Makro-Standortanalyse: Stadt & Region

Was leistet die Makro-Standortanalyse — und wo hört sie auf?

Sie beantwortet eine einzige Frage: Taugt dieser Markt überhaupt? Die Makro-Analyse arbeitet auf der Ebene von Stadt, Landkreis und Region und prüft, ob dort in zehn bis zwanzig Jahren mehr oder weniger Menschen wohnen, arbeiten und Wohnungen nachfragen werden. Sie sieht sich Bevölkerung und Haushalte an, Arbeitsplätze und Pendlerströme, Bautätigkeit und Leerstand, das Mietniveau und die Finanzlage der Gemeinde. Was sie ausdrücklich nicht bewertet, ist Ihre Adresse: Straßenlärm, Nachbarschaft, Erdgeschoss oder Dachgeschoss, der Blick aus dem Fenster, die Haltestelle um die Ecke. Das ist die Mikroebene, und dafür gibt es die Schwesterseite Standort- & Mietpreisanalyse. Die Reihenfolge ist nicht beliebig: Erst der Markt, dann die Adresse. Eine erstklassige Adresse in einem schrumpfenden Markt bleibt beim Verkauf ein Problem, weil Ihnen die Käufer fehlen. Eine mittelmäßige Adresse in einem wachsenden Markt lässt sich dagegen nachbessern — durch Sanierung, Grundrisse, Ausstattung. Wer die Makroebene überspringt, optimiert an einer Wohnung herum, während der ganze Markt unter ihm wegläuft.

Welche Zahl treibt die Wohnungsnachfrage — Einwohner oder Haushalte?

Die Zahl der Haushalte. Eine Wohnung wird von einem Haushalt nachgefragt, nicht von einer Person, und weil die durchschnittliche Haushaltsgröße seit Jahrzehnten sinkt, laufen beide Kurven auseinander: In vielen Kreisen steigt die Zahl der Haushalte, obwohl die Einwohnerzahl stagniert oder leicht fällt. Wer nur die Einwohnerkurve ansieht, sortiert solche Standorte zu Unrecht aus — und umgekehrt überschätzt er Orte, in denen zwar Menschen zuziehen, aber überwiegend in bestehende Haushalte. Prognosen auf Kreisebene finden Sie an drei Stellen. Erstens bei Ihrem Statistischen Landesamt: Die koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung von Bund und Ländern reicht nur bis zur Landesebene, kreis- und gemeindescharf rechnen die Länder selbst, meist unter dem Stichwort „regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung“. Zweitens beim BBSR: Die Raumordnungsprognose 2045 schätzt regional differenziert Bevölkerung, Haushalte und Erwerbspersonen — nach einer einheitlichen Methode für ganz Deutschland und deshalb über Landesgrenzen hinweg vergleichbar. Drittens im Datenatlas INKAR des BBSR, der rund 600 Indikatoren für Gemeinden, Kreise und Regionen kostenlos bereithält. Notieren Sie zu jeder Prognose Basisjahr, Zieljahr und Variante — zwei Prognosen mit unterschiedlichen Wanderungsannahmen sind keine zwei Meinungen, sondern zwei verschiedene Fragen.

Wie liest man den Arbeitsmarkt einer Region richtig?

Nicht über die Arbeitslosenquote allein — die ist der bekannteste und der schwächste Indikator. Die härteste kostenlose Wachstumszahl ist die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort aus der Beschäftigungsstatistik der Bundesagentur für Arbeit: Sie zählt die Arbeitsplätze, die tatsächlich am Ort existieren, und sie lässt sich über zehn Jahre zurückverfolgen. Daneben gehört der Pendlersaldo aus dem Pendleratlas: Ein Einpendlerüberschuss ist stille Wohnungsnachfrage, denn wer heute pendelt, kann morgen zuziehen; ein hoher Auspendleranteil bedeutet, dass der Ort am Arbeitsmarkt einer anderen Stadt hängt und Sie deren Zahlen mitprüfen müssen. Der dritte Blick gilt der Struktur: Wie verteilen sich die Beschäftigten auf Wirtschaftszweige, und wie viel Prozent hängen am größten Arbeitgeber? Diese letzte Zahl steht in keiner Statistik — sie steht im Geschäftsbericht, bei der Wirtschaftsförderung und in der Lokalzeitung, und sie ist trotzdem oft die wichtigste. Zum Schluss die Wertschöpfung: BIP je Kreis und verfügbares Einkommen je Einwohner aus den Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnungen der Länder. Achten Sie auf den Unterschied: Das BIP wird am Arbeitsort gemessen, das verfügbare Einkommen am Wohnort. Für die Frage, welche Miete sich Ihre künftigen Mieter leisten können, zählt das Einkommen.

Wie liest man den Wohnungsmarkt einer Stadt — von der Bautätigkeit bis zum Mietniveau?

