Gute Mietrendite nach Stadt und Baujahr: Die Benchmarks im Überblick

Ab welcher Bruttomietrendite gilt eine Kapitalanlage grob als gut?

Als grobe Faustregel gilt eine Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100) von 4 bis 6 Prozent häufig als solide bis gut. Ein fester Wert ist das aber nicht: Er verschiebt sich mit dem Kaufpreisfaktor – dem Verhältnis aus Kaufpreis und Jahresmiete –, und der hängt wiederum stark von Stadt und Baujahr der Wohnung ab.

Die vollständige Formel für Brutto- und Nettomietrendite mit durchgerechnetem Beispiel liefert der Ratgeber Mietrendite berechnen. Dieser Artikel geht einen Schritt weiter und zeigt an echten Mietspiegel-Werten für Berlin und München, wie stark die als „gut“ geltende Renditehöhe je nach Lage und Baualter schwankt.

Wie werden die Renditebänder hergeleitet – und was hat der Zins damit zu tun?

Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors: Bruttomietrendite (%) = 100 ÷ Kaufpreisfaktor. Ein Kaufpreisfaktor von 25 Jahresmieten entspricht 4 Prozent, ein Faktor von 33,3 entspricht rund 3 Prozent. Daraus ergibt sich folgende Umrechnung:

Eine ausführliche Einordnung, wann diese Bänder in der Praxis als eher niedrig, durchschnittlich, solide oder hoch gelten, liefert der Ratgeber Mietrendite berechnen; dieser Artikel konzentriert sich im Folgenden auf die Unterschiede zwischen Städten und Baujahren.

Ob eine Bruttomietrendite am Ende wirklich „gut“ ist, hängt zusätzlich vom Kosten- und Finanzierungskontext ab, nicht nur vom Prozentwert. Die Nettomietrendite liegt nach Abzug nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten in der Praxis meist ein bis zwei Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite (Herleitung und Formel im Ratgeber Mietrendite berechnen). Wer die Wohnung fremdfinanziert, muss zusätzlich den Sollzins gegenrechnen: Liegt der Sollzins über der Nettomietrendite, frisst die Finanzierung einen Teil der Rendite auf, bevor Tilgung und Steuer überhaupt berücksichtigt sind – dieser Mechanismus, nicht ein fester Prozentwert, entscheidet mit darüber, ob eine Rendite im Einzelfall trägt.

Wie unterscheidet sich eine gute Mietrendite nach Stadt und Baujahr?

Die erzielbare Miete – und damit der Zähler der Renditeformel – unterscheidet sich nicht nur zwischen Städten, sondern auch deutlich nach Baujahr. Amtliche Mietspiegel zeigen das an echten Zahlen: Für eine 65- bis 70-Quadratmeter-Wohnung in mittlerer Wohnlage weist der Mietspiegel 2026 für Berlin (gültig ab 28.05.2026) folgende Mittelwerte aus, verglichen mit dem Mietspiegel 2025 für München (gültig ab 26.03.2025, 65–66 m²):

Zwei Muster fallen auf: In der Tabelle liegt die Berliner Miete für die Baujahre 1965 bis 1972 spürbar unter der benachbart gezeigten älteren Klasse bis 1918 und der neueren Klasse 1991 bis 2001 – ein durchgehendes Muster über alle Baualtersklassen hinweg ist das aber nicht, denn der Mietspiegel weist für die Berliner Baujahre 1973 bis 1990 im ehemaligen Ostteil (mit Wendewohnungen) mit 5,89 €/m² einen noch niedrigeren Wert aus. In München dagegen liegen die Mittelwerte für Bestandsbauten bis 2008 nah beieinander – der niedrigste amtliche Mittelwert über alle Baujahre liegt bei 11,30 €/m² für die Baujahre 1930 bis 1948 –, und der Sprung beginnt bereits bei den Baujahren 2009 bis 2018 (13,85 €/m², rund 12 Prozent mehr als 1999–2008); bis zum jüngsten erfassten Neubau (2022–2023) steigt der Wert dann weiter auf den höchsten Mittelwert von 15,96 €/m².

