Eigenbedarfskündigung: Muster und die häufigsten Formfehler

Was muss in eine Eigenbedarfskündigung hinein?

Eine Eigenbedarfskündigung braucht fünf Pflichtbestandteile, damit sie rechtlich wirksam ist: Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift aller Vermieter, die namentliche Benennung der Bedarfsperson, eine nachvollziehbare Begründung des Nutzungsgrundes, die korrekt berechnete Kündigungsfrist sowie einen Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters.

• Schriftform: Das Kündigungsschreiben muss auf Papier verfasst und von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben sein; E-Mail, Fax oder eine mündliche Kündigung genügen nicht (§ 568 Abs. 1 BGB).
• Empfänger: Alle im Mietvertrag genannten Mieter müssen die Kündigung erhalten, auch wenn nur einer von ihnen tatsächlich in der Wohnung wohnt.
• Bedarfsperson: Name und Verhältnis zum Vermieter, zum Beispiel Tochter, Vater oder Pflegekraft. Welche Personen als Bedarfsperson infrage kommen, erklärt der Ratgeber Eigenbedarfskündigung: Gründe.
• Nutzungsgrund: konkret und nachvollziehbar dargelegt, keine pauschale Formel wie „möchte selbst einziehen“ (§ 573 Abs. 3 BGB).
• Frist: drei bis neun Monate je nach Mietdauer (§ 573c BGB) – die genaue Berechnung und die Sperrfrist bei umgewandelten Eigentumswohnungen erklärt der Ratgeber Kündigungsfrist bei Eigenbedarf.
• Widerspruchshinweis: Der Vermieter soll den Mieter rechtzeitig auf die Möglichkeit, Form und Frist eines Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b BGB hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Details zu anerkannten Härtefallgründen liefert der Ratgeber Eigenbedarfskündigung: Härtefall.

Ein kostenloses Muster mit allen Pflichtangaben finden Sie im nächsten Abschnitt. Individuell mit Ihren Daten, der korrekt berechneten Frist und einer rechtssicheren Begründung erstellt das Werkzeug Eigenbedarf von binoro die Kündigung in wenigen Minuten.

Wie sieht ein rechtssicheres Muster für die Eigenbedarfskündigung aus?

Das folgende Muster enthält alle Pflichtangaben einer Eigenbedarfskündigung und lässt sich direkt kopieren; ersetzen Sie die Angaben in eckigen Klammern durch die Daten Ihres Mietverhältnisses.

Dieses Muster deckt die gesetzlichen Pflichtangaben ab, ersetzt aber keine Prüfung des Einzelfalls. Wer die Begründung, die Frist und die Zustellung ohne eigene Rechtsrecherche absichern will, kann dafür das Werkzeug Eigenbedarf von binoro nutzen – es erstellt aus den Angaben zum Mietverhältnis eine individuelle, formal geprüfte Fassung für 9,90 € inkl. USt.

Wie begründen Sie den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben richtig?

Der Nutzungsgrund muss so konkret dargelegt werden, dass Mieter und im Streitfall ein Gericht nachvollziehen können, warum genau diese Person die Wohnung benötigt (§ 573 Abs. 3 Satz 1 BGB); eine pauschale Berufung auf Eigenbedarf ohne nähere Angaben reicht nicht aus.

Als Bedarfsperson kommen der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts infrage (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Welche Verwandtschaftsgrade und Konstellationen die Rechtsprechung anerkennt – etwa Kinder, Enkel, Eltern oder eine Pflegekraft – und wie Trennung oder Vermietung an entfernte Verwandte zu bewerten sind, erklärt der Ratgeber Eigenbedarfskündigung: Gründe im Detail.

