Eigenbedarf anmelden: Voraussetzungen und Ablauf Schritt für Schritt

Was bedeutet es, Eigenbedarf anzumelden?

„Eigenbedarf anmelden“ ist eine umgangssprachliche Formulierung – eine Anmeldung bei einer Behörde, einem Amt oder dem Grundbuchamt gibt es dafür nicht. Rechtlich zählt allein eine einzige Handlung: die schriftliche Kündigungserklärung, mit der Sie als Vermieter dem Mieter mitteilen, dass Sie die Wohnung für sich oder nahe Angehörige benötigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Erst mit dem Zugang dieser Kündigung beim Mieter beginnt der rechtlich verbindliche Ablauf – nicht mit einer vorherigen Ankündigung, einem Telefonat oder einer formlosen Mitteilung.

Der Begriff „anmelden“ hat sich eingebürgert, weil Vermieter im Alltag von „Eigenbedarf anmelden“ sprechen, wenn sie den Kündigungsgrund gegenüber dem Mieter geltend machen. Gemeint ist damit stets die Kündigung selbst, kein separater Verwaltungsakt. Wer diesen Unterschied kennt, vermeidet einen häufigen Fehler: Eine voreilige mündliche Ankündigung gegenüber dem Mieter setzt keine Frist in Gang und bindet den Vermieter auch nicht – erst das schriftliche Kündigungsschreiben zählt.

Wie läuft die Eigenbedarfskündigung von der Prüfung bis zur Übergabe ab?

Der Ablauf gliedert sich in vier Phasen: Voraussetzungen prüfen, Kündigung erstellen und zustellen, Fristen abwarten und die Wohnung übergeben.

1. Voraussetzungen prüfen: Sie stellen sicher, dass ein ernsthafter Nutzungswunsch, der passende Personenkreis und keine laufende Sperrfrist vorliegen.
2. Kündigung erstellen und zustellen: Sie verfassen die schriftliche, begründete Kündigung und lassen sie dem Mieter nachweisbar zugehen. Ab hier kann der Eigenbedarf-Rechner von binoro die Kündigung für Sie erstellen.
3. Kündigungsfrist und Widerspruchsfrist abwarten: Je nach Mietdauer laufen drei bis neun Monate; innerhalb dieser Zeit kann der Mieter widersprechen.
4. Wohnung übergeben oder Räumungsklage: Zieht der Mieter fristgerecht aus, folgt die Übergabe; andernfalls bleibt als letzter Schritt die Räumungsklage.

Die folgenden Abschnitte gehen jede Phase im Detail durch.

Welche Voraussetzungen müssen Sie prüfen, bevor Sie Eigenbedarf anmelden?

Vor der Kündigung müssen fünf Voraussetzungen erfüllt sein – fehlt eine davon, ist die Kündigung unwirksam oder scheitert im Streitfall. Prüfen Sie:

• Wirksames Mietverhältnis: Ein einfacher Kündigungsausschluss im Mietvertrag verhindert die Kündigung während seiner Laufzeit.
• Ernsthafter, konkreter Nutzungswunsch: Sie oder die begünstigte Person müssen die Wohnung tatsächlich beziehen wollen – ein vorgeschobener oder nur vager Wunsch genügt nicht (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
• Begünstigter Personenkreis: Der Bedarf muss für Sie selbst oder für Familien- beziehungsweise Haushaltsangehörige bestehen.
• Keine laufende Sperrfrist: Bei einer erst nach Einzug des Mieters umgewandelten Eigentumswohnung gilt nach dem Verkauf eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren (§ 577a BGB).
• Einhaltung der Kündigungsfrist: Je nach Mietdauer gelten drei bis neun Monate Frist (§ 573c BGB) – Details dazu im Abschnitt zu den Fristen weiter unten.

Sind alle Punkte erfüllt, können Sie mit der Kündigung selbst fortfahren.

Für welche Personen dürfen Sie Eigenbedarf anmelden?

Eigenbedarf dürfen Sie für sich selbst sowie für Familienangehörige und Angehörige Ihres Haushalts anmelden – etwa Ehe- oder Lebenspartner, Kinder, Eltern oder Geschwister (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Verwandte mit Zeugnisverweigerungsrecht – bis zum dritten Grad, etwa Geschwister, Nichten und Neffen – zählen ohne weitere Voraussetzung dazu; entferntere Verwandte wie Cousins sind dagegen selbst bei enger persönlicher Bindung keine Familienangehörigen und kommen nur als Haushaltsangehörige in Betracht. Eine vollständige Übersicht der anerkannten Personengruppen und typischer Streitfälle finden Sie im Ratgeber zu den Gründen der Eigenbedarfskündigung.