Was das für die Rendite bedeutet, zeigt ein Rechenbeispiel: Für eine 65-Quadratmeter-Wohnung in Berlin, mittlere Wohnlage, Baujahr 2010–2015, mit der Mietspiegel-Mittelmiete von 12,60 €/m² ergeben sich 819 € Kaltmiete im Monat bzw. 9.828 € im Jahr. Bei einer Modellannahme von 320.000 Euro Kaufpreis (kein Marktwert, sondern eine illustrative Annahme, die Sie durch ein echtes Angebot ersetzen sollten) läge die Bruttomietrendite bei 9.828 € ÷ 320.000 € × 100 = 3,07 Prozent. Bei gleichem Kaufpreis, aber der niedrigeren Mietspiegel-Miete von 6,65 €/m² für die Baujahre 1965 bis 1972, ergäbe dieselbe Formel rechnerisch nur rund 1,6 Prozent. In der Praxis unterscheiden sich aber auch die Kaufpreise nach Baujahr und Zustand – ein Baujahr allein bestimmt die Rendite deshalb nie, sondern immer erst im Zusammenspiel mit dem tatsächlichen Kaufpreis.

Eine Übersicht mit Mietspiegel-Werten und Kaufpreis-Relationen für weitere Städte liefert der Ratgeber Mietrendite in Deutschland im Städtevergleich.

Was ist eine gute Nettomietrendite?

Bei der Nettomietrendite verschieben sich die Bänder aus dem vorherigen Abschnitt nach unten, weil Kaufnebenkosten in die Kapitalbasis und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten in den Ertrag einfließen. Wie stark, zeigt eine eigene Modellrechnung: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und einer Jahreskaltmiete von 12.000 € (Modellannahme, entspricht 4 Prozent brutto) erhöhen Kaufnebenkosten von angenommen 10 Prozent des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch – die genaue Höhe hängt vom Bundesland ab) die Kapitalbasis auf 330.000 €. Ziehen Sie von der Miete zusätzlich rund 20 Prozent nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten ab, bleiben 9.600 € Ertrag im Jahr. Daraus ergibt sich eine Nettomietrendite von 9.600 € ÷ 330.000 € × 100 = rund 2,9 Prozent – aus 4 Prozent brutto werden in diesem Beispiel also knapp 3 Prozent netto.

Ob eine Nettomietrendite von beispielsweise 3 Prozent „gut“ ist, lässt sich nur im Vergleich zur Bruttomietrendite und zum Sollzins beurteilen, nicht als isolierter Wert. Weitere Kaufnebenkosten-Spannen nach Bundesland und ein zweites durchgerechnetes Beispiel liefert der Ratgeber Mietrendite berechnen.

Wann ist eine niedrige Mietrendite trotzdem sinnvoll?

Eine niedrige Bruttomietrendite ist nicht automatisch ein schlechtes Signal. Gerade in gefragten Innenstadtlagen mit hoher Nachfrage steht oft die Werterhaltung beziehungsweise Wertsteigerung im Vordergrund, während der laufende Ertrag bewusst niedriger ausfällt – das Objekt trägt sich eher über den Wertzuwachs als über den Cashflow. Umgekehrt kann eine ungewöhnlich hohe Rendite ein Warnsignal sein, wenn sie aus Sanierungsstau, einer schwachen Vermietungslage oder überdurchschnittlichem Leerstandsrisiko stammt statt aus einem günstigen Einkauf.

Wie stark Mikro- und Makrolage die erzielbare Miete und damit die Rendite beeinflussen, ordnen die Ratgeber Mikrolage und Makrolage sowie A-, B- und C-Lagen ein. Ob sich eine Kapitalanlage über die reine Renditezahl hinaus insgesamt lohnt, hängt zusätzlich von Ihrem Anlageziel ab – dazu mehr im Ratgeber Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?.

Wie prüfen Sie, ob die Mietrendite für Ihr Objekt gut ist?

Für eine schnelle erste Einschätzung reicht der Vergleich Ihrer eigenen Bruttomietrendite mit der Kaufpreisfaktor-Umrechnung aus dem zweiten Abschnitt und der ausführlichen Praxis-Einordnung im Ratgeber Mietrendite berechnen. Für eine belastbare Antwort zu Ihrem konkreten Objekt braucht es aber die Nettomietrendite und den Effekt der Finanzierung – dafür eignen sich zwei kostenlose Werkzeuge:

• Der Rendite-Rechner ermittelt aus Objektdaten, Kaufpreis, Finanzierung und Mietstruktur die Eigenkapitalrendite vor und nach Steuern, eine Zehn-Jahres-Cashflow-Projektion sowie den maximalen Kaufpreis für eine von Ihnen gewünschte Zielrendite.
• Der Kaufcheck Kapitalanlage prüft anhand von Eckdaten, Finanzierung und Miete Bruttorendite, Eigenkapitalrendite, den Zehn-Jahres-Cashflow und einen empfohlenen Kaufpreis für Ihre persönliche Zielrendite.

Beide Werkzeuge ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung, liefern aber eine nachvollziehbare Rechnung mit Ihren eigenen Zahlen statt einer pauschalen Einordnung.