Vermieter werden: Der Leitfaden für die erste Vermietung

Lohnt es sich, Vermieter zu werden?

Ja – vorausgesetzt, Miete und Nebenkosten sind realistisch kalkuliert. Vermieter werden kann in Deutschland grundsätzlich jeder, der eine vermietbare Immobilie besitzt: Ein Gewerbeschein, eine Ausbildung oder eine Mindestanzahl an Wohnungen ist nicht vorgeschrieben. Entscheidend ist die Mietrendite – das Verhältnis von Jahresmiete zu Kaufpreis und laufenden Kosten – und die Bereitschaft, dauerhaft Pflichten zu übernehmen: Sie sind Vertragspartner, Ansprechpartner bei Mängeln und für Nebenkostenabrechnung und Instandhaltung verantwortlich.

Ohne eigene Immobilie lässt sich diese Frage nicht umgehen: Wer vermieten will, braucht eine Wohnung oder ein Haus – finanziert, geerbt oder gekauft. Wie viel von der Miete nach Rücklage, Kosten und vor Steuer tatsächlich übrig bleibt, zeigt die Beispielrechnung weiter unten. Vermieten Sie ein ganzes Haus statt einer Wohnung, gelten dieselben Grundprinzipien; Besonderheiten wie Außenanlagen oder mehrere Mietparteien lesen Sie in unserem Leitfaden Haus vermieten.

Wie läuft die erste Vermietung Schritt für Schritt ab?

Von der Entscheidung bis zum unterschriebenen Mietvertrag vergehen bei der ersten Vermietung meist vier bis acht Wochen, bis zur ersten vollständigen Nebenkostenabrechnung ein weiteres Jahr. Die folgende Übersicht zeigt alle sieben Schritte mit typischer Dauer – die Details zu jedem Schritt folgen darunter.

Schritt 1: Welche Voraussetzungen brauchen Sie für die erste Vermietung?

Für die erste Vermietung brauchen Sie weder einen Gewerbeschein noch eine Zulassung – Pflicht ist aber ein gültiger Energieausweis, den Sie spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen müssen (§ 80 Abs. 5 i. V. m. Abs. 4 GEG). Er gilt zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GEG); schon die Anzeige braucht seine Pflichtangaben – die Art des Ausweises, den Endenergiebedarfs- oder -verbrauchswert und die wesentlichen Energieträger, bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 Abs. 1 GEG). Fehlen sie, drohen Bußgelder bis 10.000 Euro (§ 108 GEG).

Prüfen Sie zusätzlich, ob die Immobilie tatsächlich vermietungsfähig ist: funktionierende Heizung, Rauchwarnmelder je nach Landesbauordnung, keine offenen Mängel. Für die laufende Instandhaltung setzen viele Vermieter eine Rücklage von 1 bis 2 Euro pro Quadratmeter und Monat an – eine gängige Faustregel, keine gesetzliche Vorgabe. Welche Ausweisart für Ihre Immobilie gilt und was sie konkret aussagt, erklärt unser Glossar-Eintrag zum Energieausweis.

Schritt 2: Welche Miete dürfen Sie verlangen?

Die Miete richtet sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete – ablesbar am örtlichen Mietspiegel, wo vorhanden. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt die Mietpreisbremse die Miete bei Neuvermietung zusätzlich: Sie darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Berufen Sie sich auf eine Ausnahme – Vormiete, umfassende Modernisierung, Neubau –, müssen Sie das dem Mieter unaufgefordert offenlegen.

Für die Zukunft können Sie die Miete auch automatisch steigen lassen: Bei der Staffelmiete vereinbaren Sie feste Erhöhungsschritte im Voraus (§ 557a BGB), bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex (§ 557b BGB) – beide Vereinbarungen müssen schriftlich getroffen werden. Wie hoch die nächste Index-Erhöhung ausfällt und ab wann sie gilt, ermittelt der kostenlose Indexmiete-Service auf den Cent genau.

Schritt 3: Wie finden Sie den richtigen Mieter und prüfen die Bonität?

Den passenden Mieter finden Sie über Anzeige, Besichtigung und eine gestufte Selbstauskunft – nicht über eine einzige pauschale Bewerbermappe. Zur Besichtigung genügen Name und ein Kontaktweg; erst wer erklärt, konkret anmieten zu wollen, darf zu Einkommen, Beruf und laufenden Belastungen befragt werden. Details zum zulässigen Aufbau liefert unser Leitfaden zur Mieterselbstauskunft.

Bei der Bonität gilt: Verlangen Sie eine Auskunft, die speziell für die Wohnungsanmietung erhältlich ist, nicht die vollständige Datenkopie nach Art. 15 DS-GVO – die enthält deutlich mehr, als Sie für die Entscheidung brauchen. Was eine Schufa-Auskunft dafür leisten kann und was nicht, erklärt unser Artikel zur Schufa-Auskunft vom Mieter. Durch alle sechs Phasen der Neuvermietung – von der Anzeige bis zur Übergabe – führt die kostenlose Mieterauswahl-Checkliste, mit jeder erlaubten Frage zur richtigen Zeit.

