Kaufpreis-Miete-Verhältnis: Formel, Beispiel und Jahresmieten in 8 Städten

Was ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis?

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis setzt den Kaufpreis einer Immobilie ins Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete: Kaufpreis-Miete-Verhältnis = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Das Ergebnis zeigt, das Wievielfache der Jahresmiete Sie beim Kauf bezahlen. In der Fachsprache heißt dieselbe Kennzahl Kaufpreisfaktor oder Vervielfältiger – gerechnet wird identisch, nur die Wortwahl unterscheidet sich.

Eine feste, bundesweit gültige Grenze für einen „guten“ Wert gibt es nicht. Die Praxis-Spannen nach Lage, Stadtgröße und Objekttyp – etwa 20 bis 25 in vielen Regiopolen oder 28 bis 35 in A-Stadt-Premiumlagen – finden Sie ausführlich im Ratgeber Kaufpreisfaktor. Dieser Artikel konzentriert sich auf die Rechenpraxis: die Faustformel, ein durchgerechnetes Beispiel und echte Jahresmieten aus deutschen Städten als Ausgangsbasis für Ihre eigene Rechnung.

Wie berechnen Sie das Kaufpreis-Miete-Verhältnis?

Die Faustformel lautet: Kaufpreis-Miete-Verhältnis = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Als Jahresmiete zählt ausschließlich die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten – multiplizieren Sie dafür die monatliche Nettokaltmiete mit 12.

Rechenbeispiel mit einer echten Datengrundlage: Der Mietspiegel-Mittelwert für eine rund 65 m² große Wohnung in Berlin liegt laut Berliner Mietspiegel 2026 bei durchschnittlich 9,95 €/m², das ergibt eine Jahresnettokaltmiete von rund 7.761 Euro (9,95 € × 65 m² × 12 Monate). Wird für eine vergleichbare Wohnung beispielhaft ein Kaufpreis von 260.000 Euro angenommen – eine Modellannahme, kein erhobener Marktpreis –, ergibt sich ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 260.000 € ÷ 7.761 € = rund 33,5. Das entspricht einer Bruttomietrendite von 100 ÷ 33,5 = rund 3,0 Prozent (mehr zur Herleitung im Ratgeber Mietrendite berechnen).

Für Ihre eigene Rechnung ersetzen Sie den Beispielkaufpreis durch den tatsächlichen Angebotspreis aus dem Exposé und die Jahresmiete durch die real vereinbarte oder nach Mietspiegel realistisch erzielbare Miete am Standort.

Wie hoch ist die Jahresmiete für eine 65-m²-Wohnung in deutschen Städten?

Die folgende Tabelle zeigt die Jahresnettokaltmiete für eine rund 65 m² große Wohnung in acht Städten, berechnet aus den echten Werten der amtlichen Mietspiegel-Basistabellen 2025/2026 für die jeweils passende Größenklasse. Je nachdem, wie fein der einzelne Mietspiegel unterscheidet, ist das der amtliche Einzelwert der Größenklasse oder ihr Mittelwert über zusätzliche Merkmale wie Baualtersklasse, Wohnlage oder Ausstattung. Die Werte dienen als Ausgangsbasis für die Faustformel oben – Kaufpreise sind bewusst nicht enthalten, da sie sich innerhalb einer Stadt je nach Lage und Objektzustand stark unterscheiden und sich nicht seriös als ein einziger Stadtwert ausweisen lassen.

Setzen Sie diese Jahresmiete zusammen mit dem tatsächlichen Kaufpreis eines konkreten Angebots in die Faustformel oben ein – so erhalten Sie das reale Kaufpreis-Miete-Verhältnis für dieses Objekt, statt mit einem geschätzten Stadtdurchschnitt zu rechnen.

Wie werten Sie das Kaufpreis-Miete-Verhältnis für ein konkretes Angebot aus?

Gehen Sie in drei Schritten vor: Erstens ermitteln Sie die realistische Jahresnettokaltmiete – bei einer vermieteten Wohnung die vertraglich vereinbarte Miete, bei einer freien Wohnung die nach Mietspiegel oder Vergleichsangeboten erzielbare Marktmiete. Zweitens teilen Sie den tatsächlichen Kaufpreis aus dem Exposé durch diese Jahresmiete. Drittens vergleichen Sie das Ergebnis mit mehreren Angeboten in derselben Lage, statt es isoliert zu bewerten – ein Wert lässt sich nur im Vergleich einordnen, nicht absolut.

Für die systematische Prüfung der Lage nutzen Sie die kostenlose Standort- & Mietpreisanalyse: Die 45-Punkte-Checkliste führt unter anderem durch die Mietpreisermittlung anhand von Mietspiegeln und amtlichen Werten, bevor Sie die Jahresmiete in die Formel einsetzen. Für die vollständige Kalkulation eines Objekts – inklusive Kaufnebenkosten, Finanzierung und Kennzahlen im Zeitverlauf – steht der kostenlose Immobilienkauf-Rechner bereit.

Was verzerrt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis in der Praxis?

Drei Fehlerquellen tauchen am häufigsten auf. Erstens die Miethöhe: Wird die Ist-Miete verwendet, obwohl sie erkennbar unter dem örtlichen Mietspiegel liegt, wirkt das Verhältnis rechnerisch schlechter, als es bei einer Anpassung auf Marktniveau wäre – und umgekehrt drückt eine im Exposé überhöht angesetzte Wunschmiete das Verhältnis künstlich nach unten. Zweitens die Vergleichsebene: Ein Stadtdurchschnitt wie in der Tabelle oben eignet sich für die erste Einordnung, ersetzt aber nicht den Vergleich mit tatsächlichen Angeboten in derselben Straße oder demselben Viertel, da einfache und gute Lagen innerhalb einer Stadt stark auseinanderliegen.

Drittens der Zustand: Sanierungsstau, ein anstehender Heizungstausch oder eine kurze Restnutzungsdauer verändern die tatsächliche Rendite deutlich, ohne dass sich am rechnerischen Kaufpreis-Miete-Verhältnis etwas zeigt – die Formel kennt nur Kaufpreis und Miete, keine Bausubstanz. Prüfen Sie deshalb Instandhaltungsstau und Ausstattung zusätzlich, bevor Sie eine Kaufentscheidung allein am Verhältnis festmachen.

Wie hängt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis mit Kaufpreisfaktor und Mietrendite zusammen?

Alle drei Kennzahlen beruhen auf derselben Grundrechnung aus Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete und sind mathematisch ineinander umrechenbar: Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist inhaltlich identisch mit dem Kaufpreisfaktor beziehungsweise dem Vervielfältiger und zugleich der exakte Kehrwert der Bruttomietrendite: Bruttorendite in Prozent = 100 ÷ Kaufpreis-Miete-Verhältnis.

Welcher Begriff verwendet wird, ist meist eine Frage des Kontexts – Kapitalanleger sprechen oft vom Kaufpreis-Miete-Verhältnis oder Kaufpreisfaktor, während Gutachten häufiger den Vervielfältiger nennen. Die ausführliche Tabelle mit Praxis-Spannen nach Lage, Stadtgröße und Objekttyp sowie die Abgrenzung zum methodisch anderen Vervielfältiger im Ertragswertverfahren finden Sie im Ratgeber Kaufpreisfaktor; die vollständige Herleitung der Nettomietrendite mit Kaufnebenkosten im Ratgeber Mietrendite berechnen.