Räumungsklage & Mietschulden: Erste Hilfe

Ab wann darf der Vermieter wegen Mietschulden fristlos kündigen?

Es gibt zwei getrennte Fallgruppen, und beide stehen in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Buchstabe a betrifft den schnellen Fall: Der Mieter ist „für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug“. Bei Wohnraum kommt eine Schwelle hinzu — der rückständige Teil ist nur dann nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Zwei Monate gar nicht gezahlt genügt also; zwei Monate lang jeweils ein Drittel offen gelassen genügt nicht, weil zusammen nur zwei Drittel einer Monatsmiete fehlen. Buchstabe b betrifft den langsamen Fall: Über einen Zeitraum, „der sich über mehr als zwei Termine erstreckt“, ist ein Rückstand aufgelaufen, „der die Miete für zwei Monate erreicht“. Hier zählt allein die Summe — ob sie sich aus zehn kleinen Teilbeträgen über ein Jahr ergibt, spielt keine Rolle. Die Ein-Monats-Schwelle aus § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gilt für diesen Fall ausdrücklich nicht. Eine Abmahnung ist in beiden Fällen nicht nötig, das stellt § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB klar. Und wer zahlt, bevor die Kündigung zugeht, verhindert sie: Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.

Rettet die Nachzahlung die Wohnung?

Nur zum Teil — und genau hier liegt die Falle, an der die meisten Verfahren kippen. Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB macht die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter „spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs“ vollständig befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet. Rechtshängigkeit heißt: Zustellung der Klage. Die fast immer im selben Schreiben hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon jedoch unberührt. Der Bundesgerichtshof hat das mehrfach entschieden und eine entsprechende Anwendung der Vorschrift auf die ordentliche Kündigung abgelehnt — BGH, Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20, BGH, Urteil vom 23.10.2024 – VIII ZR 177/23 und zuletzt BGH, Urteil vom 23.07.2025 – VIII ZR 287/23. Praktisch bedeutet das: Wer nachzahlt, gewinnt Zeit und beseitigt die sofortige Räumungspflicht, muss die Wohnung aber trotzdem zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist verlassen, wenn die ordentliche Kündigung ihrerseits wirksam begründet war. Ein zweiter Punkt wird oft übersehen: Die Schonfristzahlung greift nicht, wenn ihr innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine auf demselben Weg unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Ein Regierungsentwurf zum Mietrecht sieht vor, die Schonfristzahlung künftig einmalig auch auf die ordentliche Kündigung zu erstrecken; er befindet sich im Juli 2026 im parlamentarischen Verfahren und ist noch nicht geltendes Recht.

Zahlt das Jobcenter oder das Sozialamt die Mietschulden?

Ja, das ist ausdrücklich vorgesehen — und zwar nicht als Ausnahme, sondern als Regelfall, wenn sonst Wohnungslosigkeit droht. Im Bezug von Grundsicherung für Arbeitsuchende regelt das § 22 Abs. 8 SGB II: Schulden können übernommen werden, soweit dies zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt ist, und sie sollen übernommen werden, wenn dies gerechtfertigt und notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht. Für Menschen außerhalb des SGB II gilt die Parallelvorschrift § 36 Abs. 1 SGB XII. Die Leistung wird in der Regel als Darlehen erbracht, vorhandenes Vermögen ist vorrangig einzusetzen. Wichtig für die Frist: § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lässt es genügen, dass sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet — die schriftliche Kostenübernahmeerklärung reicht also aus, wenn sie rechtzeitig beim Vermieter ankommt. Das Gericht informiert die zuständige Behörde nach Eingang der Räumungsklage von sich aus über Klageeingang, Parteien, Miethöhe, Rückstand und Verhandlungstermin (§ 22 Abs. 9 SGB II, § 36 Abs. 2 SGB XII). Verlassen Sie sich nicht darauf: Diese Mitteilung unterbleibt, wenn die Nichtzahlung nach der Klageschrift offensichtlich nicht auf Zahlungsunfähigkeit beruht, und sie erreicht die Behörde erst nach Klageeingang. Stellen Sie den Antrag selbst und so früh wie möglich.

Wie lange dauert es von der Kündigung bis zur Räumung?