Schritt 4: Was muss in den Mietvertrag?

Ein Mietvertrag ist formfrei gültig – schriftlich sollten Sie ihn trotzdem schließen, allein zu Beweiszwecken, und weil ein Vertrag mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr ohne Schriftform als unbefristet gilt (§ 550 BGB). Pflichtangaben sind die Vertragsparteien, das Mietobjekt, die Miete – Nettokaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale getrennt ausgewiesen –, die Kaution und Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen.

Ein fertiges Muster mit allen Pflichtangaben liefert unser Mietvertrag-Muster zum Nachlesen. Wollen Sie den Vertrag direkt online ausfüllen und rechtssicher erstellen, übernimmt das der Mietvertrag-Generator für 9,90 € inkl. USt.

Schritt 5: Wie laufen Kaution, Einzug und Übergabe ab?

Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB); der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Mietbeginn fällig (§ 551 Abs. 2 BGB). Legen Sie sie getrennt von Ihrem eigenen Vermögen an – die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB).

Bei der Übergabe erfassen Sie Zählerstände, Schlüsselanzahl und den Zustand jedes Raums in einem beidseitig unterschriebenen Protokoll – es entscheidet später über die Kautionsabrechnung. Wie Sie es vollständig aufsetzen, zeigt unser Übergabeprotokoll für die Wohnung. Zusätzlich müssen Sie dem Mieter den Einzug innerhalb von zwei Wochen schriftlich oder elektronisch bestätigen – die Wohnungsgeberbestätigung, die er für seine eigene Anmeldung bei der Meldebehörde braucht (§ 19 Abs. 1 BMG) – bei verspäteter oder unterlassener Bestätigung drohen Bußgelder bis 1.000 Euro (§ 54 Abs. 3 BMG).

Schritt 6: Welche laufenden Pflichten haben Sie als Vermieter?

Nach dem Einzug bleiben Sie für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich und müssen einmal jährlich über die Betriebskostenvorauszahlungen abrechnen – spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Versäumen Sie diese Frist, können Sie Nachforderungen in der Regel nicht mehr geltend machen.

Eine korrekte Abrechnung listet alle umlagefähigen Kostenarten einzeln auf, verteilt sie nach dem vereinbarten Umlageschlüssel und weist die geleisteten Vorauszahlungen aus. Eine Vorlage mit allen Pflichtangaben finden Sie in unserer Nebenkostenabrechnung-Vorlage.

Schritt 7: Was müssen Sie bei der Steuer beachten?

Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und gehören in die Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung (§ 21 EStG). Versteuert wird nicht die Kaltmiete allein, sondern der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten: Schuldzinsen einer Finanzierung, Abschreibung (AfA) auf das Gebäude, Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Fahrtkosten sowie nicht umgelegte Betriebskosten mindern die Steuerlast.

Wie viel Sie im Einzelfall abschreiben können, hängt von Baujahr und Anschaffungskosten ab. Für die erste Steuererklärung als Vermieter lohnt sich in der Regel eine steuerliche Beratung, weil hier auch Verlustverrechnung und Sonderabschreibungen greifen können. Details zur Berechnung liefert unser Glossar-Eintrag zur Gebäude-AfA.

Was bleibt von der Miete am Ende übrig?

Von der Nettokaltmiete bleiben nach Rücklage und nicht umlagefähigen Kosten meist noch 75 bis 90 Prozent übrig – vor Steuer und vor einer eventuellen Finanzierungsrate. Die folgende Modellrechnung zeigt das Prinzip für eine Beispielwohnung mit 70 Quadratmetern und 1.000 Euro Nettokaltmiete im Monat; die tatsächlichen Werte hängen von Immobilie, Finanzierung und persönlichem Steuersatz ab.

Betriebskosten fließen hier bewusst nicht ein, weil sie ein durchlaufender Posten sind: Der Mieter zahlt sie vor, Sie rechnen sie jährlich ab und reichen die tatsächlichen Kosten weiter.

Welche Anfängerfehler sollten Sie vermeiden?

Die häufigsten Fehler bei der ersten Vermietung entstehen durch Zeitdruck und fehlende Dokumentation:

• Miete ohne Blick auf Mietspiegel oder Vergleichsmiete festlegen – zu niedrig kostet Rendite, zu hoch verstößt gegen die Mietpreisbremse.
• Wirtschaftliche Fragen schon bei der Besichtigung stellen, statt erst nach erklärtem Anmietungswunsch.
• Kaution in einer Summe vor Einzug verlangen, statt die gesetzliche Ratenzahlung zu ermöglichen.
• Übergabe ohne unterschriebenes Protokoll und ohne Zählerstände durchführen.
• Die Zwei-Wochen-Frist für die Wohnungsgeberbestätigung verpassen.
• Keine Instandhaltungsrücklage bilden und bei der ersten größeren Reparatur ohne Puffer dastehen.