Wie erstellen und versenden Sie die Kündigung wegen Eigenbedarf?

Das Kündigungsschreiben muss die konkrete Person, für die der Bedarf besteht, und den Nutzungsgrund nennen (§ 573 Abs. 3 BGB) sowie schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB). Fehlt die Begründung, ist sie zu allgemein gehalten oder fehlt die eigenhändige Unterschrift, ist die Kündigung unwirksam beziehungsweise nichtig (§ 125 BGB). Anders bei der Frist: Ein falsch berechnetes oder fehlendes Fristende macht die Kündigung dagegen nicht unwirksam, denn die Frist ergibt sich zwingend aus dem Gesetz (§ 573c BGB) – unabhängig vom Datum im Kündigungsschreiben wirkt die Kündigung zum gesetzlich richtigen Termin.

Genau an diesem Punkt übernimmt ein Werkzeug die Detailarbeit: Der Eigenbedarf-Rechner von binoro prüft anhand Ihrer Angaben zu Mietdauer, Person und Nutzungsgrund automatisch, ob die Voraussetzungen erfüllt sind, berechnet die passende Frist und erstellt daraus die formal korrekte Kündigung – für 9,90 € inkl. USt. Ein vollständiges Muster mit allen Pflichtangaben zum Nachlesen finden Sie im Muster für die Eigenbedarfskündigung.

Versenden Sie die fertige Kündigung so, dass Sie den Zugang beim Mieter nachweisen können – etwa per Einwurf-Einschreiben oder durch persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung. Der Zugangstag ist entscheidend, weil er den Beginn der Kündigungsfrist bestimmt.

Welche Fristen müssen Sie nach der Kündigung einhalten?

Nach Zugang der Kündigung läuft die gesetzliche Kündigungsfrist, die sich ausschließlich nach der Mietdauer richtet – der Kündigungsgrund Eigenbedarf selbst verkürzt sie nicht (§ 573c Abs. 1 BGB).

Maßgeblich ist der Tag der tatsächlichen Überlassung der Wohnung, nicht das Datum der Vertragsunterschrift. Geht die Kündigung bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats zu, zählt dieser Monat bereits zur Frist mit; bei späterem Zugang verschiebt sich das Fristende um einen weiteren Monat. Innerhalb der Frist kann der Mieter unter den Voraussetzungen der Sozialklausel widersprechen (§ 574 BGB). Die vollständige Berechnung mit Beispielen finden Sie im Ratgeber zu den Fristen bei Eigenbedarf; wie sich die Sperrfrist nach § 577a BGB bei einem Wohnungskauf konkret auswirkt, im Ratgeber zur Eigenbedarfskündigung nach Kauf.

Wie läuft die Wohnungsübergabe nach erfolgreicher Kündigung ab?

Zieht der Mieter fristgerecht aus, vereinbaren Sie einen gemeinsamen Übergabetermin, an dem Sie den Wohnungszustand, alle Schlüssel und die Zählerstände in einem Übergabeprotokoll festhalten. Das Protokoll ist die zentrale Beweisgrundlage für die spätere Kautionsabrechnung und für etwaige Schadenersatzansprüche. Eine detaillierte Checkliste für den Übergabetermin finden Sie im Ratgeber zum Ablauf der Wohnungsübergabe.

Was tun, wenn der Mieter widerspricht oder nicht auszieht?

Widerspricht der Mieter fristgerecht wegen unzumutbarer Härte (§ 574 BGB, sogenannte Sozialklausel), müssen Sie sich mit ihm einigen oder ein Gericht über die Fortsetzung des Mietverhältnisses entscheiden lassen. Zieht der Mieter trotz wirksamer und unbestrittener Kündigung nach Fristablauf einfach nicht aus, bleibt Ihnen als letzter Schritt die Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht (§ 546 BGB). Wie ein Härtefall-Widerspruch abläuft, lesen Sie im Ratgeber zum Härtefall bei Eigenbedarf; was zu tun ist, wenn der Mieter nicht auszieht, im Ratgeber „Mieter zieht nicht aus“.

Welche Risiken drohen bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?

War der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich nicht gegeben oder nutzen Sie die Wohnung entgegen der ursprünglichen Absicht anderweitig, drohen Ihnen Schadensersatzansprüche des ehemaligen Mieters – etwa für Umzugskosten oder die Differenz zur höheren Miete der neuen Wohnung, gestützt auf § 280 Abs. 1 BGB. Halten Sie deshalb jede spätere Änderung Ihrer Nutzungsabsicht schriftlich fest und dokumentieren Sie, warum sich der Bedarf nachträglich geändert hat. Eine ausführliche Einordnung der Risiken und der Beweislast finden Sie im Ratgeber zum vorgetäuschten Eigenbedarf.