Staffelmiete: Was ist erlaubt, wann ist die Klausel unwirksam?

Was ist eine Staffelmiete und wie funktioniert sie?

Eine Staffelmiete ist eine Miete, die nicht laufend neu begründet oder verhandelt werden muss, sondern zu vertraglich festgelegten Terminen automatisch auf einen im Voraus genannten Euro-Betrag steigt. Grundlage ist § 557a BGB: Mieter und Vermieter vereinbaren im Mietvertrag mehrere „Staffeln“ – Zeitpunkt und neue Miete stehen von Anfang an fest, eine gesonderte Mieterhöhungserklärung braucht es später nicht mehr.

Ein Rechenbeispiel für eine Kaltmiete von 800 Euro mit jährlichen Staffeln von 40 Euro:

Nur die Kaltmiete steigt in den vereinbarten Schritten. Die Betriebskosten (Nebenkosten) laufen unabhängig von der Staffel weiter und werden weiterhin jährlich nach den tatsächlichen Kosten abgerechnet.

Welche Voraussetzungen muss eine wirksame Staffelmiete-Klausel erfüllen?

Eine Staffelmiete-Klausel ist nur wirksam, wenn sie fünf Bedingungen aus § 557a BGB gleichzeitig erfüllt. Prüfen Sie Ihren Vertrag anhand dieser Checkliste:

• Schriftform: Die Staffelvereinbarung muss schriftlich getroffen sein, eine mündliche Absprache reicht nicht (§ 557a Abs. 1 BGB).
• Geldbetrag statt Prozentangabe: Für jede Staffel muss entweder die neue Miete oder die Erhöhung als konkreter Geldbetrag ausgewiesen sein, ein Prozentsatz genügt nicht – zulässig sind also sowohl „840,00 Euro monatlich“ als auch „die Miete erhöht sich um 40,00 Euro monatlich“ (§ 557a Abs. 1 BGB).
• Mindestens ein Jahr Abstand: Zwischen zwei Staffeln müssen mindestens zwölf Monate liegen, in denen die Miete unverändert bleibt (§ 557a Abs. 2 BGB).
• Kündigungsausschluss höchstens vier Jahre: Das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters darf nur für maximal vier Jahre seit Abschluss der Vereinbarung ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB) – ein längerer Ausschluss ist selbst unwirksam, lässt die Staffel-Erhöhungen aber unberührt (mehr dazu weiter unten).
• Mietpreisbremse je Staffel: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf keine einzelne Staffel die zulässige Miete nach § 556d BGB übersteigen (§ 557a Abs. 4 BGB); verstößt eine Staffel dagegen, ist nur der übersteigende Teil dieser Staffel unwirksam (§ 556g Abs. 1 BGB).

Fehlen die Schriftform oder der Mindestabstand von einem Jahr, oder ist eine Staffel als Prozentangabe statt als Geldbetrag ausgewiesen, ist die gesamte Staffelvereinbarung unwirksam. Bei den beiden letzten Punkten wirkt sich ein Verstoß dagegen nur begrenzt aus, wie die folgenden Abschnitte zeigen. Wer unsicher ist, ob die eigene Klausel alle Punkte erfüllt, kann sie mit dem Mietvertrag-Check gegen diesen Katalog prüfen lassen.

Wann ist die Staffelmiete-Klausel unwirksam – und welche Miete gilt dann?

Die gesamte Staffelvereinbarung ist unwirksam, sobald eine von drei Kern-Bedingungen aus § 557a Abs. 1 und 2 BGB fehlt – am häufigsten scheitert sie an einer prozentualen statt einer betragsmäßigen Staffel, etwa an Formulierungen wie „die Miete erhöht sich jährlich um 3 Prozent“. Ebenso unwirksam macht die Vereinbarung eine mündliche statt schriftliche Absprache oder ein Abstand von weniger als zwölf Monaten zwischen zwei Staffeln. Zwei weitere Voraussetzungen wirken dagegen nur teilweise: Ein Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren macht nur den Ausschluss selbst unwirksam, die Staffel-Erhöhungen bleiben bestehen; verstößt eine einzelne Staffel gegen die Mietpreisbremse, ist nur diese Staffel beziehungsweise der übersteigende Teil unwirksam (§ 556g Abs. 1 BGB), nicht die gesamte Vereinbarung.

Fällt die gesamte Staffelvereinbarung weg, bleibt der übrige Mietvertrag wirksam; an die Stelle der Klausel tritt die gesetzliche Regelung (§ 306 Abs. 2 BGB). Der Vermieter kann die Miete dann nicht mehr automatisch anheben, sondern nur noch nach den allgemeinen Regeln in § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – mit Zustimmung des Mieters oder per Zustimmungsklage. Bereits gezahlte Erhöhungsbeträge, die allein auf der unwirksamen Klausel beruhen, können unter Umständen zurückgefordert werden; das hängt vom Einzelfall ab.

Wie hoch darf die Staffelmiete steigen – und greift die Mietpreisbremse?

Für die Höhe der einzelnen Staffelsprünge gibt es keine feste gesetzliche Obergrenze – begrenzt wird nicht der Sprung selbst, sondern die Miethöhe jeder einzelnen Staffel durch die Mietpreisbremse, wo sie gilt. Nach § 556d BGB darf die Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete bei Neuvermietung höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Bei der Staffelmiete gilt diese Grenze nach § 557a Abs. 4 BGB für jede einzelne Staffel gesondert: Für die Berechnung zählt bei der zweiten und jeder weiteren Staffel nicht der Mietbeginn, sondern der Zeitpunkt, zu dem die jeweilige Staffel fällig wird – dann gilt die zu diesem späteren Zeitpunkt aktuelle Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent. Die Kappungsgrenze aus § 558 Abs. 3 BGB (20 bzw. 15 Prozent in drei Jahren) spielt bei laufender Staffel dagegen keine Rolle, weil Erhöhungen nach § 558 BGB währenddessen ohnehin ausgeschlossen sind.