Zur Begründung gehört neben dem „Wer“ auch das „Warum“: Ein plausibler Anlass wie Studienbeginn, beruflicher Wechsel, Familienzuwachs oder Pflegebedarf und ein nachvollziehbarer Bezug zu genau dieser Wohnung, etwa die Nähe zum Arbeitsplatz oder zur Universität. Im Kündigungsschreiben genannte Gründe kann der Vermieter jederzeit heranziehen; nicht genannte Gründe berücksichtigt das Gesetz später nur, wenn sie erst nach der Kündigung entstanden sind (§ 573 Abs. 3 Satz 2 BGB) – die ursprüngliche Begründung im Kündigungsschreiben sollte deshalb von Anfang an vollständig sein.

Welche Formfehler machen die Eigenbedarfskündigung am häufigsten unwirksam?

Die häufigsten Formfehler bei der Eigenbedarfskündigung betreffen die Schriftform, die fehlende namentliche Benennung der Bedarfsperson und eine zu allgemein gehaltene Begründung – alle drei machen die Kündigung von Anfang an unwirksam. Die folgende Checkliste zeigt die häufigsten Fehler aus der Praxis mit ihrer jeweiligen Folge und Rechtsgrundlage.

Wie stellen Sie die Kündigung nachweisbar zu?

Eine Eigenbedarfskündigung wird erst wirksam, wenn sie dem Mieter tatsächlich zugeht (§ 130 Abs. 1 BGB); Vermieter sollten diesen Zugang deshalb so dokumentieren, dass er sich im Streitfall beweisen lässt.

Am sichersten ist die persönliche Übergabe gegen eine vom Mieter unterschriebene Empfangsbestätigung. Ist der Mieter nicht erreichbar, hilft der Einwurf des Schreibens in den Briefkasten durch einen Boten, der den Vorgang und den Inhalt des Umschlags als Zeuge bestätigen kann. Ein Einschreiben mit Rückschein beweist zwar den Versand, aber nicht den Inhalt des Umschlags und ist zudem riskant, wenn der Mieter die Annahme verweigert oder nicht zu Hause ist; ein Einwurf-Einschreiben mit Zeugen für den Inhalt ist in der Praxis oft die zuverlässigere Variante. Bei besonders konfliktträchtigen Kündigungen lässt sich das Schreiben auch über einen Gerichtsvollzieher zustellen.

Welche Kündigungsfrist gilt für die Eigenbedarfskündigung?

Für die Eigenbedarfskündigung gilt keine eigene, verkürzte Frist: Maßgeblich ist dieselbe gesetzlich gestaffelte Kündigungsfrist wie bei jeder ordentlichen Vermieterkündigung, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richtet (§ 573c Abs. 1 BGB). Die genaue Frist für Ihr konkretes Zugangsdatum, die Werktagsregel und die Sperrfrist bei umgewandelten Eigentumswohnungen berechnet und erklärt der Ratgeber Kündigungsfrist bei Eigenbedarf; einen Überblick über alle Kündigungsgründe des Vermieters liefert der Ratgeber Kündigung durch den Vermieter.

Was droht bei einem Formfehler oder vorgetäuschtem Eigenbedarf?

Eine unwirksame Eigenbedarfskündigung verzögert den Auszug meist um mehrere Monate, weil der Vermieter neu kündigen und die Kündigungsfrist erneut abwarten muss; war der Eigenbedarf vorgetäuscht, drohen dem Vermieter zusätzlich Schadensersatzansprüche des Mieters.

Stellt sich nachträglich heraus, dass der Eigenbedarf von Anfang an nicht bestand oder nur vorgeschoben war, kann der Vermieter dem Mieter zum Ersatz des dadurch entstandenen Schadens verpflichtet sein, etwa für Umzugskosten oder die Differenz zur höheren Miete der neuen Wohnung (§ 280 Abs. 1 BGB). Was im Einzelnen als vorgetäuschter Eigenbedarf gilt und wie sich Vermieter dagegen absichern, erklärt der Ratgeber Vorgetäuschter Eigenbedarf.

Zieht der Mieter trotz einer formal wirksamen und fristgerechten Kündigung nicht aus, bleibt dem Vermieter nur die Räumungsklage. Wie lange dieses Verfahren dauert und was es kostet, erklären die Ratgeber Räumungsklage: Dauer und Mieter zieht nicht aus.