Mietrendite berechnen: Formel, Beispiele und guter Wert

Wie berechnet man die Bruttomietrendite?

Die Bruttomietrendite ergibt sich aus der Formel Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Sie zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises jährlich als Kaltmiete zurückfließen, ohne Kaufnebenkosten oder laufende Kosten zu berücksichtigen.

Beispiel: Eine Eigentumswohnung kostet 250.000 Euro und bringt 1.000 Euro Kaltmiete im Monat, also 12.000 Euro im Jahr. Die Bruttomietrendite liegt bei 12.000 € ÷ 250.000 € × 100 = 4,8 Prozent. Diese Wohnung begleitet als durchgehendes Rechenbeispiel die folgenden Abschnitte.

Die Bruttomietrendite eignet sich als schneller erster Vergleich zwischen Angeboten, sagt aber nichts darüber, was nach Kaufnebenkosten und laufenden Kosten tatsächlich übrig bleibt. Ein verwandter Schnell-Check ist der Kaufpreisfaktor — der Kehrwert der Bruttomietrendite in Jahresmieten statt in Prozent.

Wie berechnet man die Nettomietrendite?

Die Nettomietrendite ergibt sich aus der Formel (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Sie bezieht die tatsächliche Kapitalbindung und die laufenden Kosten mit ein und liegt deshalb in der Praxis meist ein bis zwei Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite.

Im Beispiel von oben kommen zur Kapitalbasis Kaufnebenkosten hinzu — in der Praxis je nach Bundesland und Maklerbeteiligung etwa 5,0 bis 12 Prozent des Kaufpreises (ohne Makler 5,0 bis 8,5 Prozent, mit hälftig geteilter Maklerprovision 8,5 bis 12 Prozent), hier angenommen 12 Prozent am oberen Rand dieser Spanne. Das sind 30.000 Euro, die Kapitalbasis steigt auf 280.000 Euro. Von der Jahreskaltmiete ziehen wir die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab — in der Praxis für Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis oft mit rund 15 bis 25 Prozent der Kaltmiete angesetzt, hier 20 Prozent bzw. 2.400 Euro im Jahr. Es bleiben 9.600 Euro Netto-Jahresmiete.

Die Nettomietrendite liegt damit bei 9.600 € ÷ 280.000 € × 100 = 3,4 Prozent — 1,4 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite.

Welche Kosten gehören in die Berechnung — und welche nicht?

In die Kapitalbasis der Nettomietrendite gehören der Kaufpreis sowie alle Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland — der Bundessatz von 3,5 Prozent steht in § 11 GrEStG, die höheren Ländersätze beruhen seit der Föderalismusreform 2006 auf der Steuerautonomie der Bundesländer nach Art. 105 Abs. 2a GG), Notar- und Grundbuchkosten sowie ein etwaiger Maklerkostenanteil, siehe Kaufnebenkosten nach Bundesland. Von der Jahreskaltmiete abgezogen werden ausschließlich die Kosten, die Sie als Vermieter nicht auf den Mieter umlegen dürfen.

Umlagefähige Betriebskosten wie Grundsteuer, Versicherung, Hausmeister oder Wasser zahlt der Mieter über die Nebenkostenabrechnung und mindern die Rendite deshalb nicht (§ 2 BetrKV). Nicht umlagefähig — und damit rendite-mindernd — sind vor allem die Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage (§ 1 Abs. 2 BetrKV) sowie ein kalkulatorisches Mietausfallwagnis für Leerstand und Mietausfälle.

Zins und Tilgung der Finanzierung fließen in beide Formeln nicht ein — sie betreffen die Kapitalstruktur, nicht das Objekt. Wer den Effekt der Finanzierung mitrechnen will, braucht die Eigenkapitalrendite (siehe unten) oder ein vollständiges Kalkulationstool wie den Immobilienkauf-Rechner, der Kaufpreis, Bewirtschaftung, Finanzierung und Steuer über einen Verlauf von bis zu 50 Jahren durchrechnet.

Wie sehen drei durchgerechnete Beispiele für die Mietrendite aus?

Die folgende Tabelle rechnet drei typische Konstellationen durch — mit denselben Annahmen wie oben (Kaufnebenkosten 12 Prozent, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten 20 Prozent der Kaltmiete):

Das Muster zieht sich durch alle drei Beispiele: Je höher der Kaufpreis im Verhältnis zur erzielbaren Miete, desto niedriger die Rendite — in Euro macht sich der Abstand zwischen Brutto- und Nettomietrendite bei einem teuren Objekt deutlich stärker bemerkbar als bei einem günstigen. Für eine schnelle erste Einschätzung des eigenen Objekts ohne eigene Tabellenkalkulation eignet sich der kostenlose Kaufcheck, der aus Kaufpreis, Miete und Finanzierungsdaten Bruttorendite, Eigenkapitalrendite und einen angemessenen Kaufpreis errechnet.

Was ist eine gute Mietrendite?

