Garage oder Stellplatz vermieten: Muster und Regeln

Was muss in einen Garagenmietvertrag? (Muster zum Kopieren)

Ein Garagenmietvertrag braucht mindestens sieben Angaben: die Vertragsparteien, die genaue Bezeichnung der Mietsache, den erlaubten Nutzungszweck, Mietbeginn und -dauer, die Miethöhe mit Zahlungstermin, eine Kautionsregelung und die Kündigungsmodalitäten. Die folgende Kurzfassung enthält die wichtigsten Klauseln zum Kopieren und Ausfüllen mit Ihren eigenen Angaben.

Diese Kurzfassung deckt die wichtigsten Pflichtpunkte ab, ersetzt aber keine vollständige, auf Ihre Situation zugeschnittene Fassung mit Nebenklauseln zu Instandhaltung, Untervermietung, Versicherung oder Hausordnung. Eine solche vollständige Fassung erstellt der Mietvertrag-Generator direkt online für 9,90 € inkl. USt.

Warum sollten Sie Garage und Wohnung immer in zwei getrennten Verträgen regeln?

Weil ein separater Garagen- oder Stellplatzvertrag als eigene Urkunde nicht dem Wohnraum-Kündigungsschutz unterliegt — anders als eine Garage, die Sie mit derselben Wohnung in einem einzigen Vertrag an denselben Mieter vermieten.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs spricht bei zwei getrennt unterschriebenen Urkunden eine Vermutung dafür, dass es sich um zwei rechtlich selbstständige Mietverhältnisse handelt — selbst wenn beide Verträge am selben Tag zwischen denselben Parteien geschlossen werden. Diese Vermutung lässt sich im Einzelfall widerlegen, etwa wenn die Verträge ausdrücklich aufeinander verweisen oder erkennbar wirtschaftlich als Einheit gedacht sind. Fassen Sie beides dagegen von vornherein in einem einzigen Dokument zusammen, gilt die Garage rechtlich als Teil der Wohnraummiete — mit der Folge, dass Sie sie nicht getrennt kündigen können und für die gesamte Einheit die strengeren Regeln des Wohnraummietrechts gelten.

Die folgende Übersicht zeigt, was sich dadurch konkret ändert:

Halten Sie beide Verträge deshalb konsequent getrennt: zwei Dokumente mit jeweils eigener Unterschrift, im Idealfall auch mit unterschiedlichem Beginn- oder Kündigungstermin. Das stärkt die Vermutung der rechtlichen Selbstständigkeit zusätzlich und schützt Sie davor, ungewollt Wohnraumschutz auf die Garage zu übertragen.

Welche Kündigungsfrist gilt für Garage und Stellplatz?

Für eine Garage oder einen Stellplatz, die keine Geschäftsräume sind und deren Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, gilt gesetzlich § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB: Die ordentliche Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig — das entspricht praktisch einer Frist von rund drei bis vier Monaten, abhängig vom genauen Zugangsdatum.

Ein einziger Tag Verspätung kostet damit einen ganzen zusätzlichen Monat Kündigungsfrist. Nur wenn Sie die Garage gewerblich als „Geschäftsraum" vermieten, etwa an ein Unternehmen zur betrieblichen Nutzung, gilt stattdessen die quartalsweise Frist aus § 580a Abs. 2 BGB. Weil das Wohnraum-Kündigungsschutzrecht hier nicht gilt, können Sie im Vertrag auch eine abweichende Frist vereinbaren, etwa drei Monate zum Monatsende oder eine feste Mindestlaufzeit. Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund bleibt davon unabhängig jederzeit möglich.

Wie viel Miete dürfen Sie verlangen — und wie erhöhen Sie sie später?

Bei einem separaten Garagen- oder Stellplatzvertrag dürfen Sie die Miethöhe frei vereinbaren: Weder die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) noch die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) gelten, weil beide Vorschriften ausdrücklich auf Wohnraum beschränkt sind und § 578 Abs. 2 BGB nicht auf sie verweist.

Eine einseitige Mieterhöhung wie beim Wohnraum-Vergleichsmietenverfahren gibt es für Garagen dagegen nicht: Ohne vertragliche Grundlage brauchen Sie für jede Erhöhung die Zustimmung des Mieters. Wollen Sie planbare Erhöhungen von vornherein vereinbaren, können Sie im Vertrag eine Staffelmiete oder Indexmiete festlegen — beide Modelle lassen sich auch außerhalb des Wohnraummietrechts frei vereinbaren. Eine Grenze bleibt in jedem Fall § 138 BGB: Ein grobes Missverhältnis zwischen Miete und ortsüblichem Mietwert kann die Vereinbarung im Extremfall sittenwidrig und damit unwirksam machen.

