Kündigungsfrist bei Eigenbedarf: Welche Fristen gelten?

Wie lange ist die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf?

Bei einer Eigenbedarfskündigung gilt dieselbe gesetzliche Kündigungsfrist wie bei jeder ordentlichen Kündigung durch den Vermieter: drei Monate bis zu einer Mietdauer von fünf Jahren, sechs Monate ab dem sechsten Jahr und neun Monate ab dem neunten Jahr seit Überlassung der Wohnung (§ 573c Abs. 1 BGB). Eigenbedarf verkürzt diese Fristen nicht – er ist lediglich einer der gesetzlich anerkannten Kündigungsgründe des Vermieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Maßgeblich ist der Tag, an dem die Wohnung dem Mieter tatsächlich überlassen wurde – nicht das Datum der Vertragsunterschrift. Die vollständige Fristenstaffel mit allen Ausnahmen, etwa bei befristeten Mietverträgen oder Werkmietwohnungen, finden Sie im Ratgeber zur Kündigungsfrist Wohnung; einen Überblick über weitere Kündigungsgründe des Vermieters bietet der Ratgeber zur Kündigung durch den Vermieter.

Ab wann läuft die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf?

Die Kündigungsfrist beginnt mit dem tatsächlichen Zugang des Kündigungsschreibens beim Mieter – und nur, wenn dieser Zugang spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats erfolgt, zählt der laufende Monat bereits zur Frist; geht die Kündigung später zu, verschiebt sich der gesamte Fristlauf um einen Monat (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB).

Ein Beispiel: Wohnt ein Mieter seit sechs Jahren in der Wohnung, gilt die 6-Monats-Frist. Geht ihm die Kündigung am 2. September zu – also vor dem dritten Werktag –, endet das Mietverhältnis zum 28. Februar des Folgejahres. Wäre die Kündigung erst am 5. September zugegangen, würde sich das Ende um einen weiteren Monat auf den 31. März verschieben.

Damit die Frist überhaupt zu laufen beginnt, muss die Kündigung zusätzlich zwei Formvoraussetzungen erfüllen: Sie muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein (§ 568 Abs. 1 BGB), und sie muss den Eigenbedarfsgrund konkret benennen – also welche Person die Wohnung warum benötigt (§ 573 Abs. 3 BGB). Fehlt die Begründung oder ist sie zu allgemein gehalten, ist die Kündigung unwirksam, selbst wenn die Frist rechnerisch korrekt berechnet wurde.

Was ist die Sperrfrist nach § 577a BGB bei umgewandelten Eigentumswohnungen?

Wurde eine vermietete Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und veräußert, darf der neue Eigentümer frühestens drei Jahre seit der Veräußerung – also seit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, nicht seit dem Kaufvertrag – wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a Abs. 1 BGB). In Gebieten mit einer besonders gefährdeten Wohnraumversorgung können die Landesregierungen diese Sperrfrist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB). Diese Sperrfrist ist von der Kündigungsfrist nach § 573c BGB zu unterscheiden: Sie bestimmt, ab wann überhaupt gekündigt werden darf – die Kündigungsfrist beginnt erst danach zu laufen.

binoro dokumentiert diesen § 577a-Bezug bislang für Nordrhein-Westfalen: Die Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025 (zuletzt geändert am 28. Oktober 2025) legt in § 1 Absatz 2 MietSchVO NRW fest, dass die Sperrfrist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 BGB dort acht Jahre beträgt – für dieselben 57 Gemeinden, die auch von der dort abgesenkten Kappungsgrenze betroffen sind, darunter Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster, Dortmund und Aachen. Für Gebiete in anderen Bundesländern, die ebenfalls eine gefährdete Wohnraumversorgung ausweisen, prüfen Vermieter und Erwerber die jeweils aktuelle Landesverordnung ihrer Kommune.

Wie läuft eine Eigenbedarfskündigung von der Kündigung bis zur Räumung ab?

Eine Eigenbedarfskündigung durchläuft vier Phasen: die schriftliche Kündigung mit Begründung, den Lauf der Kündigungsfrist, die Widerspruchsfrist des Mieters und – falls nötig – die Räumung. Zwischen Zugang der Kündigung und Auszug liegen je nach Mietdauer mindestens drei, meist sechs bis neun Monate. Welche fünf Voraussetzungen der Vermieter schon vor dieser Kündigung prüfen muss, zeigt der Ratgeber Eigenbedarf anmelden: Voraussetzungen und Ablauf Schritt für Schritt.

1. Kündigung mit Begründung: Der Vermieter erklärt die Kündigung schriftlich, benennt die konkrete Person und deren Nutzungsabsicht (§ 573 Abs. 3 BGB) und lässt sie dem Mieter zugehen.
2. Kündigungsfrist läuft: Ab dem Zugang läuft die Frist von drei, sechs oder neun Monaten je nach Mietdauer (§ 573c Abs. 1 BGB).
3. Widerspruch des Mieters (optional): Der Mieter kann der Kündigung in Textform widersprechen, wenn die Beendigung eine unzumutbare Härte bedeuten würde (§ 574 BGB) – spätestens zwei Monate vor Vertragsende (§ 574b BGB).
4. Übergabe oder Räumungsklage: Zieht der Mieter fristgerecht aus, folgt die Wohnungsübergabe. Bleibt er trotz wirksamer Kündigung, kann der Vermieter auf Räumung klagen.

Am Beispiel einer sechsjährigen Mietdauer (6 Monate Frist, Zugang am 2. September): Das Mietverhältnis endet zum 28. Februar, der Mieter müsste einen Widerspruch spätestens bis zum 28. Dezember erklären.

Kann der Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen?

Ja: Ein Mieter kann einer Eigenbedarfskündigung nach § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist – etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit, Schwangerschaft oder fehlendem Ersatzwohnraum.

Der Widerspruch muss in Textform erfolgen – eine E-Mail oder ein Brief ohne eigenhändige Unterschrift genügt – und grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses beim Vermieter eingehen (§ 574b Abs. 1 BGB). Hat der Vermieter den Mieter nicht rechtzeitig auf Frist und Form des Widerspruchs hingewiesen, kann dieser den Widerspruch noch bis zum ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits nachholen (§ 574b Abs. 2 BGB).

Ein Widerspruch führt nicht automatisch dazu, dass der Mieter bleiben darf: Vermieter und Mieter müssen sich einigen, oder ein Gericht entscheidet über Fortsetzung und Dauer des Mietverhältnisses.

Was passiert bei einer fehlerhaften Fristberechnung oder Begründung?

Eine falsch berechnete Frist oder eine zu knappe Begründung macht die Kündigung unwirksam – der Vermieter muss dann neu kündigen und verliert dabei erneut mehrere Monate. Häufige Fehler sind ein zu später Zugang für die gewünschte Frist, eine fehlende oder zu allgemeine Nennung der Eigenbedarfsperson und deren Nutzungsabsicht sowie eine übersehene Sperrfrist nach § 577a BGB bei umgewandelten Eigentumswohnungen.

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