Mietvertrag prüfen: unwirksame Klauseln finden

Warum lohnt es sich, einen unterschriebenen Vertrag noch zu prüfen?

Weil eine unwirksame Klausel nicht dadurch gültig wird, dass Sie unterschrieben haben. Formularverträge unterliegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB: Was den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, ist unwirksam — und zwar von Anfang an, ohne dass es jemand anfechten müsste. An die Stelle der gestrichenen Klausel tritt dann das Gesetz, nicht eine mildere Fassung. Praktisch heißt das: Wer beim Auszug streichen soll, obwohl die Klausel nicht hält, muss nicht streichen. Wer eine überhöhte Kaution gezahlt hat, kann den Überhang zurückfordern.

Welche Klausel fällt am häufigsten?

Die Schönheitsreparaturen. Der Bundesgerichtshof hat am 18. März 2015 entschieden, dass die formularmäßige Übertragung laufender Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde und der Vermieter dafür keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat (BGH VIII ZR 185/14). Auch Quotenabgeltungsklauseln, die beim Auszug einen Anteil der Renovierungskosten verlangen, hält der BGH für unwirksam. Wichtig für die Praxis: Wer sich darauf beruft, muss den unrenovierten Zustand bei Einzug belegen können — Übergabeprotokoll und Fotos vom ersten Tag sind hier mehr wert als jede Erinnerung.

Woran erkennt man eine unwirksame Kleinreparaturklausel?

An zwei fehlenden Deckeln. Eine Klausel, die kleine Instandhaltungen auf den Mieter abwälzt, muss den Betrag je einzelner Reparatur begrenzen — und zusätzlich eine Jahresobergrenze nennen. Fehlt einer der beiden Deckel, ist die Klausel nach dem Maßstab des § 307 BGB insgesamt unwirksam, nicht bloß gekürzt. Ebenfalls unwirksam sind Klauseln, die den Mieter zahlen lassen, ohne dass er die Reparatur überhaupt beauftragt oder verursacht hat: Die Instandhaltungspflicht liegt nach § 535 Abs. 1 BGB beim Vermieter, die Abwälzung ist die Ausnahme und muss deshalb eng gefasst sein.

Was gilt bei Kaution, Betriebskosten und Mieterhöhungen?

Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen, und der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen — die erste bei Mietbeginn (§ 551 BGB). Eine Klausel, die alles sofort verlangt, hält nicht. Betriebskosten trägt der Mieter nur, wenn das ausdrücklich vereinbart ist; die Abrechnung muss ihn spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erreichen, danach sind Nachforderungen ausgeschlossen (§ 556 BGB). Steigt die Miete automatisch, muss der Vertrag sagen wie: als Staffelmiete mit konkreten Beträgen und Zeitpunkten (§ 557a BGB) oder als Indexmiete nach dem Verbraucherpreisindex (§ 557b BGB). Beides zugleich geht nicht.

Was leistet der Check — und was nicht?

Sie laden den Vertrag hoch, das Werkzeug liest ihn vollständig und prüft ihn gegen einen Katalog typischer Fallen. Jeder Befund kommt mit einer Ampel, dem wörtlichen Zitat aus Ihrem Vertrag und der Fundstelle im Gesetz — damit Sie nachlesen und im Gespräch mit dem Vermieter zitieren können. Der Kurzbefund mit der Gesamtampel ist kostenlos, der volle Report kostet 9,90 € inkl. USt. Was der Check nicht ist: eine Rechtsberatung. Er beurteilt keinen Einzelfall, kennt Ihre Vorgeschichte nicht und ersetzt bei Streit den Anwalt nicht. Er sagt Ihnen, wo Sie genauer hinschauen sollten — und das für die typischen neunzig Prozent zuverlässig.