Den passenden Mieter finden

Was darf ich Bewerber fragen — und ab wann?

Die Antwort hängt weniger davon ab, was Sie wissen wollen, als wann Sie fragen. Die Datenschutzkonferenz teilt die Neuvermietung in drei Zeitpunkte: den Besichtigungstermin, die Erklärung des Interessenten, diese konkrete Wohnung anmieten zu wollen, und Ihre Entscheidung für einen bestimmten Bewerber. Beim Besichtigungstermin sind nur Name, Vorname und ein Kontaktweg zulässig — wirtschaftliche Angaben sind hier „in aller Regel nicht erforderlich“ und damit tabu. Erst mit dem erklärten Anmietungswunsch werden Personenzahl, Beruf, Arbeitgeber, Einkommenshöhe, laufendes Insolvenzverfahren, Räumungstitel und Haustiere zulässig. Nachweise dazu — Gehaltsabrechnung, Bonitätsauskunft — dürfen Sie sogar erst verlangen, wenn Sie sich für einen Bewerber entschieden haben, quasi unmittelbar vor der Unterschrift. Wer alles gleich auf einmal einsammelt, verarbeitet Daten ohne Rechtsgrundlage.

Welche Auswahlkriterien sind verboten?

Verboten ist jede Auswahl, die an Rasse, ethnischer Herkunft, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter oder sexueller Identität anknüpft (§ 19 Abs. 1 AGG). Für Kleinvermieter gibt es eine Einschränkung: Wer insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet, betreibt in der Regel kein Massengeschäft, sodass Absatz 1 nicht greift. Das Verbot der Benachteiligung wegen Rasse und ethnischer Herkunft gilt nach § 19 Abs. 2 AGG aber unabhängig davon — auch für die einzelne vermietete Eigentumswohnung. Ganz außen vor bleibt das Gesetz nur, wenn ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis entsteht, etwa wenn Sie im selben Haus wohnen. Erlaubt und sogar sinnvoll sind dagegen sachliche Kriterien: Verhältnis von Einkommen zu Miete, Belegungsdichte, Nachweislage. Halten Sie diese Kriterien vor der ersten Anzeige schriftlich fest — kommt es zum Streit, genügen Indizien des Abgelehnten, und dann müssen Sie beweisen, dass keine Benachteiligung vorlag (§ 22 AGG).

Wie prüfe ich die Bonität, ohne gegen den Datenschutz zu verstoßen?

In zwei Schritten: erst fragen, dann — und nur beim Ausgewählten — Nachweise anfordern. Zulässig ist die Frage nach der Höhe des Nettoeinkommens beziehungsweise des Betrags, der nach den laufenden monatlichen Belastungen für die Miete bleibt; schonender und ebenfalls anerkannt ist eine reine Ja-oder-Nein-Frage zu einer von Ihnen genannten Betragsgrenze. Die Gründe der Belastungen, also Unterhalt oder Darlehen, dürfen Sie nicht erfragen. Nach der Entscheidung dürfen Sie Gehaltsabrechnung, Kontoauszug oder Steuerbescheid in Kopie verlangen — mit geschwärzten, nicht erforderlichen Angaben. Bei der Bonitätsauskunft gilt: Der Bewerber legt eine speziell für die Wohnungsanmietung erhältliche Auskunft vor; die vollständige Datenkopie nach Art. 15 DS-GVO dürfen Sie nicht verlangen, weil sie weit mehr enthält als nötig. Eine eigene Abfrage bei einer Auskunftei ist erst zulässig, wenn kein ausreichender Nachweis vorliegt. Und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung können Sie nicht fordern: Der bisherige Vermieter muss sie nicht ausstellen (BGH, VIII ZR 238/08).

Welche Unterlagen muss ich als Vermieter selbst vorlegen?

Drei Pflichten treffen Sie, nicht den Bewerber. Erstens der Energieausweis: Er ist spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen und nach Vertragsabschluss unverzüglich zu übergeben (§ 80 GEG); schon die Anzeige braucht die Pflichtangaben daraus (§ 87 GEG), und beides ist mit bis zu 10.000 Euro bußgeldbewehrt. Zweitens die Mietpreisbremse: Berufen Sie sich in einem ausgewiesenen Gebiet auf Vormiete, Modernisierung oder Neubau, müssen Sie das unaufgefordert in Textform offenlegen, bevor der Mieter seine Vertragserklärung abgibt (§ 556g Abs. 1a BGB) — sonst gilt die Ausnahme nicht. Drittens die Wohnungsgeberbestätigung: Sie müssen den Einzug innerhalb von zwei Wochen bestätigen (§ 19 BMG), sonst kann ein Bußgeld bis 1.000 Euro fällig werden. Legen Sie alle drei Punkte in den Vermietungsablauf, dann fehlt am Übergabetag nichts.

Wie erkenne ich Mietnomaden und gefälschte Unterlagen?

Der wirksamste Schutz ist die Reihenfolge: erst Nachweise, dann Unterschrift, dann Schlüssel. Wer zur sofortigen Vertragsunterzeichnung drängt, Nachweise „nachreichen“ will oder eine ungewöhnlich hohe Vorauszahlung in bar anbietet, sollte Sie misstrauisch machen. Prüfen Sie Gehaltsabrechnungen auf innere Schlüssigkeit — stimmen Brutto, Abzüge und Netto rechnerisch, passt der Auszahlungsbetrag zum Kontoauszug, existiert der Arbeitgeber mit auffindbarem Sitz? Bonitätsauskünfte, die nur als Bildschirmfoto oder bearbeitete Bilddatei kommen, sind ein Warnzeichen; verlangen Sie das Originaldokument. Wichtig ist dabei die Grenze: Nur eine bewusst falsche Antwort auf eine zulässige Frage kann Sie zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung berechtigen (§ 123 BGB) — auf unzulässige Fragen muss niemand wahrheitsgemäß antworten, eine falsche Antwort darauf trägt keine Kündigung. Genau deshalb zahlt sich ein sauber gebauter Fragebogen doppelt aus.

Was passiert nach der Absage mit den Bewerberunterlagen?

Sie müssen sie löschen, sobald der Zweck erledigt ist — also sobald feststeht, mit wem der Vertrag zustande kommt (Art. 17 Abs. 1 Buchst. a DS-GVO). Wo Ansprüche wegen Benachteiligung nach § 21 AGG im Raum stehen, nennt die Datenschutzkonferenz eine klare Obergrenze: regelmäßig spätestens nach sechs Monaten. Kontaktdaten dürfen Sie nur behalten, wenn der Interessent eingewilligt hat, über frei werdende Wohnungen informiert zu werden. Was ausdrücklich nicht geht: eine „schwarze Liste“ auffälliger Bewerber zu führen oder neue Bewerbungen mit alten Beständen abzugleichen — beides ist grundsätzlich unzulässig. Auch bei dem Mieter, mit dem Sie abschließen, gilt: Alles, was für die Durchführung des Mietvertrags nicht erforderlich ist, wird gelöscht. Ein fester Aufräumtermin nach jeder Vermietung erspart Ihnen die Diskussion darüber.