Welche Kündigungsfrist gilt für meine Wohnung?

Wie lange ist meine Kündigungsfrist als Mieter einer Wohnung?

Als Mieter gilt für die ordentliche Kündigung einer Wohnung fast immer eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten – unabhängig davon, ob Sie erst ein Jahr oder schon dreißig Jahre dort wohnen (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Sie brauchen dafür keinen Grund: Die Kündigungserklärung allein reicht aus.

Diese Drei-Monats-Frist ist der Normalfall für die weit überwiegende Zahl der Mietwohnungen in Deutschland. Sie beginnt nicht mit dem Tag, an dem Sie kündigen, sondern richtet sich nach dem Monat, in dem die Kündigung beim Vermieter ankommt – wie genau, erklärt der nächste Abschnitt. Anders als beim Vermieter verlängert sich die Frist für Sie als Mieter mit der Wohndauer nicht: Auch nach zehn, zwanzig oder dreißig Jahren bleibt es bei drei Monaten. Abweichungen von diesem Normalfall gibt es nur in wenigen Sonderfällen – etwa beim wirksam befristeten Zeitmietvertrag, bei möbliertem Wohnraum in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung oder bei der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Diese Fälle behandeln die folgenden Abschnitte.

Welche Kündigungsfristen gelten für Mieter und Vermieter je nach Mietdauer? (Tabelle)

Als Mieter kündigen Sie unabhängig von der Wohndauer immer mit einer Frist von drei Monaten; für den Vermieter wächst die Frist gestaffelt nach der Wohndauer auf sechs beziehungsweise neun Monate. Die folgende Tabelle zeigt die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 573c BGB für Mieter und Vermieter im direkten Vergleich, gestaffelt nach der Dauer, seit der die Wohnung überlassen ist. Maßgeblich ist dabei die tatsächliche Wohndauer seit der Schlüsselübergabe, nicht das Datum des Vertragsabschlusses.

Für Sie als Mieter ändert sich also nichts, egal wie lange Sie schon in der Wohnung leben. Für den Vermieter dagegen wächst die Frist zweimal um jeweils drei Monate – nach fünf und nach acht Jahren – und bleibt danach dauerhaft bei neun Monaten, auch bei sehr langer Mietdauer. Diese Staffel ist gesetzlicher Bestandsschutz zugunsten langjähriger Mieter und darf durch den Mietvertrag nicht zu deren Lasten verändert werden (§ 573c Abs. 4 BGB).

Bis wann muss meine Kündigung ankommen? Der dritte Werktag erklärt

Ihre Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter ankommen – dann endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Kommt sie einen Tag später an, verschiebt sich das Ende automatisch um einen weiteren Monat.

Ein Beispiel: Geht Ihre Kündigung am Mittwoch, den 4. März 2026, beim Vermieter ein, endet das Mietverhältnis am 31. Mai 2026. Trifft sie erst am 5. März ein, gilt der 30. Juni 2026 als Ende – ein einziger Tag Verspätung kostet Sie also eine volle Monatsmiete. Entscheidend ist dabei der Zugang, nicht der Poststempel: Die Kündigung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung und wird erst wirksam, wenn sie tatsächlich beim Vermieter angekommen ist (§ 130 Abs. 1 BGB). Werktage sind Montag bis Samstag; der Samstag zählt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs bei dieser Dreitagesfrist mit – außer er ist selbst der dritte und damit letzte Tag der Frist, dann verschiebt sich die Frist auf den nächsten Werktag (BGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04).

Weil zwei Monate zwischen Zugang und Vertragsende liegen, lässt sich der späteste Kündigungstermin für jeden gewünschten Auszugsmonat direkt ablesen:

Welcher Kalendertag genau der dritte Werktag ist, hängt vom Wochentag und von den Feiertagen im jeweiligen Bundesland ab – neun Feiertage gelten bundesweit, der Rest ist Ländersache. Den exakten Stichtag für Ihr Bundesland und Ihr gewünschtes Datum ermittelt der kostenlose Kündigungsfristen-Rechner von binoro in wenigen Sekunden.

Gilt eine andere Kündigungsfrist, wenn das im Mietvertrag steht?

Für Sie als Mieter gilt die gesetzliche Frist von drei Monaten auch dann, wenn im Mietvertrag eine längere Frist steht – eine solche Klausel ist unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB). Eine Vereinbarung, die Sie als Mieter gegenüber dem Gesetz schlechterstellt, hat keine Wirkung.

Deshalb sind Klauseln mit sechs oder neun Monaten Kündigungsfrist für Mieter in aller Regel unwirksam, selbst wenn sie so im Mietvertrag stehen und Sie unterschrieben haben. Eine Ausnahme betrifft nur ältere Verträge: Wurde eine längere Frist vor dem 1. September 2001 individuell zwischen Ihnen und dem Vermieter ausgehandelt – nicht nur als vorformulierte Klausel übernommen –, kann sie weiterhin gelten (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB). Bei Formularverträgen, die lediglich die alten gesetzlichen Staffelfristen übernommen hatten, gilt seit dem 1. Juni 2005 ebenfalls die Drei-Monats-Frist. Umgekehrt dürfen Sie und der Vermieter jederzeit eine kürzere Frist zu Ihren Gunsten vereinbaren, das ist zulässig. Auch beim Zeitmietvertrag mit wirksamer Befristung gibt es während der Laufzeit grundsätzlich kein ordentliches Kündigungsrecht; nur eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist bleibt möglich, zu denselben Terminen wie sonst auch.

Wie komme ich früher aus dem Mietvertrag als in drei Monaten?

