Mieter zieht trotz Kündigung nicht aus: Was Vermieter jetzt tun können

Was können Vermieter tun, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht?

Vermieter gehen in vier Schritten vor: Vertragsende dokumentieren, das Gespräch mit dem Mieter suchen, bei fehlender Einigung eine Räumungsklage vorbereiten und bis zur tatsächlichen Rückgabe konsequent Nutzungsentschädigung berechnen. Eigenmächtige Schritte gegen den Mieter sind zu keinem Zeitpunkt erlaubt.

1. Vertragsende schriftlich festhalten: Notieren Sie das Datum, zu dem die Kündigungsfrist abgelaufen oder der befristete Vertrag ausgelaufen ist — ab dem Folgetag beginnt die Nutzungsentschädigung.
2. Mieter kontaktieren und Frist setzen: Fragen Sie schriftlich nach dem geplanten Auszugstermin und setzen Sie eine kurze, klare Nachfrist.
3. Einigung anbieten: Reagiert der Mieter, führt eine Auszugsvereinbarung mit festem Termin und Abfindung meist schneller zum Ziel als ein Gerichtsverfahren.
4. Räumungsklage einreichen: Bleibt der Mieter untätig oder verweigert er den Auszug, führt kein Weg an der Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht vorbei — parallel läuft die Nutzungsentschädigung weiter.

Darf ich die Polizei rufen, das Schloss austauschen oder selbst räumen?

Nein — keine dieser Maßnahmen ist erlaubt. Auch nach wirksamer Kündigung bleibt der Mieter im Besitz der Wohnung, und jeder eigenmächtige Eingriff ist verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB — unabhängig davon, ob die Kündigung berechtigt war.

• Polizei rufen: Die Polizei ist für zivilrechtliche Räumungsansprüche nicht zuständig. Ein nicht ausziehender Mieter begeht keine Straftat, gegen die sie einschreiten könnte — der Streit gehört vor das Amtsgericht.
• Schloss austauschen: Wer den Mieter aussperrt, verschafft sich verbotene Eigenmacht. Der Mieter kann die Wiedereinräumung des Besitzes verlangen (§ 861 BGB) — selbst wenn sein Recht zum Besitz längst geendet hat.
• Strom oder Wasser abstellen: Auch das ist verbotene Eigenmacht und begründet zusätzlich Schadensersatzansprüche des Mieters.
• Sachen hinausstellen oder selbst räumen: Räumen darf ausschließlich der Gerichtsvollzieher mit vollstreckbarem Räumungstitel. Jede eigene Räumung durch den Vermieter ist rechtswidrig.

Wer eigenmächtig handelt, riskiert nicht nur Schadensersatz, sondern verliert auch Zeit: Der Mieter kann sofortigen Besitzschutz verlangen, bevor über die eigentliche Kündigung überhaupt entschieden ist.

Wie hoch ist die Nutzungsentschädigung, die ich als Vermieter verlangen kann?

Ab dem Tag nach Vertragsende können Sie für jeden weiteren Monat, den der Mieter die Wohnung nicht zurückgibt, eine Nutzungsentschädigung verlangen: wahlweise die zuletzt vereinbarte Miete oder die ortsübliche Vergleichsmiete für eine vergleichbare Wohnung — Sie entscheiden, welchen Betrag Sie ansetzen (§ 546a Abs. 1 BGB).

Ein weitergehender Schaden ist damit nicht ausgeschlossen (§ 546a Abs. 2 BGB): Entstehen zusätzliche, konkret bezifferbare Kosten — etwa weil ein bereits geschlossener Vertrag mit einem Nachmieter platzt —, lässt sich das gesondert geltend machen. Die Nutzungsentschädigung ersetzt keine Räumungsklage: Sie sichert nur die finanzielle Seite, bis der Titel vorliegt und die Wohnung tatsächlich frei ist.

Wie läuft die Räumungsklage ab, wie lange dauert sie und was kostet sie?

Zuständig ist stets das Amtsgericht — unabhängig von der Miethöhe (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG) —, und zwar ausschließlich das Amtsgericht am Ort der Wohnung (§ 29a ZPO). Zugestellt wird erst, wenn der Vermieter den Gerichtskostenvorschuss gezahlt hat (§ 12 Abs. 1 GKG); Räumungssachen sind danach vorrangig und beschleunigt zu bearbeiten (§ 272 Abs. 4 ZPO). Trotzdem vergehen von der Klageeinreichung bis zum rechtskräftigen Urteil je nach Gericht und Beweislage häufig mehrere Monate, und das Gericht kann dem Mieter zusätzlich eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr einräumen (§ 721 Abs. 5 ZPO). Alle Zeitfenster je Verfahrensschritt und typische Gesamtdauern führt der Ratgeber Räumungsklage: Dauer im Detail auf.