Beginnen Sie beim Verhältnis von Neubau zu Nachfrage, denn dort zeigt sich ein Kippen lange bevor die Mieten fallen. Rechnen Sie die Baugenehmigungen der letzten fünf Jahre je 1.000 Einwohner aus und stellen Sie sie der Entwicklung der Haushaltszahl gegenüber; die Differenz zu den Baufertigstellungen ist der Bauüberhang, also genehmigte, aber noch nicht gebaute Konkurrenz. Die zweite Größe ist der Leerstand, und den sollten Sie zweimal messen: Der Zensus 2022 hat ihn zum Stichtag 15. Mai 2022 amtlich und flächendeckend erhoben, bis auf Gemeindeebene und sogar in 100-Meter-Gitterzellen; der CBRE-empirica-Leerstandsindex zählt für rund 400 Kreise dagegen nur den marktaktiven Leerstand, also Wohnungen, die sofort oder binnen sechs Monaten vermietbar wären — das ist die Konkurrenz, die Sie bei der Neuvermietung tatsächlich spüren. Beim Mietniveau greifen die meisten zum Mietspiegel, am besten zu einem qualifizierten nach § 558d BGB. Gibt es keinen — und in kleineren Gemeinden gibt es meist keinen —, hilft der übersehenste amtliche Datenpunkt der ganzen Standortanalyse: die Wohngeld-Mietenstufe. Der Bund ordnet jede Gemeinde einer von sieben Stufen zu, Grundlage ist die durchschnittliche prozentuale Abweichung der Quadratmetermieten vom Bundesdurchschnitt, festgestellt vom Statistischen Bundesamt (§ 12 WoGG); die vollständige Gemeindeliste steht als „Mietenstufen der Gemeinden nach Ländern“ in der Anlage zu § 1 Abs. 3 der Wohngeldverordnung. Grob, aber bundesweit einheitlich und damit über Landesgrenzen hinweg vergleichbar. Für Kaufpreise nehmen Sie zuletzt den Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses: Er beruht auf der Kaufpreissammlung aller Notarverträge (§ 195 BauGB) und zeigt gezahlte Preise statt Angebotspreise aus Portalen. Das gefährlichste Muster aus alldem ist die Kombination: Ein Kreis verliert per Saldo Einwohner und genehmigt trotzdem überdurchschnittlich viele Wohnungen.

Was die Gemeinde selbst kostet — und was sie zurückgibt

Die kommunale Finanzlage ist eine laufende Position in Ihrer Rendite, und sie wird regelmäßig übersehen. Der wichtigste Hebel ist die Grundsteuer: Der Hebesatz für die Grundsteuer B wird von jeder Gemeinde selbst beschlossen (§ 25 GrStG), und die Streuung zwischen Nachbargemeinden ist erheblich — nachlesbar im Realsteuervergleich des Statistischen Bundesamtes. Seit dem 1. Januar 2025 gilt das neue Grundsteuerrecht; die Gemeinden mussten dafür ihre Hebesätze neu festsetzen. „Aufkommensneutral“ bedeutet dabei nur, dass die Gemeinde in Summe gleich viel einnimmt: Für das einzelne Grundstück kann die Belastung deutlich steigen oder sinken, je nach Lage, Grundstücksgröße und Landesmodell. Für vermieteten Wohnraum ist die Grundsteuer zwar umlagefähig (§ 2 Nr. 1 BetrKV), aber sie erhöht die Warmmiete und verkleinert damit Ihren Spielraum bei der Kaltmiete; bei Leerstand und Selbstnutzung tragen Sie sie ohnehin selbst. Zwei weitere Blicke lohnen sich: die Verschuldung je Einwohner samt Kassenkrediten — schleppt eine Gemeinde diese kurzfristigen Kredite über Jahre mit, finanziert sie ihren Alltag auf Pump — und die Frage, ob sie ein Haushaltssicherungskonzept aufstellen musste. Das ist der Vorbote steigender Hebesätze und aufgeschobener Investitionen. Die Gegenrichtung dürfen Sie ebenfalls mitnehmen: Liegt Ihr Objekt in einem Gebiet der Städtebauförderung oder in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 142 BauGB), fließt öffentliches Geld ins Umfeld, und für Modernisierungsaufwand sieht das Steuerrecht erhöhte Absetzungen vor (§ 7h EStG) — gegen Bescheinigung der Gemeinde und um den Preis eines Genehmigungsvorbehalts für Verkauf und Bauvorhaben.

Wie macht man zwei Städte wirklich vergleichbar?

Mit drei Regeln, die vor jeder Bewertung stehen. Erstens normieren: Absolute Zahlen sagen nichts, solange die Städte unterschiedlich groß sind — 300 genehmigte Wohnungen sind in einer Kleinstadt ein Bauboom und in einer Großstadt kaum messbar. Rechnen Sie deshalb konsequent je 1.000 Einwohner, je 1.000 Haushalte oder als Quote, und zwar für alle Vergleichsstädte mit derselben Bezugsgröße und aus demselben Jahr. Zweitens Trend statt Momentaufnahme: Ein einzelner Jahreswert kann ein Großprojekt, eine Gebietsreform oder eine statistische Korrektur sein. Betrachten Sie mindestens zehn Jahre und fragen Sie, ob sich die Steigung zuletzt verändert hat — ein langsam wachsender Markt mit stabiler Richtung ist meist die bessere Wette als ein schnell wachsender, dessen Kurve gerade abknickt. Drittens immer gegen eine Referenz stellen: Kreis gegen Land, Land gegen Bund, zusätzlich gegen einen bewusst gewählten Nachbarkreis. Erst der Abstand macht aus einer Zahl eine Aussage. Und dann suchen Sie gezielt nach Warnsignal-Kombinationen statt nach einzelnen schlechten Werten: Wanderungsverlust bei gleichzeitig hoher Bautätigkeit, hoher Leerstand bei neu ausgewiesenen Baugebieten, ein dominanter Arbeitgeber bei hohem Auspendleranteil, steigende Hebesätze bei dauerhaftem Kassenkreditbestand. Jede dieser Zahlen wäre für sich erklärbar; zusammen sind sie ein Muster. Zum Schluss zwei Handgriffe, die Ihre Analyse belastbar machen: Schreiben Sie zu jeder Zahl Quelle, Stichtag, Gebietsstand und Abrufdatum mit — Kreisreformen und der Zensus 2022 haben Zeitreihen verschoben. Und legen Sie Ihre K.-o.-Kriterien und Gewichte fest, bevor Sie rechnen. Wer die Gewichte nach dem Ergebnis wählt, hat keine Analyse gemacht, sondern seine Vorliebe begründet.