Darf der Vermieter zusätzlich erhöhen – Mietspiegel, Modernisierung, Nebenkosten?

Nein, bei laufender Staffelmiete sind Mieterhöhungen über den Mietspiegel und wegen Modernisierung ausgeschlossen. § 557a Abs. 2 BGB schließt Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB während der gesamten Laufzeit der Staffelvereinbarung aus – der Vermieter kann also weder mit Verweis auf den Mietspiegel noch mit einer Modernisierungsumlage zusätzlich zur nächsten Staffel erhöhen.

Die Betriebskosten stehen davon getrennt: Sind sie im Vertrag als Umlage vereinbart, werden sie unabhängig von der Staffel weiter jährlich nach den tatsächlichen Kosten abgerechnet (§ 556 BGB) und können steigen oder sinken, ohne dass das etwas mit der Staffelmiete zu tun hat.

Wie lange bin ich gebunden – Kündigung und Kündigungsausschluss bei Staffelmiete?

Der Vermieter darf das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre ab Abschluss der Staffelvereinbarung ausschließen – länger nicht (§ 557a Abs. 3 BGB). Die Kündigungserklärung selbst kann der Mieter schon während dieser vier Jahre abgeben; wirksam wird sie frühestens zum Ablauf des Ausschlusszeitraums (§ 557a Abs. 3 Satz 2 BGB). Wer das nutzt, muss nach Ablauf der vier Jahre nicht zusätzlich noch die reguläre Kündigungsfrist von bis zu drei Monaten abwarten, sondern kann schon vorher kündigen, sodass das Mietverhältnis exakt zum Ende der vier Jahre endet.

Vom Ausschluss unberührt bleibt das außerordentliche Kündigungsrecht aus wichtigem Grund, etwa eine fristlose Kündigung – ein solches Recht lässt sich durch eine Staffelvereinbarung nicht abbedingen. Ein Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren macht im Übrigen nicht automatisch die ganze Staffelmiete unwirksam: Die Miet-Erhöhungen der Staffel bleiben bestehen, unwirksam ist nur der Kündigungsausschluss selbst (§ 557a Abs. 5 BGB). Bei Formularmietverträgen fällt ein zu langer Ausschluss nach der Rechtsprechung dabei ganz weg, statt auf vier Jahre verkürzt zu werden – der Mieter kann dann sofort mit der regulären Frist ordentlich kündigen, ohne die vier Jahre abwarten zu müssen.

Staffelmiete oder Indexmiete – was ist der Unterschied?

Beide Modelle erhöhen die Miete automatisch, ohne dass der Vermieter jede einzelne Erhöhung gesondert begründen muss – die Berechnungsgrundlage unterscheidet sich aber grundlegend. Bei der Staffelmiete stehen die künftigen Euro-Beträge von vornherein im Vertrag fest. Bei der Indexmiete folgt die Miete stattdessen der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex (§ 557b BGB) – wie stark die Miete steigt, steht erst im Nachhinein fest.

Beide Modelle lassen sich nicht miteinander kombinieren: Ein Mietvertrag ist entweder eine Staffelmiete oder eine Indexmiete, nicht beides zugleich. Die Staffelmiete gibt beiden Seiten Planungssicherheit unabhängig von der Inflation, die Indexmiete folgt der tatsächlichen Preisentwicklung und kann bei niedriger Inflation langsamer, bei hoher Inflation schneller steigen als eine feste Staffel. Einen ausführlichen Vergleich beider Modelle finden Sie im Indexmiete-Ratgeber.

Welche Vor- und Nachteile hat die Staffelmiete für Mieter und für Vermieter?

Für Mieter überwiegt die Planungssicherheit, für Vermieter der geringere Verwaltungsaufwand – beide Seiten zahlen dafür mit weniger Flexibilität während der Laufzeit:

Wie formulieren Vermieter eine rechtssichere Staffelmiete-Klausel?

Eine rechtssichere Klausel nennt für jede Staffel Datum und Euro-Betrag konkret, hält den Jahresabstand ein und begrenzt den Kündigungsausschluss auf höchstens vier Jahre. Das folgende Muster bildet vier der fünf Voraussetzungen aus § 557a BGB ab; die fünfte – dass keine Staffel die Mietpreisbremse überschreitet – lässt sich nicht in eine feste Klausel gießen, weil sie vom Mietspiegel zum jeweiligen Fälligkeitstermin abhängt und deshalb bei Vertragsschluss gesondert für jede Staffel geprüft werden muss:

„§ Staffelmiete (1) Die Miete für die Wohnung beträgt ab Mietbeginn am [Datum] 800,00 Euro monatlich (Kaltmiete). (2) Die Miete erhöht sich zum [Datum, mindestens 12 Monate nach Mietbeginn] auf 840,00 Euro monatlich, zum [Datum, mindestens 12 Monate später] auf 880,00 Euro monatlich und zum [Datum, mindestens 12 Monate später] auf 920,00 Euro monatlich. (3) Das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung ist bis zum [Datum, höchstens 4 Jahre nach Vertragsschluss] ausgeschlossen. (4) Weitere Mieterhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB sind während der Laufzeit dieser Staffelvereinbarung ausgeschlossen.“

Wer eine solche Klausel Punkt für Punkt in einen vollständigen Mietvertrag einbauen will, statt sie von Hand anzupassen, kann das mit dem Mietvertrag-Generator erledigen – er erzeugt die Klausel zusammen mit den übrigen Vertragsbestandteilen und hält dabei die Vorgaben aus § 557a BGB ein.