Mietrendite in Deutschland: Mietniveau von 15 Großstädten im Vergleich

Was bestimmt die Mietrendite in einer Stadt?

Die Mietrendite ergibt sich aus zwei Größen, die beide vom konkreten Objekt abhängen: der erzielbaren Kaltmiete und dem Kaufpreis. Beide schwanken nicht nur zwischen Bundesländern, sondern auch zwischen Stadtteilen und einzelnen Straßenzügen erheblich – ein bundesweiter Durchschnittswert für die Mietrendite in Deutschland sagt deshalb wenig über ein konkretes Kaufobjekt aus.

Die Formel Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 für die Bruttomietrendite sowie die Nettomietrendite mit Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten sind im Ratgeber Mietrendite berechnen ausführlich mit Beispielen hergeleitet; eine Einordnung, was dabei als gute Rendite gilt, liefert der Ratgeber Gute Mietrendite. Was für die eigene Rechnung meist fehlt, ist der zweite Faktor: eine belastbare, aktuelle Miete für die jeweilige Stadt. Genau die liefert diese Übersicht – auf Basis amtlicher Mietspiegel.

Wie hoch ist das Mietniveau in deutschen Großstädten laut amtlichem Mietspiegel?

Das Mietniveau reicht von 6,6 Euro pro Quadratmeter in Duisburg und Bremen bis 13,0 Euro in Hamburg – die folgende Tabelle zeigt den Mittelwert aus der amtlichen Mietspiegel-Basistabelle für 15 deutsche Großstädte, berechnet als einfacher Durchschnitt aller Tabellenfelder je Stadt. Die Basistabellen sind von Stadt zu Stadt unterschiedlich aufgebaut: Manche unterscheiden nur nach Baualter und Wohnlage (z. B. Düsseldorf, 16 Tabellenfelder), andere zusätzlich nach Wohnungsgröße und Ausstattung (z. B. Karlsruhe, 990 Tabellenfelder). Der Mittelwert ist deshalb kein Vergleich gleicher Wohnungssegmente zwischen den Städten, sondern eine grobe Orientierung zum allgemeinen Mietniveau; er ist zudem nicht nach tatsächlichem Wohnungsbestand gewichtet.

Der Essen-Wert stammt aus einem Mietspiegel, dessen Gültigkeit am 31.07.2026 ausgelaufen ist; eine neuere amtliche Ausgabe lag zum Redaktionsschluss dieses Ratgebers am 03.08.2026 noch nicht vor. * Für Nürnberg ist statt des sonst üblichen eigenen Feldmittels der amtlich ausgewiesene Gesamtdurchschnitt aus dem seit 01.08.2026 gültigen Mietenspiegel 2026 eingetragen.

Der Abstand zwischen teuerster und günstigster Stadt in dieser Übersicht liegt bei knapp dem Faktor 2 – als grobe Orientierung, nicht als Vergleich gleicher Wohnungssegmente zwischen den Städten. Für die eigene Rechnung zählt ohnehin nicht der Stadtdurchschnitt, sondern die Miete der konkreten Wohnung – die kostenlose Standort- & Mietpreisanalyse liefert dafür eine 45-Punkte-Checkliste, mit der Sie eine einzelne Adresse gegen Mietspiegel, Mietdatenbanken und amtliche Vergleichswerte selbst einordnen.

Wie hat sich die Miete in Deutschland seit 2020 entwickelt?

Der Nettokaltmieten-Index des Statistischen Bundesamts (Basis 2020 = 100) stieg bundesweit von 100,0 Punkten im Jahr 2020 auf 109,7 Punkte im Jahr 2025 – ein Plus von 9,7 Prozent in fünf Jahren. Seit 2005 (Index 82,7) sind die Nettokaltmieten damit um rund 32,6 Prozent gestiegen.

Regional unterscheidet sich das Tempo deutlich, wie die Spalte „Mietentwicklung“ in der Tabelle oben zeigt: In Bremen zogen die Nettokaltmieten seit 2020 um 14,4 Prozent an, in Baden-Württemberg um 12,9 Prozent – in Hamburg dagegen nur um 6,9 Prozent. Wer eine Stadt für den Kauf vergleicht, sollte deshalb nicht nur das aktuelle Mietniveau, sondern auch dessen Dynamik der vergangenen Jahre im Blick behalten.