Die Gerichtskosten richten sich nach dem Streitwert, der bei Wohnraum in der Regel der Jahresnettokaltmiete entspricht (§ 41 Abs. 2 GKG); dazu kommen Anwaltskosten und gegebenenfalls Kosten für den Gerichtsvollzieher. Zunächst streckt der Vermieter alles vor — erst am Ende trägt der unterlegene Mieter die Kosten der Zwangsvollstreckung (§ 788 Abs. 1 ZPO), sofern er überhaupt zahlungsfähig ist. Eine vollständige Kostenaufstellung nach Streitwert liefert der Ratgeber Räumungsklage: Kosten. Bei offenen Mietschulden hilft zusätzlich die kostenlose Räumungs-Soforthilfe mit allen Fristen für Kündigung, Schonfristzahlung und Zwangsräumung.

Was gilt in Sonderfällen wie Eigenkündigung, Zeitmietvertrag oder Eigenbedarf?

In allen drei Fällen ändert sich am Ablauf nichts Grundsätzliches: Ohne Einigung bleibt nur die Räumungsklage, und bis zur Rückgabe läuft die Nutzungsentschädigung weiter.

• Mieter hat selbst gekündigt: Auch die eigene Kündigung des Mieters beendet das Mietverhältnis verbindlich zum genannten Termin. Zieht er trotzdem nicht aus, braucht der Vermieter genauso einen Räumungstitel — die Selbstkündigung ersetzt kein Vollstreckungsverfahren.
• Zeitmietvertrag (befristeter Mietvertrag): Ein wirksam befristeter Vertrag mit Befristungsgrund endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf (§ 575 Abs. 1 BGB). Bleibt der Mieter trotzdem, gilt dasselbe Verfahren wie nach einer Kündigung. Details zu den Voraussetzungen im Ratgeber Befristeter Mietvertrag.
• Eigenbedarf: Auch nach einer wirksamen Eigenbedarfskündigung begründet ein verspäteter Auszug für sich genommen keinen zusätzlichen Schadensersatz — Sie erhalten die Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB. Weitergehender, konkret bezifferbarer Schaden lässt sich zusätzlich nach § 546a Abs. 2 BGB geltend machen.

Lohnt sich eine Auszugsvereinbarung, oder sollte ich sofort klagen?

Der wirtschaftliche Vergleich entscheidet: Eine Auszugsvereinbarung mit angemessener Abfindung ist fast immer schneller und planbarer als eine Räumungsklage — dafür zahlen Sie freiwillig, statt auf ein Gerichtsverfahren zu setzen.

Je länger die Wohnung ungenutzt bleibt und je unsicherer die Erfolgsaussichten sind, desto eher lohnt sich die Abfindung: Sie kostet oft weniger als mehrere Monate Leerstand plus Gerichts- und Anwaltskosten einer Räumungsklage. Ist der Mieter zu keiner Einigung bereit, bleibt die Klage der einzige rechtssichere Weg.

Was passiert nach dem Räumungsurteil bis zur Zwangsräumung?

Erst der Gerichtsvollzieher setzt das Urteil um — der Vermieter darf zu keinem Zeitpunkt selbst räumen. Nach Rechtskraft und Ablauf einer gewährten Räumungsfrist beauftragt der Vermieter den Gerichtsvollzieher und zahlt einen Kostenvorschuss (§ 4 Abs. 1 GvKostG).

Günstiger als die vollständige Räumung ist meist die sogenannte Berliner Räumung: Der Auftrag wird auf die Herausgabe der Wohnräume beschränkt, der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter nur aus dem Besitz und übergibt die Schlüssel (§ 885a Abs. 1 ZPO). Die Gebühr dafür liegt bei 163,50 € beziehungsweise 109,00 €, wenn keine Sachen weggeschafft werden müssen (Nr. 240 und 241 des Kostenverzeichnisses zum GvKostG, Stand seit 01.06.2025). Zurückgelassene Sachen muss der Vermieter zunächst verwahren; holt der Mieter sie nicht binnen eines Monats ab, darf er sie verwerten oder entsorgen (§ 885a Abs. 3 und 4 ZPO). Die vollständige Checkliste mit allen Fristen für Kündigung, Räumungsklage und Zwangsräumung bündelt die kostenlose Räumungs-Soforthilfe.