Eine allgemeingültige Grenze für eine „gute“ Mietrendite gibt es nicht — sie hängt von Lage, Objektzustand, Finanzierung und Anlageziel ab. In der Praxis hat sich aber eine grobe Einordnung etabliert:

Diese Bänder sind eine Praxis-Einordnung, keine Garantie und kein Ergebnis einer Studie: Eine Mietrendite von 4 Prozent brutto ist im bundesweiten Vergleich ein mittlerer Wert, in einer teuren Großstadtlage aber bereits überdurchschnittlich. Ob 6 Prozent „gut“ sind, hängt davon ab, ob die höhere Rendite aus einem günstigen Einkauf stammt oder ein höheres Risiko wie Sanierungsstau oder eine angespannte Vermietungslage ausgleicht.

Was bleibt von 1.000 Euro Mieteinnahmen wirklich übrig?

Vom Beispiel oben mit 1.000 Euro Kaltmiete im Monat bleiben nach Abzug der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (hier 20 Prozent bzw. 200 Euro) 800 Euro als operativer Überschuss vor Finanzierung und Steuer übrig.

Ist die Wohnung teilweise fremdfinanziert, gehen davon noch die Zinsen ab — bei einem angenommenen Darlehen von 200.000 Euro und 4 Prozent Sollzins wären das rund 667 Euro im Monat, sodass vor Tilgung und Steuer noch etwa 133 Euro verbleiben. Die Tilgung mindert diesen Cashflow zusätzlich, baut im Gegenzug aber Vermögen auf, weil die Restschuld sinkt. Steuerlich zählt zudem nicht der Cashflow, sondern der Überschuss aus Vermietung und Verpachtung: Mieteinnahmen abzüglich Zinsen, Abschreibung (AfA, § 7 EStG) und weiterer Werbungskosten. Je nach persönlichem Steuersatz und Abschreibungshöhe kann das Ergebnis unter oder über dem tatsächlichen Bankcashflow liegen.

Wie viel nach Zins, Tilgung und Steuer für Ihr konkretes Objekt übrig bleibt, rechnet der Immobilienkauf-Rechner mit eigener Steuer-Nebenrechnung und 50-Jahres-Verlauf durch.

Was unterscheidet Mietrendite und Eigenkapitalrendite?

Die Mietrendite bewertet das Objekt unabhängig von der Finanzierung, die Eigenkapitalrendite bewertet den Ertrag auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital nach Abzug der Fremdfinanzierungskosten. Formel: Eigenkapitalrendite = Jahres-Cashflow nach Zinsen ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100.

Rechenbeispiel mit angenommenen Werten: Bei Gesamtkosten von 280.000 Euro (Beispiel oben) und einem Fremdkapital von 200.000 Euro setzt die Anlegerin 80.000 Euro Eigenkapital ein. Bei angenommenen 4 Prozent Zins zahlt sie 8.000 Euro Zinsen im Jahr. Von der Netto-Jahresmiete (9.600 Euro) bleiben nach Zinsen 1.600 Euro Cashflow. Die Eigenkapitalrendite liegt bei 1.600 € ÷ 80.000 € × 100 = 2,0 Prozent — niedriger als die Nettomietrendite von 3,4 Prozent, weil der angenommene Zinssatz einen Teil des Hebeleffekts auffrisst. Steigt die Miete oder sinkt der Zins, kehrt sich der Effekt um: Dann liegt die Eigenkapitalrendite über der Nettomietrendite.

Für Kapitalanleger, die mit Fremdkapital arbeiten, ist die Eigenkapitalrendite deshalb aussagekräftiger als die Mietrendite allein — sie zeigt aber ausschließlich die Verzinsung des eigenen Einsatzes, nicht die Qualität des Objekts.

Wie lässt sich die Mietrendite erhöhen?

Die Mietrendite lässt sich an vier Stellschrauben verbessern: dem Kaufpreis, den Kaufnebenkosten, der erzielbaren Miete und den laufenden Kosten.

• Kaufpreis verhandeln und gegen einen unabhängigen Maßstab wie den Quadratmeterpreis oder den Verkehrswert prüfen, statt nur den Angebotspreis zu übernehmen.
• Kaufnebenkosten senken, etwa durch Verhandlung der Maklerprovision oder durch den Vergleich der Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer bei einer Standortwahl mit mehreren Optionen.
• Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete heranführen, soweit Kappungsgrenze und Fristen es zulassen — jeder zusätzliche Euro Kaltmiete wirkt direkt auf Zähler und Rendite.
• Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten senken, etwa durch einen Verwalterwechsel oder durch Maßnahmen, die künftigen Sanierungsstau und damit Sonderumlagen vermeiden.

Vor dem Kauf lohnt sich ein Gegencheck mit dem kostenlosen Kaufcheck: Er nennt zu Ihren Eckdaten einen Zielkaufpreis, bis zu dem sich die gewünschte Rendite noch ausgeht.