Ein festes Zeitmaß gibt es nicht, aber der Ablauf ist in Stufen vorgezeichnet. Nach der Kündigung folgt die Räumungsklage beim Amtsgericht, das für Wohnraummietsachen ausschließlich zuständig ist (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG). Das Gericht stellt die Klage zu, sobald der Gerichtskostenvorschuss eingegangen ist (§ 12 Abs. 1 GKG); mit dieser Zustellung beginnt zugleich die Zwei-Monats-Frist der Schonfristzahlung. Räumungssachen sind „vorrangig und beschleunigt durchzuführen“ (§ 272 Abs. 4 ZPO), in der Praxis vergehen bis zum Urteil je nach Gericht und Beweisaufnahme dennoch häufig mehrere Monate. Nach dem Urteil kann das Gericht eine angemessene Räumungsfrist gewähren — beantragt vor Schluss der mündlichen Verhandlung, verlängerbar auf Antrag spätestens zwei Wochen vor Ablauf, insgesamt aber höchstens ein Jahr ab Rechtskraft (§ 721 Abs. 1, 3 und 5 ZPO). Erst danach beauftragt der Vermieter den Gerichtsvollzieher, der den Räumungstermin festsetzt und ankündigt. Vermieter können den Zeitraum absichern, in dem sie eine Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO beantragen: Das Gericht kann den Mieter verpflichten, für die nach Klageerhebung fällig werdenden Beträge Sicherheit zu leisten. Wird die Anordnung nicht befolgt, ist sogar eine Räumungsverfügung im Eilverfahren möglich (§ 940a Abs. 3 ZPO).

Was passiert bei der Zwangsräumung mit den Möbeln?

Das hängt davon ab, wie der Vermieter den Vollstreckungsauftrag stellt. Beim vollen Auftrag räumt der Gerichtsvollzieher die Wohnung vollständig; der Vermieter muss Spedition und Einlagerung vorstrecken. Bei der sogenannten Berliner Räumung wird der Auftrag „auf die Maßnahmen nach § 885 Absatz 1“ beschränkt (§ 885a Abs. 1 ZPO): Der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter aus dem Besitz und weist den Vermieter ein, die Möbel bleiben zunächst stehen. Er dokumentiert die frei ersichtlichen beweglichen Sachen im Protokoll (Abs. 2). Danach darf der Vermieter die Sachen wegschaffen und muss sie verwahren; Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, darf er vernichten — er haftet dabei nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (Abs. 3). Holt der Mieter seine Sachen nicht binnen eines Monats nach der Einweisung ab, darf der Vermieter sie verwerten (Abs. 4). Unpfändbare Sachen und solche, bei denen kein Verwertungserlös zu erwarten ist, sind auf Verlangen jederzeit herauszugeben (Abs. 5). Wirtschaftlich lohnt sich der beschränkte Auftrag: Die Gerichtsvollziehergebühr für die Entsetzung aus dem Besitz beträgt 163,50 € und ermäßigt sich auf 109,00 €, wenn der Gerichtsvollzieher nicht mit der Wegschaffung beweglicher Sachen beauftragt ist (Nr. 240 und 241 des Kostenverzeichnisses zum GvKostG, Beträge seit 01.06.2025). Für Mieter heißt das umgekehrt: Wer selbst räumt und die Wohnung freiwillig übergibt, behält die Kontrolle über den eigenen Hausrat.

Was kostet das Verfahren — und wer trägt es am Ende?

Die Gerichtskosten richten sich nach dem Streitwert, und der ist bei der Räumung gesetzlich festgelegt: maßgebend ist „das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt“, sofern nicht der auf die streitige Zeit entfallende Betrag geringer ist (§ 41 Abs. 2 in Verbindung mit Abs. 1 GKG). Aus diesem Wert ergeben sich Gerichts- und Anwaltsgebühren nach den jeweiligen Gebührentabellen. Der Vermieter zahlt zuerst: Die Klage wird erst nach Eingang des Gebührenvorschusses zugestellt (§ 12 Abs. 1 GKG), und auch der Gerichtsvollzieher wird erst auf Vorschuss tätig — „der Auftraggeber ist zur Zahlung eines Vorschusses verpflichtet, der die voraussichtlich entstehenden Kosten deckt“ (§ 4 Abs. 1 GvKostG). Für die eigentliche Räumung fallen die Gebühren Nr. 240 beziehungsweise Nr. 241 des Kostenverzeichnisses zum GvKostG an, dazu Wegegeld, Auslagen und alle Kosten für Schlüsseldienst, Transport und Lagerung. Am Ende trägt sie der Mieter: „Die Kosten der Zwangsvollstreckung fallen, soweit sie notwendig waren, dem Schuldner zur Last“ (§ 788 Abs. 1 ZPO). Ob sie tatsächlich fließen, ist eine andere Frage — deshalb lohnt für den Vermieter die Vermögensauskunft nach § 802c ZPO, bevor weiteres Geld in die Vollstreckung geht. Wer die Kosten der eigenen Prozessführung nicht aufbringen kann, kann Prozesskostenhilfe beantragen (§ 114 ZPO).