehr, als Sie für die Bonitätsbeurteilung brauchen.

Der Unterschied ist keine Formalie: Die Datenkopie zeigt unter Umständen jeden einzelnen Handyvertrag, jede Kreditkarte und die komplette Score-Historie einer Person – Informationen, die für die Frage „zahlt dieser Mensch pünktlich Miete?“ nicht erforderlich sind. Fordern Sie versehentlich die Datenkopie statt eines der beiden Vorlage-Dokumente an, verarbeiten Sie mehr Daten, als Ihr Zweck rechtfertigt.

Was sehen Sie in der SCHUFA-Auskunft – und was nicht?

Im SCHUFA-BonitätsCheck sehen Sie eine allgemeine Einschätzung der Zahlungsmoral sowie, falls vorhanden, dokumentierte Negativmerkmale wie einen Vollstreckungsbescheid oder eine Privatinsolvenz – dazu das Ausstellungsdatum, damit Sie die Aktualität erkennen. Was Sie nicht sehen, ist im Grunde alles, was über die reine Bonitätsfrage hinausgeht.

• Nicht enthalten: einzelne Verträge, Konten oder Kredite im Detail, Kaufhistorien, Einkommenshöhe, Familienstand, Staatsangehörigkeit oder besondere Kategorien nach Art. 9 DSGVO.
• Enthalten: eine Bonitätseinschätzung, gegebenenfalls dokumentierte Negativmerkmale, das Ausstellungsdatum und ein Verifizierungscode zur Echtheitsprüfung.

Nutzen Sie die Auskunft nur für den Zweck, für den sie erhoben wurde: die Einschätzung der Zahlungsfähigkeit. Ziehen Sie aus einem Namen, einer Adresse im Dokument oder anderen Nebeninformationen Rückschlüsse, die nichts mit der Bonität zu tun haben, laufen Sie Gefahr, sich dem Vorwurf einer Diskriminierung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz auszusetzen.

Wie aktuell muss die SCHUFA-Auskunft sein, und wie prüfen Sie die Echtheit?

Eine gesetzliche Frist, wie alt eine SCHUFA-Auskunft sein darf, gibt es nicht. Praktisch orientiert sich die Aktualität am Produkt selbst: Der digitale SCHUFA-BonitätsCheck lässt sich über einen persönlichen Verifizierungscode 60 Tage lang ab dem Ausstellungsdatum online auf Echtheit prüfen – danach benötigen Bewerber ein neues Dokument.

Für die Echtheitsprüfung gilt: Verlangen Sie möglichst die digitale Originaldatei mit Verifizierungscode statt eines Fotos oder Scans, und prüfen Sie den Code online nach. Bei der postalischen SCHUFA-BonitätsAuskunft trägt das Original zusätzlich Sicherheitsmerkmale: einen Hologrammstreifen, der sich bei einem Kopierversuch schwärzt, sowie ein SCHUFA-Siegel. Manipulierte PDFs mit geschönten Score-Werten oder entfernten Negativmerkmalen kursieren im Netz – ein reines Sichtprüfen des Layouts reicht deshalb nicht aus, die Online-Verifizierung über den Code schon.

Was tun, wenn der Bewerber keine SCHUFA-Auskunft vorlegt?

Legt ein Bewerber keine SCHUFA-Auskunft vor, können Sie ihn nicht dazu zwingen – Sie können aber entscheiden, ihm die Wohnung nicht zu geben, solange Sie das nicht mit einem verbotenen Merkmal wie Herkunft oder Religion begründen. Bevor Sie ablehnen, lohnt sich ein Blick auf gleichwertige Alternativen.

Akzeptieren können Sie stattdessen Einkommensnachweise wie eine Gehaltsabrechnung, einen Kontoauszug oder den Einkommensteuerbescheid, jeweils mit geschwärzten, nicht erforderlichen Angaben. Auch eine Bürgschaft, etwa der Eltern, kann eine fehlende Auskunft ausgleichen. Eine eigene Bonitätsabfrage bei einer Auskunftei dürfen Sie nur nachrangig durchführen, wenn keine ausreichenden Nachweise vorliegen – gestützt auf ein berechtigtes Interesse oder das vorvertragliche Schuldverhältnis nach Art. 6 Abs. 1 Buchst. f oder b DSGVO. Eine Einwilligung des Bewerbers dürfen Sie dafür laut DSK-Orientierungshilfe gerade nicht verlangen, das wäre selbst unzulässig; liegt bereits ein Bonitätsnachweis vor, ist Ihre eigene Abfrage ohnehin nicht zulässig.

Wie gehen Sie mit negativen SCHUFA-Einträgen um?

Ein negativer SCHUFA-Eintrag verpflichtet Sie nicht automatisch zur Absage – er ist ein Faktor unter mehreren, den Sie im Gesamtbild bewerten sollten. Ein einzelner, länger zurückliegender Zahlungsrückstand wiegt anders als ein aktueller Vollstreckungstitel.

Prüfen Sie, ob zusätzliche Sicherheiten das Risiko ausgleichen: ein ausreichendes, nachgewiesenes Einkommen, eine Bürgschaft oder ein Mitmieter mit eigener positiver Bonität. Dokumentieren Sie Ihre Entscheidungsgründe sachlich und bonitätsbezogen – das schützt Sie, falls ein abgelehnter Bewerber eine Diskriminierung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz geltend macht. Eine pauschale Absage allein wegen eines negativen Eintrags, ohne Blick auf Einkommen oder Sicherheiten, ist rechtlich möglich, verzichtet aber unter Umständen auf zahlungsfähige Bewerber, die den Eintrag plausibel erklären können.

Welche Alternativen zur SCHUFA-Auskunft gibt es?

Neben der SCHUFA-Auskunft gibt es mehrere Nachweise, die Bonität ganz oder teilweise belegen – nicht alle davon dürfen Sie verlangen.

Am wenigsten Reibung erzeugt die Kombination aus Mieterselbstauskunft und SCHUFA-BonitätsCheck, jeweils erst beim Erstplatzierten angefordert – beide zusammen liefern ein vollständigeres Bild als jedes Dokument allein.

Wie speichern und löschen Sie die Daten DSGVO-konform?

Speichern Sie SCHUFA-Auskünfte und andere Bonitätsnachweise nur so lange, wie Sie sie für den jeweiligen Zweck brauchen – das verlangt der Grundsatz der Speicherbegrenzung aus Art. 5 Abs. 1 Buchst. e DSGVO. Für den Bewerber, der Mieter wird, gehört die Auskunft zur Mietvertragsakte. Für abgelehnte Bewerber gibt es dagegen keinen Aufbewahrungsgrund mehr, sobald die Vergabeentscheidung feststeht – mit einer Ausnahme.

Löschen Sie die Unterlagen abgelehnter Bewerber zeitnah nach der Entscheidung, statt sie „auf Vorrat“ zu behalten – eine pauschale Aufbewahrung für künftige Vermietungen ist von keinem der genannten Zwecke gedeckt. Die dokumentierten Entscheidungsgründe dürfen Sie laut DSK-Orientierungshilfe jedoch regelmäßig bis zu sechs Monate aufbewahren, um sich gegen einen möglichen Diskriminierungsvorwurf nach § 21 AGG verteidigen zu können – danach sind auch diese Unterlagen zu löschen. Informieren Sie außerdem jeden Bewerber bereits bei der ersten Datenerhebung nach Art. 13 DSGVO darüber, wer die Daten verarbeitet, zu welchem Zweck und wie lange sie gespeichert werden – ein kurzes Merkblatt zum Selbstauskunftsbogen genügt dafür.