Gebäudeversicherungs-Check

Was zahlt die Wohngebäudeversicherung — und was nur die Elementarschadenversicherung?

Die verbundene Wohngebäudeversicherung deckt drei Gefahrengruppen ab: Feuer (Brand, Blitzschlag, Explosion), Leitungswasser (bestimmungswidrig austretendes Wasser samt Rohrbruch- und Frostschäden) sowie Sturm und Hagel. Sturm zählt dabei nach den üblichen Bedingungswerken erst ab Windstärke 8, also ab mindestens 62 km/h. Alles, was aus dem Boden oder aus dem Wetter jenseits von Sturm kommt, läuft dagegen ausschließlich über den zusätzlichen Elementarbaustein: Überschwemmung durch Hochwasser oder Starkregen, Rückstau aus der Kanalisation, Erdrutsch, Erdsenkung, Erdbeben, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch. Genau hier liegt die größte Lücke im deutschen Gebäudeschutz — nach Angaben des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft waren im Juli 2026 rund 41 Prozent der Wohngebäude ohne Elementarschutz. Der Starkregen, der eine Straße unter Wasser setzt, hält sich nicht an Flussläufe: Er kann jedes Haus treffen, auch weit weg vom nächsten Fluss.

Kommt die Pflichtversicherung gegen Elementarschäden?

Stand 24. Juli 2026 gibt es keine Pflicht — weder ein Gesetz noch einen Gesetzentwurf der Bundesregierung. Der Koalitionsvertrag von Union und SPD aus 2025 sieht vor, dass Wohngebäudeversicherungen im Neugeschäft künftig nur noch mit Elementarschutz angeboten werden und Bestandsverträge zu einem Stichtag erweitert werden. Staatssekretärin Eva Schmierer kündigte für das Bundesjustizministerium am 7. Mai 2026 an, „in Kürze" Eckpunkte für eine flächendeckende Elementarschadenversicherung vorzulegen, einschließlich der Prüfung einer Opt-out-Möglichkeit für Bestandskunden. Bis Ende Juli 2026 lagen diese Eckpunkte nicht vor. Im Bundestag beantragte die Fraktion Die Linke am 26. März 2026 eine bundesweite Pflichtversicherung (Drucksache 21/5030); die für den 16. April 2026 vorgesehene Beratung wurde von der Tagesordnung abgesetzt, eine Entscheidung fiel nicht. Für Sie heißt das: Warten Sie nicht auf den Gesetzgeber. Solange nichts beschlossen ist, gilt Ihr Vertrag so, wie er heute dasteht — und wenn eine Regelung kommt, greift sie nach den bisherigen Plänen ohnehin erst zu einem künftigen Stichtag.

Wie entsteht Unterversicherung — und was kostet sie mich?

Unterversicherung entsteht, wenn die vereinbarte Versicherungssumme erheblich unter dem tatsächlichen Wert Ihres Gebäudes liegt. Die Folge steht in § 75 VVG: Der Versicherer zahlt dann nur im Verhältnis von Versicherungssumme zu Versicherungswert. Deckt Ihre Summe also 70 Prozent des Gebäudewerts, bekommen Sie auch bei einem Wasserschaden über 20.000 Euro nur 70 Prozent ersetzt — die Kürzung trifft jeden Schaden, nicht erst den Totalschaden. Deshalb arbeiten die meisten Verträge mit dem Wert 1914: dem fiktiven Neubauwert Ihres Hauses in den Baupreisen des Jahres 1914, dem letzten Jahr mit stabilen Baupreisen. Dieser feste Ankerwert wird jedes Jahr mit dem gleitenden Neuwertfaktor auf das heutige Preisniveau hochgerechnet. Zum 1. Januar 2026 stieg der Anpassungsfaktor auf 27,63 (Verträge nach VGB 2000 und jünger) beziehungsweise der gleitende Neuwertfaktor auf 27,8 (VGB 88) — 4,22 Prozent über dem Vorjahreswert von 26,51. Diese jährliche Beitragssteigerung ist also kein Preistrick, sondern der Preis dafür, dass Ihre Summe mit den Baukosten mitwächst. Wer sie abwählt, kauft sich Unterversicherung. Der Unterversicherungsverzicht schaltet die Kürzung ganz ab — allerdings nur, wenn Sie die Antragsfragen zu Fläche, Bauart und Ausstattung korrekt beantwortet haben.