Wie versteuern Sie die Mieteinnahmen aus Garage oder Stellplatz?

Bei der Umsatzsteuer kommt es darauf an, ob Sie die Garage getrennt an einen Dritten oder zusammen mit der Wohnung an denselben Mieter vermieten; bei der Einkommensteuer zählen die Einnahmen dagegen immer zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 EStG) und gehören in die Anlage V Ihrer Steuererklärung.

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Für Garagen und Stellplätze gilt jedoch eine ausdrückliche Ausnahme: Nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG ist „die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen" von dieser Befreiung ausgenommen. Vermieten Sie eine Garage oder einen Stellplatz getrennt an eine Person, die nicht zugleich Ihre Wohnung bei Ihnen mietet, ist diese Vermietung deshalb grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig (19 %). Vermieten Sie Garage und Wohnung dagegen an denselben Mieter und liegt die Garage in engem räumlichem Zusammenhang zur Wohnung, wird sie regelmäßig als umsatzsteuerfreie Nebenleistung zur Wohnraumvermietung behandelt — unabhängig davon, ob Sie dafür einen separaten oder einen einheitlichen Vertrag verwenden. Diese steuerliche Einordnung ist von der zivilrechtlichen Frage aus dem vorigen Abschnitt strikt zu trennen: Ein separater Vertrag verschafft Ihnen zivilrechtliche Freiheit bei Kündigung und Miethöhe, ändert aber für sich genommen nichts an der Umsatzsteuerpflicht.

Auch bei umsatzsteuerpflichtiger Garagenvermietung müssen Sie keine Umsatzsteuer ausweisen, wenn Sie die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG nutzen: Seit 2025 gilt sie, wenn Ihr gesamter unternehmerischer Umsatz im Vorjahr 25.000 € nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 € nicht übersteigt. Diese 100.000-€-Grenze ist keine Prognose, sondern eine tatsächliche Grenze: Überschreiten Sie sie unterjährig, endet die Steuerbefreiung ab dem Umsatz, mit dem Sie die Grenze überschreiten. Maßgeblich ist dabei Ihr gesamter unternehmerischer Umsatz, nicht nur die Einnahmen aus der Garage.

Was regeln Sie zusätzlich zu Miete und Kündigung — Nutzungszweck, Kaution und Nebenkosten?

Zusätzlich zu Miete und Kündigung sollten Sie im Vertrag den erlaubten Nutzungszweck, die Kautionshöhe und die Nebenkosten regeln — bei allen dreien haben Sie außerhalb des Wohnraummietrechts deutlich mehr Gestaltungsfreiheit.

Legen Sie fest, ob die Garage ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs dient oder auch als Lager oder Werkstatt genutzt werden darf. Die Garagenverordnungen der Bundesländer schränken die Lagerung brennbarer oder gefährlicher Stoffe sowie eine gewerbliche Werkstattnutzung in Kleingaragen häufig ein oder untersagen sie — ein vertraglich erlaubter Nutzungszweck entbindet den Mieter nicht von diesen öffentlich-rechtlichen Vorgaben.

Bei einem separaten Garagenvertrag gilt die Kautionsobergrenze von drei Monatskaltmieten aus § 551 BGB nicht, weil diese Vorschrift auf Wohnraum beschränkt ist und § 578 Abs. 2 BGB nicht auf sie verweist. Höhe, Ratenzahlung und Verzinsung der Kaution können Sie deshalb frei vereinbaren, üblich sind in der Praxis ein bis drei Monatsmieten.

Auch die Betriebskostenverordnung gilt nicht unmittelbar für Garagen. Üblich ist entweder eine Pauschale, die Kosten wie Beleuchtung, Zufahrtsreinigung oder einen anteiligen Grundsteuerbetrag abdeckt, oder ein vollständiger Verzicht auf eine gesonderte Nebenkostenabrede, wenn diese Posten bereits in der Miete enthalten sind. Halten Sie bei der Übergabe wie bei einer Wohnung Zählerstand, Schlüsselanzahl und Zustand schriftlich fest — die Grundprinzipien des Übergabeprotokolls lassen sich unmittelbar übertragen.