Schneller als mit der gesetzlichen Frist kommen Sie nur heraus, wenn der Vermieter zustimmt – etwa über einen Aufhebungsvertrag oder einen Nachmieter. Einen gesetzlichen Anspruch auf ein früheres Ende gibt es sonst nicht.

Ein Aufhebungsvertrag beendet das Mietverhältnis zu jedem Termin, auf den sich beide Seiten einigen – halten Sie das in jedem Fall schriftlich fest. Ein Nachmieter funktioniert in der Praxis oft, auch ohne dass der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält: Schlagen Sie zwei bis drei zahlungsfähige, bonitätsgeprüfte Kandidaten vor – viele Vermieter lassen sich darauf ein, wenn die Wohnung dadurch ohne Leerstand neu vermietet wird. Ein Rechtsanspruch besteht darauf allerdings nicht, der Vermieter darf auf der vollen Frist bestehen und muss sich keinen Ersatzmieter suchen lassen. Wichtig für beide Wege: Erst wenn die Einigung schriftlich vorliegt, sollten Sie sich auf das frühere Datum verlassen – eine mündliche Zusage allein reicht nicht. Kommt Ihre Kündigung dagegen einfach zu spät an, wird sie dadurch nicht unwirksam, sondern wirkt automatisch zum nächstmöglichen Termin, meist einen Monat später als geplant.

Welche Frist gilt bei einer Mieterhöhung oder Modernisierung?

Erhöht der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen einer Modernisierung, steht Ihnen ein besonderes Kündigungsrecht zu – unabhängig von der sonst geltenden Drei-Monats-Frist (§ 561 BGB). Sie können das Mietverhältnis dann außerordentlich beenden, statt die Erhöhung hinzunehmen oder die reguläre Frist abzuwarten.

Dieses Sonderkündigungsrecht gilt bei Erhöhungen nach § 558 BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) und nach § 559 BGB (Umlage von Modernisierungskosten). Sie müssen die Kündigung bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung aussprechen; das Mietverhältnis endet dann außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats, und die angekündigte Mieterhöhung tritt nicht mehr ein (§ 561 Abs. 1 BGB). Praktisch bedeutet das: Wer mit einer Mieterhöhung nicht einverstanden ist, muss nicht bis zum nächsten regulären Kündigungstermin warten, sondern kann die Erhöhung selbst zum Anlass für eine schnellere Beendigung nehmen. Wie sich eine zulässige Modernisierungsumlage berechnet, erklärt der Glossar-Eintrag zur Modernisierungsumlage.

Welche Kündigungsfrist gilt für den Vermieter?

Der Vermieter braucht für die ordentliche Kündigung eine Frist von drei bis neun Monaten, gestaffelt nach der Wohndauer – und anders als der Mieter zusätzlich ein berechtigtes Interesse, das er im Kündigungsschreiben nennen muss (§ 573 BGB).

Die Frist beträgt drei Monate bis zum Ablauf des fünften Jahres seit Überlassung der Wohnung, sechs Monate nach fünf Jahren und neun Monate nach acht Jahren (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Als berechtigtes Interesse zählen vor allem Eigenbedarf, eine erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter oder eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks. Fehlt dieser Grund oder trägt er inhaltlich nicht, ist die Kündigung unwirksam. Eine Ausnahme gilt beim selbst bewohnten Zweifamilienhaus: Lebt der Vermieter selbst im Haus mit maximal zwei Wohnungen, darf er auch ohne berechtigtes Interesse kündigen – dafür verlängert sich seine Frist um weitere drei Monate, auf sechs, neun oder zwölf Monate (§ 573a Abs. 1 BGB). Auch bei einer wirksamen Kündigung des Vermieters sind Sie als Mieter nicht schutzlos: Bei besonderer Härte – etwa hohes Alter, Krankheit oder fehlender Ersatzwohnraum – können Sie der Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen widersprechen (Sozialklausel, § 574 BGB).

Wie kündige ich meine Wohnung richtig? Form und Muster

Ihre Kündigung braucht die gesetzliche Schriftform: ein Papier mit eigenhändiger Unterschrift, das dem Vermieter tatsächlich zugeht (§ 568 Abs. 1 BGB). E-Mail, Fax, WhatsApp oder eine SMS reichen nicht aus – eine so übermittelte Kündigung ist formunwirksam und entfaltet keine Wirkung.

Stehen mehrere Personen als Mieter im Vertrag, müssen alle unterschreiben; entsprechend muss die Kündigung des Vermieters allen im Vertrag genannten Mietern zugehen. Für den sicheren Zugang empfiehlt sich der Einwurf durch einen Boten, der Datum und Uhrzeit bezeugen kann, oder ein Einwurf-Einschreiben – bei einem klassischen Einschreiben mit Rückschein gilt der Brief erst als zugegangen, wenn er beim Postamt abgeholt wurde, nicht schon mit dem Benachrichtigungszettel im Briefkasten. Der folgende Aufbau zeigt die Pflichtbestandteile, aus denen sich Ihre eigene Kündigung zusammensetzt:

Als Mieter müssen Sie in diesem Schreiben keinen Grund angeben. Eine vollständige, direkt einsetzbare Vorlage mit fertig formulierten Sätzen für jeden Baustein finden Sie im Artikel Wohnung kündigen: Vorlage für das Kündigungsschreiben. Das genaue Datum, das Sie bei „fristgerecht zum“ eintragen, ermitteln Sie am zuverlässigsten mit dem Kündigungsfristen-Rechner, der auch Feiertage und die Samstag-Regel des BGH berücksichtigt.