Wie berechnen Sie die Mietrendite für eine konkrete Stadt selbst?

Mit der realen Miete aus der Tabelle oder der eigenen Adresse und dem tatsächlichen Kaufpreis des Objekts lässt sich die Bruttomietrendite in drei Schritten ermitteln:

1. Jahreskaltmiete bestimmen: Quadratmeterpreis aus Mietspiegel oder eigener Marktrecherche mal Wohnfläche mal 12 Monate.
2. Tatsächlichen Kaufpreis des konkreten Objekts einholen – über Exposé, Kaufvertragsentwurf oder ein Wertgutachten.
3. Formel anwenden: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100.

Als durchgerechnetes Beispiel mit dem Duisburger Mittelwert aus der Tabelle oben (Modellannahme nur beim Kaufpreis, keine Marktangabe für eine bestimmte Stadt): Bei 6,6 Euro pro Quadratmeter (Duisburg, Mietspiegel 2026, eigenes Feldmittel über alle Tabellenfelder) und 72 Quadratmetern Wohnfläche ergibt sich eine Jahreskaltmiete von 6,6 € × 72 m² × 12 Monate = 5.702 Euro. Bei einem angenommenen Kaufpreis von 150.000 Euro ergibt sich 5.702 € ÷ 150.000 € × 100 = 3,8 Prozent Bruttomietrendite. Bei sonst gleicher Miete und einem angenommenen Kaufpreis von 200.000 Euro sinkt die Rendite auf 2,9 Prozent – Miete und Kaufpreis wirken in der Formel gleich stark, das Beispiel zeigt nur, wie empfindlich die Rendite schon auf einen höheren Kaufpreis reagiert.

Die Nettomietrendite inklusive Kaufnebenkosten und laufender Kosten sowie weitere durchgerechnete Beispiele finden Sie im Ratgeber Mietrendite berechnen. Für die vollständige Kalkulation mit Finanzierung steht der kostenlose Rendite-Rechner zur Verfügung: Sie tragen Objekt-, Kaufpreis- und Finanzierungsdaten ein und erhalten Eigenkapitalrendite, einen Zehn-Jahres-Cashflow sowie den Kaufpreis, bis zu dem Ihre Zielrendite noch erreichbar ist.

Warum liegt die Mietrendite in teuren Städten wie München oder Hamburg oft niedriger als in Duisburg oder Bremen?

Kaufpreise reagieren in gefragten Großstädten meist stärker auf Nachfrage als Mieten: Die Kappungsgrenze begrenzt, wie schnell Bestandsmieten steigen dürfen – höchstens 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten höchstens 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Bei Neuvermietung deckelt zusätzlich die Mietpreisbremse die Miete auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d Abs. 1 BGB) – allerdings nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die jeweilige Landesregierung per Verordnung bestimmt hat (u. a. München, Hamburg, Berlin; Verordnungen zuletzt bis Ende 2029 verlängert). Kaufpreise kennen diesen Schutz nicht. Das Verhältnis aus Kaufpreis und Jahresmiete – der Kaufpreisfaktor – fällt deshalb in München oder Hamburg meist höher aus als in Duisburg oder Bremen, und eine hohe Miete pro Quadratmeter bedeutet nicht automatisch eine hohe Rendite.

Wie Kaufpreis und Miete zusammenhängen und ab welchem Kaufpreisfaktor sich ein Objekt für Kapitalanleger noch rechnet, ordnet der Ratgeber Kaufpreis-Miete-Verhältnis ein.

Was sollten Kapitalanleger bei der Städtewahl sonst noch prüfen?

Das Mietniveau ist nur ein Baustein der Städtewahl. Genauso wichtig sind Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung sowie die Frage, ob eine Stadt als Markt für Kapitalanleger überhaupt trägt – das ordnet der Ratgeber Wo lohnt sich der Immobilienkauf? ein. Erst danach folgt die Prüfung der konkreten Adresse: Mikrolage und Makrolage unterscheiden sich in Reichweite und Prüfpunkten, wie Mikrolage und Makrolage im Vergleich zeigt.

Für die einzelne Adresse liefert die kostenlose Standort- & Mietpreisanalyse eine 45-Punkte-Checkliste mit Mietniveauermittlung, Infrastrukturprüfung, Planungsrecherche und Umweltbelastungen – deutschlandweit einsetzbar.