Welche Gründe rechtfertigen eine Eigenbedarfskündigung?

Was ist eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 BGB?

Eine Eigenbedarfskündigung liegt vor, wenn Sie als Vermieter die vermietete Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige Ihres Haushalts benötigen und deshalb ordentlich kündigen. Rechtsgrundlage ist § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, der Eigenbedarf als einen von drei ausdrücklich im Gesetz genannten Gründen für eine ordentliche Kündigung nennt — neben der schuldhaften Vertragsverletzung des Mieters und der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks.

Zulässig ist die Kündigung nur, wenn der Nutzungswunsch ernsthaft, konkret und gegenwärtig ist: Sie müssen im Kündigungsschreiben die Person benennen, die einziehen soll, und den Grund erläutern (§ 573 Abs. 3 BGB). Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs reichen dafür vernünftige, nachvollziehbare Gründe aus — Gerichte dürfen weder überzogene Anforderungen an die Plausibilität stellen, noch darf Eigenbedarf als bloße Floskel ohne echten Nutzungswillen dienen (BGH, Urteil vom 04.03.2015 – VIII ZR 166/14).

Welche Gründe sind bei einer Eigenbedarfskündigung anerkannt und welche abgelehnt?

Anerkannt sind alle Gründe, bei denen Sie oder eine der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Personen die Wohnung tatsächlich zum Wohnen nutzen will und dieser Wunsch nachvollziehbar dargelegt ist. Abgelehnt werden Gründe, denen kein echter Nutzungswille zugrunde liegt oder die auf eine reine Verwertung der Wohnung zielen. Die folgende Übersicht ordnet typische Konstellationen aus der Praxis der jeweiligen Gerichtslinie zu:

Auch ein aus Mieterperspektive großzügiger Flächenwunsch ist grundsätzlich hinzunehmen: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Gerichte die Angemessenheit des Wohnflächenbedarfs nicht durch eigene Vorstellungen ersetzen dürfen, solange Sie Ihren Wunsch nachvollziehbar begründen; nur bei einem erkennbaren Missverhältnis liegt Rechtsmissbrauch vor (BGH, 04.03.2015 – VIII ZR 166/14).

Für welche Personen dürfen Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Eigenbedarf dürfen Sie nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für drei Personengruppen anmelden: für sich selbst, für Familienangehörige und für Angehörige Ihres Haushalts. Die folgende Übersicht zeigt, wer im Einzelnen dazuzählt:

Ausschlaggebend ist in jedem Fall, dass die Bedarfsperson die Wohnung tatsächlich zum eigenen Wohnen nutzen will und dieser Wunsch im Kündigungsschreiben konkret benannt wird — die bloße Zugehörigkeit zum privilegierten Personenkreis reicht ohne echten Nutzungswillen nicht aus.

Wie muss der Eigenbedarf im Kündigungsschreiben begründet werden?

Der Eigenbedarf muss nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB bereits im Kündigungsschreiben so konkret begründet werden, dass der Mieter den Grund von anderen Kündigungsgründen unterscheiden kann — verlangt werden der Name der Bedarfsperson, das Verwandtschafts- oder Näheverhältnis zu Ihnen und der konkrete Nutzungsgrund. Eine fehlende oder zu vage Begründung ist der häufigste Grund, an dem Eigenbedarfskündigungen vor Gericht scheitern.

Eine mögliche Formulierung für den Kernsatz der Begründung:

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Reicht eine berufliche Nutzung als Eigenbedarfsgrund?

Eine rein oder überwiegend berufliche oder gewerbliche Nutzung reicht als Eigenbedarfsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht aus, weil die Vorschrift ausdrücklich eine Nutzung als Wohnung verlangt. Zulässig ist die Kündigung nur, wenn die Wohnnutzung eindeutig im Vordergrund steht und eine berufliche Mitnutzung — etwa ein Arbeitszimmer — allenfalls untergeordnet hinzukommt.

Nach der Rechtsprechung darf der Berufs- oder Geschäftsbedarf nicht wie ein eigener, ungeschriebener Kündigungsgrund behandelt werden; die Gerichte prüfen den Einzelfall und wägen dabei auch die durch Art. 12 Grundgesetz geschützte Berufsfreiheit des Vermieters ab. Wollen Sie die Wohnung vollständig in ein Büro, eine Kanzlei oder eine Praxis umwandeln, tragen Sie dieses Vorhaben nicht über § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB — allenfalls käme, in engen Grenzen, ein sonstiges berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 1 BGB in Betracht.

Wann liegt bei langjährigen oder älteren Mietern ein Härtefall vor?

Ein hohes Alter oder eine lange Mietdauer allein begründet noch keinen Härtefall — entscheidend ist nach § 574 Abs. 1 BGB, ob der Auszug für den Mieter im konkreten Einzelfall eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, etwa wegen ernsthafter gesundheitlicher Risiken oder fehlenden Ersatzwohnraums.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Gerichte Alter und Wohndauer nicht pauschal als Härtegrund werten dürfen, sondern im Einzelfall prüfen müssen, ob der Umzug dem Mieter tatsächlich nicht zumutbar ist; macht der Mieter eine gesundheitliche Gefährdung substanziiert geltend, ist regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen (BGH, Urteile vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17). Wie der Widerspruch nach § 574 BGB formal abläuft und welche Kriterien für einen Härtefall sprechen, erklärt unser Ratgeber Eigenbedarfskündigung: Härtefall.

Welche Fehler machen eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?

Am häufigsten scheitern Eigenbedarfskündigungen an einer zu vagen oder fehlenden Begründung im Kündigungsschreiben, an einer falsch berechneten Kündigungsfrist oder daran, dass die Bedarfsperson tatsächlich nicht existiert oder nicht einziehen will.

Ein weiterer typischer Fehler betrifft nachgeschobene Gründe: Ein Grund, der bereits bei Zugang der Kündigung vorlag, aber nicht genannt wurde, lässt sich später nicht mehr wirksam ergänzen — nur nachträglich entstandene Gründe dürfen Sie nachreichen (§ 573 Abs. 3 Satz 2 BGB). Haben Sie die Wohnung erst gekauft, kann außerdem eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB greifen, die je nach Bundesland und Umwandlung in Wohnungseigentum drei bis zehn Jahre betragen kann; Details dazu erklärt unser Ratgeber Eigenbedarfskündigung nach Kauf. Welche gestaffelten Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten je nach Mietdauer gelten, erläutert der Ratgeber Kündigungsfrist bei Eigenbedarf; die vollständige, formal geprüfte Vorlage bietet unser Ratgeber Eigenbedarfskündigung: Muster.

Was droht bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?

Täuschen Sie einen Eigenbedarf nur vor, drohen Ihnen als Vermieter Schadensersatzansprüche des Mieters, die von Umzugs- und Maklerkosten über eine höhere Miete in der neuen Wohnung bis hin zu entgangenem Gewinn reichen können.

Zieht die genannte Bedarfsperson nach der Kündigung nicht ein oder fällt der Bedarf kurz nach dem Auszug des Mieters wieder weg, spricht das nach gefestigter Rechtsprechung stark für eine vorgetäuschte Kündigung; Sie müssen dann nachvollziehbar darlegen, warum der Bedarf nachträglich entfallen ist. Wie die Beweislast im Einzelnen verteilt ist und mit welchen Ansprüchen Mieter rechnen können, erklärt unser Ratgeber Vorgetäuschter Eigenbedarf.