Wo lohnt sich der Immobilienkauf 2026? Städte und Regionen im Daten-Check

Wo lohnt sich der Immobilienkauf 2026 aus Datensicht?

Diese Auswertung sortiert acht deutsche Großstädte nach der jährlichen Mietentwicklung ihrer amtlichen Mietspiegel – auf Jahresbasis normiert, weil die Vergleichszeiträume zwischen zwei und vier Jahren liegen, nicht nach Rendite oder Kaufpreis. Mannheim und Rostock zeigen darin mit je rund 4,1 % pro Jahr die stärksten Anstiege, gefolgt von Essen mit rund 3,0 % pro Jahr; das ist ein belegbares Signal für Nachfragedruck, aber keine Kaufempfehlung und keine Prognose für die künftige Wertentwicklung.

Wer die Rendite einer konkreten Stadt nachrechnen will, findet die Kaufpreis-Miete-Werte für acht Städte im Ratgeber Kaufpreis-Miete-Verhältnis und einen Rendite-Vergleich von 15 Großstädten im Ratgeber Mietrendite in Deutschland. Dieser Artikel ergänzt beide um eine breitere Perspektive: Wie stark zieht die Nachfrage in einer Stadt gerade an, gemessen an der amtlichen Mietentwicklung?

Welche Städte zeigen laut Mietspiegel die stärkste Mietentwicklung?

Die folgende Tabelle vergleicht die aktuelle amtliche Nettokaltmiete mit der jeweils vorherigen Mietspiegel-Ausgabe – acht Städte aus sechs Bundesländern. Weil die Vergleichszeiträume zwischen zwei und vier Jahren liegen, weist die Tabelle sowohl die Mietentwicklung im jeweiligen Zeitraum als auch die daraus berechnete jährliche Rate aus und sortiert nach dieser Jahresrate – nur so sind Städte mit unterschiedlich langen Vergleichszeiträumen fair vergleichbar. Grundlage sind die eigenen Mietspiegel-Datensätze von binoro, nicht Angebotsmieten von Immobilienportalen. Stand der Tabelle: 03.08.2026.

Die Durchschnittswerte stammen aus dem amtlichen Mietspiegel selbst oder – wo dieser wie in den meisten Städten nur eine Basismiet-Tabelle nach Wohnfläche und Baujahr ausweist – aus der amtlichen Pressemitteilung der Stadt: München, Nürnberg, Rostock und Mannheim veröffentlichen den Durchschnittswert so. Bei Mannheim ist dieser Wert (9,19 €/m²) zugleich der Tabellenwert für eine 101 m² große Wohnung. * Der Essener Mietspiegel 2024 war zum Stand dieser Tabelle bereits turnusgemäß ausgelaufen (gültig bis 31.07.2026); eine Nachfolgeausgabe war zum 03.08.2026 amtlich noch nicht veröffentlicht, weshalb 7,41 €/m² weiterhin der aktuellste verfügbare amtliche Wert ist. Einzelne Wohnungen liegen je nach Lage, Baujahr und Ausstattung teils deutlich über oder unter den Tabellenwerten. Die Auswahl deckt bewusst unterschiedliche Marktgrößen ab – von der Millionenmetropole München bis zur Hansestadt Lübeck – und ist ein Ausschnitt aus den 124 Städten der binoro-Mietspiegel-Datenbank (148 Datensätze, weil einzelne Städte mit zwei Ausgaben vorliegen), keine vollständige Rangliste aller deutschen Städte.

Was sagt eine steigende Mietentwicklung über die Nachfrage vor Ort aus?

Ein Mietspiegel bildet ausschließlich real vereinbarte Bestandsmieten der letzten Jahre ab. Steigt der amtliche Mittelwert von einer Ausgabe zur nächsten deutlich, setzen Vermieter dort also tatsächlich höhere Mieten durch – das ist ein belegbares Nachfragesignal, kein Stimmungsbild. In Essen etwa liegt der Anstieg bei 12,4 % bzw. rund 3,0 % pro Jahr gegenüber der letzten Vollerhebung 2020 (Quelle: Stadt Essen, Pressemeldung zum Mietspiegel 2024) – ungewöhnlich stark für eine bislang eher günstige Großstadt.

Umgekehrt gilt: Eine niedrige oder schwache Mietentwicklung ist kein Beleg für einen schlechten Standort. Sie kann auch bedeuten, dass eine Stadt bereits ein hohes Mietniveau erreicht hat und sich der Markt stabilisiert – wie es der Stuttgarter Mietspiegel mit nur +1,0 % in zwei Jahren (rund 0,5 % pro Jahr) bei gleichzeitig hohem Ausgangsniveau von 11,15 €/m² zeigt.