Wann kürzt der Versicherer wegen grober Fahrlässigkeit?

Führen Sie den Schaden vorsätzlich herbei, zahlt der Versicherer gar nicht (§ 81 Abs. 1 VVG). Bei grober Fahrlässigkeit darf er seine Leistung „in einem der Schwere des Verschuldens entsprechenden Verhältnis" kürzen (§ 81 Abs. 2 VVG) — je nach Fall um 25, 50 oder auch 100 Prozent. Typische Fälle sind die brennende Kerze im leeren Raum, die Fritteuse ohne Aufsicht oder das im Winter unbeheizte Haus mit gefüllten Leitungen. Genau deshalb ist ein Vertragsmerkmal so wichtig: der Verzicht auf den Einwand der groben Fahrlässigkeit. Ist er vereinbart, zahlt der Versicherer trotzdem — häufig aber nur bis zu einer im Vertrag genannten Höchstsumme. Schauen Sie nach, ob Ihr Vertrag diesen Verzicht enthält und bis zu welchem Betrag er reicht. Ohne ihn hängt Ihre Entschädigung davon ab, wie ein Sachbearbeiter Ihr Verschulden einordnet.

Welche Pflichten habe ich als Versicherungsnehmer?

Drei Pflichten entscheiden im Ernstfall über Ihr Geld. Erstens die Anzeige einer Gefahrerhöhung: Nach § 23 VVG dürfen Sie die Gefahr nach Vertragsschluss nicht ohne Einwilligung des Versicherers erhöhen, und wenn sie unabhängig von Ihrem Willen eintritt, müssen Sie sie unverzüglich anzeigen, sobald Sie davon erfahren. Praktisch relevant ist das bei Leerstand, Umbau, gewerblicher Nutzung oder einem Gerüst am Haus. Speziell für unbewohnte Gebäude verlangen die Bedingungswerke, dass Sie genügend häufig kontrollieren und alle wasserführenden Anlagen absperren, entleeren und entleert halten — Gerichte haben Leistungskürzungen bis zur Hälfte bestätigt, wenn das versäumt wurde. Zweitens die Schadenminderungspflicht aus § 82 VVG: Sie müssen den Schaden nach Möglichkeit abwenden und mindern und zumutbare Weisungen des Versicherers befolgen. Bei vorsätzlicher Verletzung entfällt die Leistung, bei grober Fahrlässigkeit wird gekürzt — und Sie tragen die Beweislast dafür, dass keine grobe Fahrlässigkeit vorlag. Drittens die Anzeige des Versicherungsfalls: § 30 VVG verlangt sie „unverzüglich", also ohne schuldhaftes Zögern. Melden Sie sofort telefonisch und bestätigen Sie schriftlich.

Darf ich die Gebäudeversicherung auf meine Mieter umlegen?

Ja, im Grundsatz. § 2 Nr. 13 BetrKV nennt die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung ausdrücklich als Betriebskosten — „namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug". Der Elementarbaustein ist damit umlagefähig, auch wenn Sie ihn erst später abschließen. Zwei Bedingungen müssen aber erfüllt sein. Erstens muss der Mietvertrag die Betriebskosten wirksam auf den Mieter übertragen; ohne diese Vereinbarung ist auch eine grundsätzlich umlagefähige Position nicht abrechenbar. Zweitens gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot aus § 556 Abs. 3 BGB: Umlegen dürfen Sie nur, was ein wirtschaftlich handelnder Vermieter ebenso abgeschlossen hätte. Eine deutlich überteuerte Prämie kann der Mieter angreifen. Nicht umlagefähig sind dagegen Versicherungen, die allein Ihr eigenes Vermögensinteresse schützen — etwa eine Rechtsschutz- oder Mietausfallversicherung.