Wie unterscheiden sich die Bundesländer bei der Mietentwicklung seit 2020?

Auch auf Länderebene zeigt der Nettokaltmieten-Index des Statistischen Bundesamts deutliche Unterschiede: Zwischen 2020 und 2025 stiegen die Nettokaltmieten bundesweit um 9,7 Indexpunkte (Index 2020 = 100; Quelle: Statistisches Bundesamt, GENESIS-Tabelle 61111-0004, eigene Mittelung der Monatsindizes, Stand 17.07.2026). Auf Länderebene reicht die Spanne von 14,4 Punkten in Bremen und 12,9 Punkten in Baden-Württemberg bis zu 5,3 Punkten in Thüringen und 4,7 Punkten in Mecklenburg-Vorpommern (Quelle: Statistisches Bundesamt, GENESIS-Tabelle 61111-0020, Stand 17.07.2026). Die vollständige Indexreihe seit 2005 für Bund, Bayern, Berlin und Sachsen finden Sie im Ratgeber Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage.

Wie hängen Mietniveau, Kaufpreis und Rendite zusammen?

Die Mietentwicklung einer Stadt sagt nichts über den Kaufpreis und damit nichts über die Rendite aus – ein hohes Mietniveau kann bei entsprechend hohem Kaufpreis trotzdem eine niedrige Rendite bedeuten. Die Bruttomietrendite ergibt sich aus der Formel Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100.

Rechenbeispiel: Für eine 70 m² große Wohnung mit der Münchner Durchschnittsmiete von 15,38 €/m² (Stadt München, Durchschnittsmieten 2025) ergibt sich eine Jahreskaltmiete von 15,38 € × 70 m² × 12 = 12.919 €. Bei einer Modellannahme von 6.500 €/m² Kaufpreis (kein amtlicher Marktwert, nur zur Veranschaulichung der Rechnung) läge der Kaufpreis bei 455.000 € und die Bruttomietrendite bei 12.919 € ÷ 455.000 € × 100 = 2,8 %. Für den realen Kaufpreis einer konkreten Wohnung ist immer das tatsächliche Exposé maßgeblich, nicht dieser Modellwert.

Belegte Kaufpreis-Miete-Verhältnisse für acht Städte und die Mietrendite von 15 Großstädten – jeweils mit amtlicher Mietspiegel-Quelle – finden Sie in den Ratgebern Kaufpreis-Miete-Verhältnis und Mietrendite in Deutschland; die vollständige Formel mit Netto- und Bruttorechnung erklärt der Ratgeber Mietrendite berechnen.

Wie können Kapitalanleger einen Standort selbst prüfen?

Eine Rangliste ersetzt keine Einzelfallprüfung. Für die Markt- und Standortebene bietet binoro die kostenlose Checkliste der Makro-Standortanalyse mit 44 Prüfpunkten zu Bevölkerung, Wirtschaft, Wohnungsmarkt, Infrastruktur und Gemeindefinanzen – jeder Punkt mit der amtlichen Quelle, aus der Sie den Wert für Ihre Zielstadt selbst abrufen. Wer den vollständigen Bericht mit Zehn-Jahres-Trend und Vergleich zu Kreis, Land und Bund als PDF oder E-Mail möchte, zahlt dafür 9,90 € inkl. USt.

Für die konkrete Adresse geht die kostenlose Standort- & Mietpreisanalyse einen Schritt weiter: eine Checkliste mit Vor-Ort-Terminen zu unterschiedlichen Tageszeiten, Anbindung, Vergleichsmiete und Umfeldrisiken. Beide Werkzeuge ordnen die Prüfung in Makro- und Mikrolage ein, wie sie der Ratgeber Standortanalyse für Immobilien beschreibt; die Unterscheidung selbst erklärt Mikrolage und Makrolage, die Lagequalität der Adresse A-, B- und C-Lage.

Wo lohnt sich der Immobilienkauf laut diesem Vergleich nicht automatisch?

Eine hohe Mietentwicklung ist ein Nachfragesignal, aber keine Garantie: Sie sagt nichts über den aktuellen Kaufpreis, den Sanierungsstand des Gebäudes oder die persönliche Finanzierung aus. Auch eine schwache Mietentwicklung schließt eine gute Kapitalanlage nicht aus, wenn der Kaufpreis entsprechend niedrig ist. Ob sich eine konkrete Immobilie als Kapitalanlage lohnt, hängt von Kaufpreis, Miete und Finanzierung im Einzelfall ab – dazu mit durchgerechnetem Beispiel der Ratgeber Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage. Wer eine bereits vermietete Wohnung kauft, findet zusätzliche Prüfpunkte im Ratgeber Vermietete Wohnung kaufen.